馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟學(xué)家）

        很顯然，“國十一條”的主旨在于為進(jìn)一步完善前期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，向外界傳遞政府調(diào)控市場的決心和信心，真正穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制投資和投機性購房，遏制房價的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費和民生。

        “國十一條”的核心內(nèi)容，其實是對2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的“國四條”的進(jìn)一步細(xì)化和補充。“國十一條”無論是加大保障性住房的供應(yīng)，還是通過差別化的稅收、信貸土地政策，引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機，乃至于進(jìn)一步明確政府的責(zé)任，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊違法行為，都是在增強2009年底至今出臺的樓市調(diào)控措施的操作性和執(zhí)行力。

        盡管如此，和以前的政策對比，“國十一條”在調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場的舉措上，仍然有諸多的亮點和新意：

        其一，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)，將此作為增加住房供應(yīng)的重點和突破點。

        其二，經(jīng)濟適用房政策復(fù)活。2009年，經(jīng)濟適用房一度遭遇被取消的尷尬，建設(shè)部的保障性住房建設(shè)計劃也刻意淡化經(jīng)濟適用房的地位，但目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實表明，單靠廉租房一方面根本解決不了低收入家庭的住房問題，另一方面單靠廉租房政府根本沒有財力建設(shè)，而房價的高企又增加了大量的“夾心層”，這使得經(jīng)濟適用房仍然具有現(xiàn)實的意義。因此，《通知》明確要  “適當(dāng)加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍”。

        其三，明確了“差別化信貸和稅收政策”的內(nèi)涵，在信貸和稅收政策上，不搞一刀切的調(diào)控，而是保消費、抑投機。并且重申二套房貸首付比例不得低于40%的老政策，這點對房價會直接產(chǎn)生明顯的遏制效應(yīng)。同時，對普通住房和非普通住房，首次購房和非首次購房采取不同的稅收政策。

        其四，在人民幣升值等預(yù)期下，重視“熱錢”等境外資金對房地產(chǎn)市場的紊亂效應(yīng)，重申以前的房地產(chǎn)購買的“限外政策”有效。

        其五，鑒于目前的土地“招拍掛”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。這意味著，土地出讓將可能不再一邊倒地實施“價高者得”的拍賣原則。

        其六，進(jìn)一步完善對房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

        至此，從2009年12月9日，終止二手房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠到12月14日“國四條”的出臺；從12月17日五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，到現(xiàn)在“國十一條”的正式出籠，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂風(fēng)聲鶴唳，緊鑼密鼓。而且，這些調(diào)控政策不乏亮點，然而，遺憾的是，本輪調(diào)控卻遭遇了民意的冷遇。不僅民眾擔(dān)心本輪調(diào)控陷入和以前一樣“越調(diào)越高”的尷尬，甚至很多權(quán)威機構(gòu)和專家依舊看漲未來房價。這種局面，的確給中央出了一道難題。

        我認(rèn)為，就房地產(chǎn)調(diào)控措施而言，“國十一條”及中央前期出臺的一系列政策，無論是加大保障性住房的供應(yīng)、二套房貸的收緊，還是打擊圈地囤地等行為，都抓住了當(dāng)下高房價的弊端和制度根源。只要每一項政策真正落實到位，房價的回落應(yīng)在情理之中，而2008年之前房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，根子就在于地方政府出于自身利益的考慮根本不執(zhí)行，而不是政策本身殘缺所致。因此，要重新恢復(fù)民眾對政策的信任，唯有痛下決心切實增強政策的執(zhí)行力，在房地產(chǎn)領(lǐng)域掀起一場執(zhí)法風(fēng)暴，加強對地方官員的問責(zé)，并將“國十一條”納入地方官員的政績考核指標(biāo)。



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