每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  翟敏  發(fā)自上海  深圳

　　“我們暫時(shí)不會(huì)推出新房源銷(xiāo)售。從房展會(huì)的情況看，市場(chǎng)近期有可能會(huì)出現(xiàn)一波價(jià)格調(diào)整。”上海一家房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人在參觀了10月3日到10月6日在上海舉行的“十一”假日房展會(huì)后作出上述預(yù)測(cè)。

        據(jù)記者調(diào)查，繼“金九不金”后，全國(guó)部分城市“十一”期間樓市繼續(xù)出現(xiàn)銷(xiāo)量下跌的情況。“十一”會(huì)是整個(gè)樓市的拐點(diǎn)嗎？樓市第四季度將怎么走？針對(duì)以上問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在國(guó)慶8天時(shí)間對(duì)上海、北京、廣州、深圳、杭州、成都6個(gè)城市的樓市展開(kāi)了調(diào)查。  

上海

許多開(kāi)發(fā)商無(wú)房可賣(mài)

        此前，上海“十一”假日房展會(huì)的主辦方公布的數(shù)據(jù)顯示，在整個(gè)“十一”假日房展會(huì)舉辦期間，參加房展的樓盤(pán)共收到意向預(yù)訂房屋1379套，遠(yuǎn)高于去年同期的821套，也比今年上海“五一”假日房展會(huì)的1103套高出兩成；意向金額22.3億元，比去年同期高出近一倍，也比今年上海“五一”假日房展會(huì)高出3.1億元。

        但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)10月5日至7日3天的成交數(shù)據(jù)顯示，3天全市成交的房屋總量相加只有近千套，為近幾個(gè)月來(lái)的低位。

        上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，上述成交數(shù)字并不能直接反映國(guó)慶期間的成交量。根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，歷年國(guó)慶長(zhǎng)假樓市的成交數(shù)據(jù)大多延期到10月9日后才會(huì)逐漸反映。從他了解的情況看，一些近期促銷(xiāo)的樓盤(pán)，在國(guó)慶長(zhǎng)假期間賣(mài)得并不差。

        在深圳、廣州、上海等十余個(gè)城市18個(gè)樓盤(pán)聯(lián)合開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)的佳兆業(yè)，其上海別墅項(xiàng)目——佳兆業(yè)·珊瑚灣原本一兩個(gè)月時(shí)間只賣(mài)了3套房，但在國(guó)慶期間，每天都能成交3套，并有80組購(gòu)房客前去看房。

        在“十一”期間推出總價(jià)310萬(wàn)元特價(jià)別墅，并免一年物業(yè)管理費(fèi)的上海富力桃園和富力灣，長(zhǎng)假期間也賣(mài)完了全部十多套特價(jià)房。

        在上海“十一”假日房展舉辦的最后兩天，觀展客流較之前大幅減少了25%，每天的參觀人流只有3萬(wàn)人次上下，比去年同期減少了至少5000人次。對(duì)于國(guó)慶期間房屋成交總量偏低，一位參觀了“十一”上海國(guó)慶房展會(huì)的開(kāi)發(fā)商表示，萬(wàn)科、奧園、金地等開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有參加本次“十一”假日房展，“事實(shí)上有很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有房源可賣(mài)了”。即使是參加了房展的開(kāi)發(fā)商，有的也只是為了宣傳公司形象。

        上述開(kāi)發(fā)商表示，從房展會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，參加本次房展會(huì)的上海樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)上漲過(guò)于迅速，短期勢(shì)必有一波幅度10%左右的價(jià)格調(diào)整，因此導(dǎo)致了近期的觀望。但他認(rèn)為，價(jià)格調(diào)整只是短期的行為，上漲仍然是未來(lái)上海樓市的行情主線。

北京

長(zhǎng)假前6天僅成交472套

        來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月北京市商品房總簽約僅20172套，環(huán)比8月下降8.82%，創(chuàng)造了今年3月以來(lái)的最低值；成交均價(jià)為15625元/平方米，環(huán)比下降3.55%。今年以來(lái)，市場(chǎng)首次出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。

        繼“金九”褪色之后，10月的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也未見(jiàn)起色。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”長(zhǎng)假前6日，北京商品住宅期房成交472套，創(chuàng)三年來(lái)同期成交量最低。2007年國(guó)慶前5日，北京樓市一共成交1481套；即便是去年，“十一”長(zhǎng)假前6日仍有1411套成交量。

        北京的二手房成交情況也不理想。10月1日到7日，北京二手商品房成交量?jī)H為140套，其中二手商品住宅成交136套。與2008年同期的146套相比，下降6.8%，比2007年同期下降46.9%。對(duì)比9月前7個(gè)休息日1636套的成交量，國(guó)慶前7個(gè)休息日的成交量降幅高達(dá)91.7%。

        美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步表明，在成交量下滑的同時(shí)，北京二手房的成交均價(jià)也在進(jìn)一步下滑。國(guó)慶前7天，二手房成交均價(jià)為11625元每平方米，較9月平均成交價(jià)下降500元/平方米。

        美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整，在9月成交提前透支10月需求的情況下，成交量開(kāi)始出現(xiàn)向下跡象。據(jù)調(diào)查，國(guó)慶前7天，看房需求中，希望1個(gè)月內(nèi)就買(mǎi)到房的比例僅為28.5%；而在樓市最火爆的7月，希望當(dāng)月就能買(mǎi)到房的需求比例達(dá)到了60%以上。

廣州

遭遇“最冷黃金周”

        業(yè)內(nèi)人士以“最平淡的黃金周”來(lái)總結(jié)廣州黃金周的樓市。廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從10月1日至6日，廣州一手住宅網(wǎng)簽僅704套。而9月最后一周，網(wǎng)簽量達(dá)到1644套。

        業(yè)內(nèi)人士分析，除了國(guó)慶出游帶來(lái)的影響外，高房?jī)r(jià)是成交冷清的重要原因；同時(shí)，成交遇冷與此前新貨提前“搶灘”市場(chǎng)不無(wú)關(guān)系。

        資料顯示，“十一”黃金周前后約有80多個(gè)樓盤(pán)推出全新產(chǎn)品，總計(jì)供應(yīng)量接近2萬(wàn)套，其中不少新品是在大假前推出的。因此黃金周之前，出現(xiàn)了網(wǎng)簽量較多的情況。

        中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，這個(gè)黃金周，看房者大多是年紀(jì)較大的改善型置業(yè)或者是投資置業(yè)者，這部分人購(gòu)房的彈性很大，基本上是可買(mǎi)可不買(mǎi)；另一方面，上半年不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成了全年的銷(xiāo)售任務(wù)，不急著促銷(xiāo)賣(mài)房。兩方面因素造成了黃金周成交的冷清。

深圳

高價(jià)嚇跑購(gòu)房者

        春、秋兩季房交會(huì)向來(lái)是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)。10月5日，2009年深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)閉幕。深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的房地產(chǎn)每日成交信息顯示，秋交會(huì)期間，10月1日～5日，全市新房成交567套，幾乎只有春交會(huì)全市成交量的一半。過(guò)高的房?jī)r(jià)讓不少普通購(gòu)房者大呼“難以下手”。

        “關(guān)內(nèi)的房子起價(jià)幾乎都是每平方米2萬(wàn)元以上，太瘋狂了。”在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，看房的深圳市民張宏搖著頭說(shuō)。

        記者注意到，此次房交會(huì)上，參展的很多樓盤(pán)都創(chuàng)出了歷史最高房?jī)r(jià)。實(shí)際上，在剛剛過(guò)去的9月份，深圳新房均價(jià)達(dá)到20940元/平方米，2007年8月創(chuàng)下的18976元/平方米的紀(jì)錄被刷新。

        本次秋交會(huì)讓市民覺(jué)得難以親近的另一個(gè)原因是展示的別墅項(xiàng)目比較多，大多數(shù)別墅報(bào)價(jià)800萬(wàn)元~1200萬(wàn)元/棟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次房交會(huì)吸引了萬(wàn)科、招商、佳兆業(yè)、東莞三正地產(chǎn)、雅居樂(lè)等地產(chǎn)明星登場(chǎng)，共有近70個(gè)項(xiàng)目參展，外地項(xiàng)目占45%，而價(jià)格昂貴的高端樓盤(pán)高達(dá)50%。

        記者在秋交會(huì)上發(fā)現(xiàn)，本次房交會(huì)買(mǎi)賣(mài)雙方都處于懈怠狀態(tài)，買(mǎi)房的隨意瀏覽，賣(mài)房的熱情不高。前來(lái)看房的李先生說(shuō)，現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)高得太離譜，每平方米動(dòng)輒兩三萬(wàn)元的價(jià)格讓普通購(gòu)房者無(wú)法承受，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的預(yù)期，深圳本地的樓盤(pán)也非常稀少，選擇性太少，只能看一看。

        “這次房交會(huì)參展開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)少，主要原因在于發(fā)展商沒(méi)有資金壓力，促銷(xiāo)要求不高。”業(yè)內(nèi)人士分析，雖然近期會(huì)有大量新盤(pán)入市，但是發(fā)展商并不認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折跡象，普遍沒(méi)有急于促銷(xiāo)的心態(tài)。

杭州

“十一”成交創(chuàng)近年新高

        杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日~7日，杭州主城區(qū)加余杭區(qū)共成交商品房1058套，創(chuàng)下近年來(lái)新高。

        1058套的成交量是2008年“十一”黃金周杭州主城區(qū)成交量(250套)的3.2倍，也大大超過(guò)2007年的171套，甚至超過(guò)2006年的458套的一倍多。

        此前，機(jī)構(gòu)對(duì)杭州樓市9月成交監(jiān)測(cè)顯示，杭州是上海、北京、深圳等全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市中成交面積環(huán)比漲幅最大的。9月份該市的商品房成交量增幅較8月份增長(zhǎng)了43.49%，總共成交了5559套，成交面積達(dá)到62.74萬(wàn)平方米。

        事實(shí)上，在9月的最后兩天，杭州地區(qū)的樓盤(pán)成交量一直在猛漲。下沙、九堡、余杭等板塊的樓盤(pán)齊齊發(fā)力，將日成交量推到470套的高位。原本計(jì)劃在國(guó)慶期間推盤(pán)的金瑞·風(fēng)景大院最后也選擇了在9月30日開(kāi)出最后一批房源，140多套房當(dāng)天便被預(yù)訂了100多套。

        或許是因?yàn)楣?jié)前賣(mài)得過(guò)火，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，杭州不少樓盤(pán)選擇在“十一”期間休假，暫停接待。一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年二季度以來(lái)樓市持續(xù)升溫，許多樓盤(pán)銷(xiāo)售速度驚人，他們認(rèn)為沒(méi)有必要在黃金周內(nèi)繼續(xù)強(qiáng)推樓盤(pán)。

        而在“十一”之后，杭州將有30多個(gè)樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，主要集中在濱江、余杭、拱墅及丁橋一帶。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，接下來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)分化，部分樓盤(pán)會(huì)繼續(xù)旺銷(xiāo)，但一些價(jià)格拉升過(guò)快的樓盤(pán)，或許會(huì)出現(xiàn)今年4月份以來(lái)的首次銷(xiāo)售滯緩。

成都

黃金周樓市供銷(xiāo)兩旺

        和其他城市相比，“十一”黃金周的成都樓市顯得非?；钴S。黃金周期間舉行的第34屆（2009秋季）成都市房地產(chǎn)交易會(huì)成交各類(lèi)房屋4871套，成交面積46.99萬(wàn)平方米，成交金額25.86億元。其中商品房成交4581套，成交面積44.63萬(wàn)平方米，成交金額24.36億元；二手房成交290套，成交面積2.36萬(wàn)平方米，成交金額1.50億元。5天各參展企業(yè)共接待客戶(hù)200070組，平均每天接待客戶(hù)4萬(wàn)組。

        房展會(huì)顯示，大量的外地購(gòu)房者正前往成都買(mǎi)房。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)成都分站的統(tǒng)計(jì)，僅僅10月2日，就有700余戶(hù)外地購(gòu)房者坐專(zhuān)用直通車(chē)來(lái)到房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。成都秋季房交會(huì)組委會(huì)咨詢(xún)電話(huà)登記簿顯示，購(gòu)房者不僅來(lái)自達(dá)州、宜賓、西昌、內(nèi)江、廣元、瀘州、綿陽(yáng)、巴中、德陽(yáng)、南充、攀枝花等四川省內(nèi)二級(jí)城市，還有重慶、湖北、青海、陜西、浙江、廣東、山西、吉林等地的購(gòu)房者。

        成都當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)分析人士認(rèn)為，成都市政府今年年初出臺(tái)的各項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策即將在年底前終止。另一方面，受通脹預(yù)期影響，更多的購(gòu)房者正考慮購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，以避免貨幣貶值。在這樣的情況下，成都樓市后續(xù)的成交量仍會(huì)進(jìn)一步放大。

分析

盤(pán)整將成四季度主題

　　  根據(jù)此前面向業(yè)內(nèi)的調(diào)查，大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，盡管近幾個(gè)月市場(chǎng)的成交量持續(xù)走低，但并不代表整個(gè)樓市的拐點(diǎn)將提前來(lái)到，目前的成交量走低，只能看作是一個(gè)階段性調(diào)整的信號(hào)。無(wú)論是上海、北京、深圳等上月成交量下滑較大的城市，還是杭州、成都等成交量仍在繼續(xù)上漲的區(qū)域，持有上述看法的開(kāi)發(fā)商數(shù)量正在不斷增加。

        美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從9月及黃金周的成交走勢(shì)分析，四季度樓市如沒(méi)有比較大的政策影響，陰跌的可能性非常大，所以四季度成交量下跌已經(jīng)基本可以預(yù)判。他預(yù)言，10月市場(chǎng)很可能出現(xiàn)20%以上的成交量下降。

        上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，目前銀行放款態(tài)度逐漸趨于保守，導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)能力受限，進(jìn)而影響到成交量。事實(shí)上，因各大銀行上半年均基本完成年度放款目標(biāo)，從7月開(kāi)始，銀行放款已經(jīng)趨于保守；而到9月，部分銀行甚至開(kāi)始收緊放貸，貸款條件更為嚴(yán)格，民眾借錢(qián)難度加大，直接影響到購(gòu)買(mǎi)力。

        雖然成交量的下跌似乎已經(jīng)成為未來(lái)的趨勢(shì)，但從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商立即降價(jià)的可能并不大。

        “價(jià)格下調(diào)空間不會(huì)很大，降幅不會(huì)超過(guò)5%~10%。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，短線來(lái)看，市場(chǎng)的看空氛圍相當(dāng)濃重，即使價(jià)格觸底，成交量是否能迅速反彈也是一個(gè)未知數(shù)。因此盤(pán)整將是過(guò)年前國(guó)內(nèi)樓市的主題詞。但與去年同期相比，這一輪的盤(pán)整時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)。

        上海一家房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)部人士表示，由于近期房?jī)r(jià)有下調(diào)預(yù)期，購(gòu)房者希望在房?jī)r(jià)下調(diào)后再出手，而開(kāi)發(fā)商也在等待最佳時(shí)機(jī)推出新房源銷(xiāo)售。



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