每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在3月3日的上海土拍中，位于嘉定新城核心區(qū)的F03A-4地塊經(jīng)歷49輪競價后被招商蛇口收入囊中。而在此次土拍前，作為競買人的象嶼地產(chǎn)被業(yè)界認為對該地塊勢在必得。就在一周前，象嶼地產(chǎn)曾在上海奉賢新城地塊的競爭中不敵龍湖集團聯(lián)合體。同時，象嶼地產(chǎn)此前看中的浦東新區(qū)新楊思地塊也被華潤置地聯(lián)合體摘走。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海市建設市場信息服務平臺獲悉，在上述地塊出讓之前，象嶼地產(chǎn)旗下的上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就已經(jīng)針對這些目標地塊發(fā)出招標計劃公告，總投資金額達138.1億元，包括項目住宅、商業(yè)和配套用房等工程開發(fā)。

值得一提的是，由于城市開發(fā)運營板塊集中交付的地產(chǎn)項目增加，且交付項目主要在上海地區(qū)，毛利較高，象嶼集團在去年三季度的利潤總額得以同比增長七成，而補倉上海是其進一步發(fā)展的必然之路。

土拍場上接連“陪跑”

嘉定新城F03A-4地塊位于上海遠香湖畔，是區(qū)域內一處湖景宅地，在3月3日的出讓中，共吸引了“象嶼地產(chǎn)+天安中國”聯(lián)合體、保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國等4家競買人參與競價。

從板塊市場來看，該項目西南側1.5公里處是萬科理想之地項目，六次開盤均售罄，認購率達到325%；項目東南方面是象嶼地產(chǎn)投資開發(fā)的遠香湖岸項目，去年3月份起累計五次開盤，房源也已售罄，均價約5.2萬元/平方米。

F03A- 4地塊起始總價約20.464億元，起始樓面價24500元/平方米，中止價為26.603億元，對應溢價率30%。經(jīng)過40余輪競價，象嶼地產(chǎn)與天安中國聯(lián)合體報出中止價26.603億元后，與招商蛇口進入第二輪競“高品質建設”指標環(huán)節(jié)。

在競品質環(huán)節(jié)中，象嶼地產(chǎn)與天安中國聯(lián)合體在競爭高端人才住房配建比例指標中退出，最終招商蛇口以總價26.603億元、樓面價31850元/平方米、溢價率30%競得該地塊。其中，高品質建設指標為：裝修標準3000元/平方米，公共服務設施面積1500平方米，人才房面積比例0.2%。

2月20日，象嶼地產(chǎn)參與了上海市奉賢新城10單元06-07地塊的競爭。該地塊位于奉賢新城配套能級最高的區(qū)域之一，毗鄰地鐵5號線奉賢新城站及奉浦快線金海公路站，附近有龍湖奉賢天街和百聯(lián)南橋購物中心等商業(yè)配套。

“象嶼地產(chǎn)+天安中國”聯(lián)合體、“龍湖集團+建華集團”聯(lián)合體、中國金茂3家競買人歷經(jīng)15輪競價，最終該地塊被龍湖集團與建華集團聯(lián)合體以總價10.57億元競得，溢價率為16.5%。

在1月24日的上海土拍上，象嶼地產(chǎn)與保利發(fā)展、招商蛇口、國貿地產(chǎn)共4家房企參與了松江SJS30003單元01-18號地塊的爭奪。最終經(jīng)過51輪競價，保利發(fā)展以總價20.52億元拿下該地塊，折合樓面價29425元/平方米。

此外，象嶼地產(chǎn)還在2024 年12月底的上海土拍中，報名參與了奉賢新城10單元17-02地塊的競拍，但最終不敵貝殼旗下的貝好家置業(yè)。

“今年以來，上海土地市場表現(xiàn)活躍，首批次涉宅用地全部溢價成交，核心區(qū)域地塊競爭激烈，房企對優(yōu)質資源的爭奪積極。”中指研究院上海企業(yè)常務副總經(jīng)理程宇表示，整體而言，從供需層面看，上海新房市場韌性較為顯著，房企對核心區(qū)域長期價值認可度較高。

遠郊項目去化承壓

事實上，在上述上海幾宗地塊出讓之前，即春節(jié)假期結束后不久，熟悉上海房地產(chǎn)市場的象嶼地產(chǎn)董事長胡新立就啟動了相關投資布局。

上海市建設市場信息服務平臺披露了象嶼地產(chǎn)的三份項目招標計劃公告，其中一份擬對上海浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊（即新楊思地塊）新建普通商品房項目，投資75億元進行住宅、配套用房和地下車庫開發(fā)，計劃投資金額甚至超過了該地塊的溢價率上限。

公開資料顯示，胡新立自2008年加入象嶼地產(chǎn)后，曾負責過投資拓展、工程運營和營銷等業(yè)務，先后出任象嶼地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理，2022年5月起出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產(chǎn)董事長。

此外，今年2月6日，象嶼地產(chǎn)還計劃投資44.4億元用于嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊新建普通商品房項目開發(fā)。同時，還發(fā)布了奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，擬總投資18.7億元，建安費6.41607億元。

綜上，象嶼地產(chǎn)在以上3宗地塊的總計投資額達到138.1億元。不過，據(jù)記者了解，在新楊思地塊正式出讓期間，象嶼地產(chǎn)卻并未報名參拍。

象嶼集團最新發(fā)布的《2025年度第一期超短期融資券募集說明書》披露了象嶼地產(chǎn)去年前三季度的運營情況。

數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月，象嶼集團的房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入為214.25億元，毛利潤為32.28億元。2021~2023年，象嶼集團的房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入分別為71.38億元、54.9億元和80.27億元；毛利潤分別為5.32億元、16.94億元和23.07億元。

2024年前9月，象嶼集團的利潤總額同比增長74.29%，為17.93億元。主要原因為，象嶼集團城市開發(fā)運營板塊集中交付的地產(chǎn)項目增加，且交付項目主要在上海地區(qū)，毛利較高。

據(jù)募集說明書披露，2021年至2024年前3月，象嶼地產(chǎn)新增土地儲備逐年減少，分別為93.85萬平方米、41.76萬平方米、33.32萬平方米和0.73萬平方米。截至2024年3月末，象嶼地產(chǎn)儲備可售面積232.18萬平方米，其中福州占比19.49%、上海占比18.44%、蘇州占比17.54%、南平占比9.85%、重慶占比8.01%、紹興占比7%、廈門占比6.92%、天津占6.24%、唐山占3.58%、南京占2.93%。

記者注意到，象嶼地產(chǎn)位于上海遠郊的部分項目去化承壓。如位于上海奉賢區(qū)的江灣悅府項目和普陀區(qū)的中環(huán)云悅府項目已進行認購開盤活動。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，象嶼江灣悅府因認籌人數(shù)不足，采用不搖號方式開盤，開盤當日去化率僅為6%。象嶼地產(chǎn)方面公告顯示，中環(huán)云悅府項目也向公證處申請撤回了開盤銷售搖號排序活動的現(xiàn)場監(jiān)督公證。