每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

房企美元債再現(xiàn)，發(fā)債方是綠城中國（HK03900，股價9.91港元，市值251.15億港元），兩筆合計5億美元。

不過，此次房企美元債重啟呈現(xiàn)雙高，即金額高和利率高。

2月18日晚間，綠城中國發(fā)布公告，計劃增發(fā)本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將與2月13日公布的本金總額3.5億美元的原始票據(jù)，構成同一系列票據(jù)，年利率為8.45%。增發(fā)后，綠城中國此次融資本金總額升至5億美元，均將于2028年到期，其中新發(fā)的1.5億美元票據(jù)發(fā)售價為票據(jù)本金的100.5%，發(fā)行收益率8.258%。

綠城中國2月21日晚間向《每日經濟新聞》記者表示：“此次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)不僅是公司優(yōu)化債務結構、拓寬融資渠道的重要舉措，也為中資地產美元債市場重啟打開了窗口，展現(xiàn)了市場對優(yōu)質房企的信心恢復，為行業(yè)融資環(huán)境改善提供了積極信號。”

“綠城中國成功發(fā)行美元債，標志著在房企美元債市場長期低迷后的一次‘破冰’。這既代表了相關企業(yè)的投融資能力持續(xù)恢復，也說明外部金融機構等對中國房地產市場和企業(yè)的信心。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受每經記者采訪時表示。

房企融資環(huán)境在持續(xù)改善

中指研究院統(tǒng)計顯示，整個2024年，房地產行業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%。2025年1月房地產企業(yè)債券融資總額為509.8億元，但信用債和ABS仍是主力，分別占比51.3%和48.7%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水曾指出，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模延續(xù)2022年以來的下降態(tài)勢，實際融資環(huán)境仍未顯著回暖。2025年房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰(zhàn)，企業(yè)還是應提前籌劃現(xiàn)金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。

在此背景下，綠城中國的5億美元為行業(yè)帶來了破冰契機。

嚴躍進認為：“房企融資環(huán)境在持續(xù)改善。綠城中國發(fā)行美元債，也為其他優(yōu)質房企融資提供了非常好的示范效應，有助于推動更多房企重啟境外融資。具備優(yōu)質資產、良好信譽和穩(wěn)健經營的房企，在國際資本市場上將獲得更多融資支持。在2025年房地產市場止跌回穩(wěn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展過程中，也將持續(xù)助力企業(yè)的向好發(fā)展。”

但也有投資人士對每經記者指出，由于行業(yè)整體原因和房企出險等不確定因素，目前海外投資人對于房企美元債的態(tài)度仍非常謹慎。

事實上，2025年房企仍然面臨嚴峻的償債壓力?？硕鹪趫蟾嬷刑峒埃?024年房企債券到期規(guī)模達4828億元，而發(fā)行規(guī)模僅2158億元，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年債務到期規(guī)模甚至高于2024年，達5257億元。

現(xiàn)階段海外融資“風險溢價”仍是最大風險

據(jù)綠城中國方面透露，本次發(fā)行是2021年以來亞洲最大規(guī)模高收益房地產美元債券發(fā)行。

每經記者注意到，8.45%的利率，在近年來為數(shù)不多的房企境外債融資中，屬于較高水平。據(jù)克而瑞，由于2024年僅監(jiān)測到越秀地產與五礦發(fā)行境外債券，票息區(qū)間在4%～4.6%，經測算境外債券融資平均成本為4.18%。

不僅如此，這一利率水平和公司平均融資成本相比也高出了一大截。近幾年，綠城中國不斷壓低融資成本和縮減負債規(guī)模，一方面，截至2024年6月底，境外債務比重已經從2023年的16.2%降至15.5%，同時綠城中國一年內到期債務占總債務比例為23.8%；另一方面，融資成本也在不斷下降，2023年綠城中國平均融資成本降到4.3%；2024年中期降至4.0%。

令人不解的是，綠城中國既然可以在境內獲得低息融資，為何要去發(fā)行高利率的美元債？每經記者就此采訪了多位專家，有各種猜測，但沒有達成共識。

而不久前，綠城中國發(fā)布盈利警告，預計截至2024年12月31日，公司股東應占利潤同比2023年的人民幣31.18億元下降50%以內。

不過，從業(yè)績和拿地表現(xiàn)來看，2024年，綠城中國全口徑銷售1718.3億元，位列克而瑞中國房地產企業(yè)銷售榜第6名；新增土地貨值1147億元，在新增貨值榜排名第4位。進入2025年，綠城中國又在杭州、南京等地繼續(xù)溢價拿地。

在這樣的背景下，行業(yè)內其他房企是否具備同樣的發(fā)債條件仍待觀察。但即便具備相應的條件，美元債高企的利率，仍然令諸多房企“又愛又恨”。

“從全行業(yè)角度看，美元債利率高企的第二大原因是發(fā)債的急迫程度。”嚴躍進分析，若是企業(yè)本身有即將到期的債務，也充分理解“未兌付”對企業(yè)的巨大殺傷力，那么融資急迫性就會明顯提高。此時快速融資是企業(yè)快速改善資金狀況，防范債務兌付風險公開化的重要手段，融資成本自然會提高。

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