每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

爛尾28年，史玉柱的傷心地巨人大廈終于有了新進展。

近日，珠海市公布“巨人大廈改造提升及公共停車場項目”等四個重點城市更新項目備案信息，總投資55.48億元，均由正方集團實施。其中，巨人大廈改造備受矚目。

這座珠海知名建筑1992年規(guī)劃，1997年停工，至今已爛尾28年。2021年，珠海正方盛世投資有限公司（以下簡稱正方盛世）拍下該項目。

此次公示顯示，巨人大廈改造總投資16.67億元，計容建筑面積157400平方米，新增1537個公共停車位。項目將于今年10月正式開工，預計2029年12月完工。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近兩年珠海已盤活多個爛尾項目，包括中城建大廈（原珠海1088）、恒天國際大廈等，其中不少項目都是因為原開發(fā)商資金鏈斷裂而淪為爛尾樓。

只剩18年土地使用權(quán)

1992年，史玉柱在珠海創(chuàng)立巨人集團，憑借漢卡和保健品“腦白金”迅速崛起，意氣風發(fā)的他計劃建造18層的集團總部——巨人大廈。后來，項目不斷加碼至78層，預算也從2億元飆升至12億元。

1997年，項目停工，僅完成地下三層和地上兩層的巨人大廈淪為珠海市中心的“傷疤”，判決裁定將項目權(quán)益分散給19個債權(quán)人，復雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系與高額的土地出讓金欠款，讓其成為“燙手山芋”。

巨人大廈位于珠海市香洲區(qū)銀樺路南側(cè)，用地面積約2.9萬平方米，使用年限為50年，土地用途為辦公，目前還剩約18年使用年限。

據(jù)此前珠海產(chǎn)權(quán)交易中心披露的項目進展圖，巨人大廈四周設(shè)有圍擋，部分用作廢品回收站，部分空地作為駕校停車場。因長期閑置及養(yǎng)護不足，地基基礎(chǔ)及承載構(gòu)件受損，房屋安全無法確保，未來能否在原基礎(chǔ)上續(xù)建存疑。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2019年，珠海市香洲區(qū)成立爛尾樓整治專項小組，區(qū)屬國企珠海正方集團牽頭介入。面對19家權(quán)益人分散、土地權(quán)屬未過戶等難題，正方集團耗時一年半完成權(quán)益梳理，聯(lián)合賽納置業(yè)（持股24%）和史玉柱關(guān)聯(lián)企業(yè)士安公司（持股25%），合資成立正方盛世，并于2021年以4.02億元拍下項目。

盡管巨人大廈迎來重生契機，但挑戰(zhàn)依舊嚴峻。項目剩余土地使用年限短，且60%面積需自持，運營壓力巨大。正方盛世計劃將其改造為綜合體，新增1537個公共停車位，并整合物業(yè)租賃、充電樁等多元收益。

據(jù)正方集團官網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，公司現(xiàn)已積累更新項目約13個，總土地儲備約420萬平方米，總投資超220億元，較為核心的項目包括傳媒城市更新項目、巨人大廈項目、香洲北中央創(chuàng)新區(qū)等。

對于后續(xù)開發(fā)規(guī)劃及接手巨人大廈改造項目的戰(zhàn)略考量，2月17日上午，每經(jīng)記者撥通了正方集團官網(wǎng)電話，但截至發(fā)稿未獲得相關(guān)答復。

“未來，巨人大廈項目將根據(jù)政府批復方案規(guī)劃重建。”珠海正方集團官微曾提到。

“從全國目前盤活的各類型爛尾項目看，不少都是通過政策扶持、資金補助等方式推動的；還有部分是引入專業(yè)機構(gòu)或企業(yè)進行合作開發(fā)，另一些比較創(chuàng)新的，是通過資產(chǎn)證券化等盤活。”中國城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務副院長袁帥向每經(jīng)記者表示。

近兩年已盤活多個項目

每經(jīng)記者注意到，除了即將動工的巨人大廈，珠海近兩年已盤活了多個爛尾項目，其中關(guān)注度較高的包括中城建大廈、恒天國際大廈等。

具體來看，中城建大廈（原珠海1088）于2013年開工建設(shè)，2017年上半年起停工爛尾。2022年7月，前海人壽保險公司通過拍賣以1.9億元競得該項目，2024年更名為中城建大廈并復工。

恒天國際大廈前身為大洲大廈，改造前就已爛尾超15年。2011年澳門恒和集團接手后改名恒天國際大廈，2017年對外發(fā)售，但之后再次陷入停滯，項目在去年復工，目前低層部分的幕墻已基本裝好。

但珠海還有部分停工多年的爛尾項目。

如華融時代廣場，項目原名金山時代廣場，1992年動工，1995年建到主樓5層后停工。2006年復工，2008年封頂后停工，2012年被盤活，2016年又因金山房產(chǎn)資金鏈斷裂和債務糾紛再次停工。

“地方的爛尾項目能否盤活以及有無企業(yè)接盤，最核心因素有兩個方面：一是項目本身的價值潛力，包括地理位置是否優(yōu)越，若處于城市核心地段、交通樞紐附近或配套設(shè)施完善的區(qū)域，其土地價值高，對潛在接盤企業(yè)吸引力大。二是接盤后的盈利預期，接盤企業(yè)會綜合評估市場需求、同類項目競爭狀況以及未來銷售或運營收益。若所在區(qū)域房地產(chǎn)市場需求旺盛，項目有獨特賣點，能實現(xiàn)較好盈利，企業(yè)才愿意投入資金和資源進行盤活。”2月17日上午，中國礦業(yè)大學（北京）管理學院碩士生企業(yè)導師支培元向每經(jīng)記者表示。

封面圖片來源：珠海正方集團官微