每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“西三環(huán)新房降價了，165平方米總價1420萬元，每平方米送2萬元標(biāo)準(zhǔn)裝修！”

“新房102平方米原價642萬元，現(xiàn)內(nèi)部特價555萬元；120平方米原價760萬元，現(xiàn)內(nèi)部特價610萬元。”

這段時間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不斷收到北京此類內(nèi)容的視頻推送，但數(shù)位渠道中介人士和受訪開發(fā)商人士均透露了一個類似觀點：市場比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大波動，新房的產(chǎn)品力越來越好。

每經(jīng)記者近日實地走訪北京房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，如今開發(fā)商更在意產(chǎn)品細(xì)節(jié)，如節(jié)能環(huán)保性、家電品牌高端性；沒有過多花式營銷舉措，更實在，基本保持了如“一周內(nèi)交齊首付”等前置條件下的常規(guī)折扣。

2月11日，中指研究院高級分析師范詒杰在接受每經(jīng)記者采訪時表示，2025年1月，在長安華曦府、保利錦上、璀璨公元等項目帶動下，朝陽、順義、門頭溝、昌平等區(qū)域網(wǎng)簽規(guī)模較高；從來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，海淀、門頭溝、朝陽、豐臺、昌平等區(qū)域市場保持一定熱度。

北京隅·西頌設(shè)在萬達(dá)廣場的蓄客點 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

 

“對小陽春很有信心”

“緊張得手心都出汗，這幾天一直在為土拍做準(zhǔn)備。”

2月11日，北京拍出開年首宗不限價地塊，有參與土拍的開發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。據(jù)悉，該公司旗下項目春節(jié)“不打烊”，大家采取了輪崗值班制度，以滿足客戶需求。

中指研究院指出，去年四季度以來，北京市場持續(xù)回升。春節(jié)期間，北京大多數(shù)樓盤“不打烊”，利用假期窗口進(jìn)行銷售。從市場表現(xiàn)來看，受假期因素影響，案場來訪及認(rèn)購較節(jié)前有所減少，價格未有明顯變化，整體市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，北京新房網(wǎng)簽成交量較去年春節(jié)增長約5%。從項目表現(xiàn)來看，市場延續(xù)分化趨勢，熱點區(qū)域項目及改善產(chǎn)品表現(xiàn)相對較好。營銷活動方面，多數(shù)樓盤結(jié)合新春主題，開展了一系列特色活動，優(yōu)惠方式主要以特價房和折扣優(yōu)惠為主。

據(jù)每經(jīng)記者梳理，2月12日～16日，北京保利嘉華天珺、頤璟和煦等多個在售項目推出了諸如元宵節(jié)特價房、到訪客戶即領(lǐng)刮刮樂、全民薦新成交享傭金等活動；中建壹品花香壹號、壹品興創(chuàng)·御景星城·元啟等在售項目推出到訪禮品、成交即享九八折、一口價房源等活動；中海北京新城旗下京華玖序、學(xué)府里等多個項目元宵當(dāng)日同步開啟直播，并有禮品送出；北京龍湖觀萃、御湖境等在售項目則有元宵節(jié)購房九九折、成交立享10萬元優(yōu)惠、福利房源限時秒殺等活動。

某央企開發(fā)商在北京有多個在售項目，該公司相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，對公司項目很有信心，對接下來的樓市“小陽春”行情也很有信心。

“其實從拿地節(jié)奏也可以看出，我們重倉北京，有的放矢，不拿無效地。”該名人士表示，接下來的重點工作就是強推新盤區(qū)域。

中海豐和三號院項目營銷中心  圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

 

“各種配置恨不得都上”

“我們項目在豐臺一直賣得比較好。”每經(jīng)記者以購房者身份走訪了北京數(shù)個在售新盤，中建云境置業(yè)顧問向記者舉例稱，中間樓層的109平方米戶型，疊加7天內(nèi)交完首付等優(yōu)惠，總價約900萬元，據(jù)此計算的單價約8.3萬元/平方米。

“項目已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，作為改善型樓盤，周邊配套比較成熟，地理位置優(yōu)越，近期看房人確實比較多。”該置業(yè)顧問告訴每經(jīng)記者。

每經(jīng)記者了解到，中建云境主推109～192平方米戶型，所在的郭公莊同一地塊目前還有另一個高端項目中海豐和叁號院在售，兩者不僅同日拿地，銷售指導(dǎo)價都是9.2萬元/平方米，兩個售樓處也僅相隔200余米。

不過中海豐和叁號院主推168～262平方米大平層，與中建云境形成差異化，官宣起價1500萬元。在溝通中，每經(jīng)記者能感覺到該項目置業(yè)顧問相對強勢，不斷強調(diào)自身項目的高端屬性和熱銷，“這是最新一代產(chǎn)品，有贈送，得房率高”。

從北京市住建委數(shù)據(jù)看，中海豐和叁號院目前網(wǎng)簽64套，成交均價約8.7萬元/平方米。公開信息顯示，中海豐和叁號院項目套數(shù)為412套。相比之下，中建云境網(wǎng)簽120套，成交均價約8.1萬元/平方米。公開信息顯示，中建云境網(wǎng)項目規(guī)劃有800余套房源，目前還有大戶型未開售。

作為前兩年北京的供地大戶，現(xiàn)階段豐臺區(qū)各板塊新盤競爭十分激烈，比如豐臺科技園板塊，除了前文提到的中建云境和中海豐和叁號院，還有計劃2月底開放售樓處的北京隅·西頌項目；麗澤商務(wù)區(qū)板塊則云集了北京瑞府、端禮著、煜澤臺等新老高端項目，還有計劃2月15日開放臨時售樓處的中海萬泉寺項目，吹風(fēng)價10萬～12萬元/平方米。

每經(jīng)記者采訪獲悉，目前豐臺區(qū)域庫存量較大，不少項目都處于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，對開發(fā)商來說，接下來的競爭只會越來越激烈。但從另一個角度看，現(xiàn)房銷售的“所見即所得”可以減少部分購房者的擔(dān)憂。

主做豐臺區(qū)域的渠道中介小余向每經(jīng)記者坦言，這幾天剛剛恢復(fù)市場熱度，價格也沒有很大波動，不過以后豐臺的房子高得房率甚至超過100%得房率可能會成為常態(tài)。如果不著急，確實可以再等一等。

中建云境在建現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

 

“越往后房子質(zhì)量會越好，能感覺到現(xiàn)在的新房不論從得房率還是質(zhì)量角度看，都更保值，住起來更舒適。”小余表示。

對于接下來的市場情況，前述央企開發(fā)商人士認(rèn)為，去年觀望和擠壓的客群可能會有一次爆發(fā)，加上供地量大，很多項目扎堆入市，“但我們對自己有信心，項目一直是銷冠，也一直在加推”。

“北京樓市又到了一個拐點，產(chǎn)品各種迭代，各種配置恨不得都上，我們不擔(dān)心市場。”他表示，“現(xiàn)在一拼產(chǎn)品力、二拼服務(wù)力，市場還會繼續(xù)分化，好的項目只會越來越好。我們的客戶以改善客群為主，有自己的購房邏輯，認(rèn)同‘好房子’”。

在實際走訪中，每經(jīng)記者最明顯的感受是，曾經(jīng)是高端豪宅配置的270度觀景飄窗，如今則頻頻出現(xiàn)在許多項目的樣板間里。

范詒杰指出，海淀、朝陽、豐臺、昌平等核心或熱點區(qū)域的改善項目及高性價比樓盤更受市場青睞。海淀等核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、交通、教育等配套完善，需求支撐度較高。此外，隨著政府鼓勵“好房子”建設(shè)，2024年以來北京樓市產(chǎn)品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”導(dǎo)則的出臺，使得北京樓盤產(chǎn)品力明顯提升，得房率明顯提高，此類項目更具競爭力。

對于“好房子”，幾乎所有受訪對象都提到了這一點。這也就意味著，接下來北京樓市的產(chǎn)品力競爭會越來越激烈。據(jù)每經(jīng)記者了解，2月接下來這半個多月，北京還有一大批新盤將要入市。

“整體來看，2025年以來，北京房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)行情。”范詒杰表示，基于止跌回穩(wěn)政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，同時疊加海淀等區(qū)域改善及高性價比項目入市，北京“小陽春”值得期待。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝