每經記者 黃海    每經編輯 董興生    

紹興市柯橋區(qū)金柯橋大道與萬商路交叉的十字路口，是國內乃至全球紡織品交易的咽喉之一。以此處為起點，向東南延伸，方圓幾里內，交錯的街道、河流將占地百萬平方米的街區(qū)切割，遍布著各類紡織專業(yè)交易市場。

毛紡、化纖、繡花、燙金??大到坯布，小到蕾絲，不同類型的紡織品分門別類，集聚在多家專業(yè)市場中。這里又名“中國輕紡城”，是亞洲規(guī)模最大、經營品種最多的紡織品集散中心，每年的紡織品交易量約占全國的三分之一、全球的四分之一。

2023年，中國輕紡城線上線下合計交易額突破3600億元，而2024年，這一數(shù)字有望突破4000億元。

抽象的數(shù)字背后，傳統(tǒng)紡織交易市場內，各個環(huán)節(jié)的運作規(guī)則都在被重塑，貿易政策、電商渠道、市場需求、產業(yè)供給無一不在倒逼著市場迅速做出改變。

2023年以來，不少租在市場高樓層的商家在社交平臺發(fā)文稱，當前的中國輕紡城內客流減少，部分鋪面租金下滑幅度較大，而自己屬于“高位接盤”。2024年12月底，《每日經濟新聞》記者深入中國輕紡城，經過走訪獲悉，中國輕紡城內的客流的確較往年有所減少。但整體而言，市場內的生意仍呈現(xiàn)增長趨勢，且頭部效應愈加明顯。

另一方面，市場內鋪面租金呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢：頭部商家聚集的一層普遍上漲，二、三層則視租戶經營情況而定，出現(xiàn)部分下滑。高、低層租金此消彼長之間，構成了市場整體租金的動態(tài)平衡。

圖片來源：每經記者 黃海 攝

部分高樓層商鋪租金下降明顯

上市公司輕紡城（600790.SH，股價3.75元，市值54.97億元）是中國輕紡城里的絕對支柱，公司下轄8個專業(yè)市場、3個物流園區(qū)，占地面積49.6萬平方米，建筑面積169萬平方米，所屬營業(yè)房2.5萬余間，占中國輕紡城傳統(tǒng)交易區(qū)70%以上的份額。

一般而言，輕紡城可以在一定程度上被視為研究整個柯橋紡織專業(yè)市場的典型樣本。外界熟知的東市場、聯(lián)合市場、北市場、北聯(lián)市場、天匯廣場、坯布市場、服裝服飾市場等批發(fā)市場均屬于輕紡城。

8個專業(yè)市場，產品各有側重，又以聚焦服裝面料的東市場和北市場最為熱鬧。其中，北市場位于中國輕紡城的中心地帶，是柯橋區(qū)占地面積最大、營業(yè)房最多的單體市場。與北市場隔岸相望的東市場，則是高端產品、潮流產品的聚集地，是目前公認“人氣最旺”的一家。

有人的地方就有江湖，尤其是在這片擁有30多年歷史的傳統(tǒng)紡織品交易市場內，幾乎所有耳熟能詳?shù)膶嶓w商業(yè)定律都可以在此得到驗證。

商家群體間，除了自家生意，最關心的就是租金變化。在相對傳統(tǒng)的經營模型中，每年的房租成本直接影響著商戶一年的經營思路。商家們關心的租金，正是輕紡城的主要現(xiàn)金奶牛。據(jù)輕紡城2024年半年報，租賃服務收入占總營收比重超80%。

據(jù)了解，輕紡城下轄市場內一直存在著兩種租賃方式，“直租”與“中介”。輕紡城作為運營方，每6年進行一次招標，一次性收齊6年房租，并逐年確認收入。中標者，除了長期商戶外，還有一批商鋪中介。二者比例幾乎五五開。

長期商戶構成了交易市場運作的底層基礎，中介渠道則為市場帶來了靈活的博弈空間，也為市場的后續(xù)招標價格提供邏輯支撐——中介手中的一間鋪面，租給誰，租多久，租多少錢，都是行情說了算。財富效應下，租金價格與租戶經營情況呈正相關。換言之，租金價格也是市場景氣程度的直接體現(xiàn)。

柯橋的紡織專業(yè)市場大多是上下三層、前后多列的復式構造，店鋪排列與傳統(tǒng)街道類似，不同區(qū)域之間以樓梯和暗道連接。視光照情況以及與樓梯的地理距離，商鋪又被劃為明區(qū)與暗區(qū)，一般而言，接近天井和客行樓梯的鋪面被稱為明區(qū)，也是每個樓層的黃金鋪位。

樓層的高低、區(qū)域的明暗是一間店鋪定價的基礎。一般而言，樓層越低、越靠近明區(qū)的店鋪，租金就越高。據(jù)輕紡城方面觀察，近兩年，商場的“首層效應”越來越明顯。與之對應的是，高樓層租金較以往出現(xiàn)了明顯下滑。

12月24日下午，北市場1層（上）和三層（下），人流量差異明顯 圖片來源：每經記者 黃海 攝

“現(xiàn)在問題的焦點是租金的事情。”看到隔壁租金“跳水”，在天匯廣場二樓賣窗簾的陳田（化名）覺得心里不平衡。兩年前，他剛以約4萬元/年的價格直租了6年明區(qū)的鋪面，如今，隔壁同樣大小的鋪面，租金跌到了每年只要4500元。如今，4萬多的價格，他甚至可以從中介手中租到天匯市場一樓的鋪面。

有同樣感受的，不只是陳田一人，在多位商戶老板以及中介眼中，市場二樓租金下滑已經不是什么新鮮事。而如果看部分市場人氣更低的三樓，此前有的鋪面年租金要幾十萬元，如今已經低到就像“不要錢”，就連天匯廣場和北市場高樓層的暗區(qū)都是如此。

12月底，記者在天匯廣場和北市場的三層看到，不少鋪面已經空置或貼出轉租告示。在伴隨市場走過幾十年的老商戶眼中，與幾年前相比，如今市場的人流量少了是一個不爭的事實。

不過，人氣的變化，已經不能完全代表市場的景氣程度。

要么極致To C，要么極致To B

“現(xiàn)在外面一些小型市場關門，商戶們實際上存在一定的預期回流。”

提及外界關注的租金問題，12月26日下午，輕紡城一位高管向記者表示：“從我們自身報表層面來講，出租率還是蠻高的，去年公告的招投標量也還可以，但租金方面確實有一部分受到影響。放到具體的細分場景里面來看，其實就是租金有高、有低，首層效應會比較明顯，一樓普遍都還在漲價。”

臨近新年，記者走訪當天下午四五點鐘，中國輕紡城內的商戶們開始整理一天的“收成”，不時聽到按動計算器的聲音。這個時間也是整個市場交通最擁堵的時刻之一，不少商家站在市場門口等待運輸車，顏色各異的布匹或橫在身前，或堆在路邊。至于一些生意相對平淡的商家，則會選擇早早關門休息。在以窗簾批發(fā)為主的北聯(lián)市場，不乏下午三點就關門的商鋪。

12月25日下午，天匯廣場三層大部分門店處于關門狀態(tài) 圖片來源：每經記者 黃海 攝

按照慣例，農歷新年前一般是紡織市場整體的淡季，每年臘月二十三到次年的正月初八都是市場的休市時間。復市后不久，整個柯橋紡織市場就將邁入旺季時間。

年前最后一個月，被部分產品更加To C（比如服裝用料）的商戶們視作一年中最后查漏補缺的階段，大家都期待著下游客戶可以開啟節(jié)前補庫節(jié)奏。一些市場中，也有部分業(yè)務更加To B（比如坯布）的商鋪選擇在淡季關門——因紡織專業(yè)市場自身的專業(yè)性，這些商戶會選擇在家維系B端老客戶，僅保持倉庫的發(fā)貨節(jié)奏。

從整個市場行情來看，補庫節(jié)奏的開啟情況似乎并不樂觀。12月26日，輕紡城在旗下信息網站“全球紡織網”發(fā)布了一則市場調研動態(tài)稱：“據(jù)調研，進入12月中旬，下游紡織市場并未出現(xiàn)集中備貨跡象，這與11月份市場預期年底前紡企將進行季節(jié)性備貨的期望產生較大反差。”

不過在一些細分領域，需求仍然存在。上半年是國風面料，下半年則以沖鋒衣面料、羽絨服面料等戶外保暖面料為主等，這些領域均有表現(xiàn)不錯的商家。

“我們每個市場產品還是有點不一樣，比如北聯(lián)市場的窗簾業(yè)務主要就對應房地產市場，房地產對它的影響會相對大一點?，F(xiàn)在整體行情中可能成衣業(yè)務相對就好一點。”在前述輕紡城高管看來，目前的紡織交易市場內存在一個特征——越To B的商家相對越穩(wěn)定，越To C的商家表現(xiàn)越好。

除此之外，越是頭部商家，表現(xiàn)也會越好。“以前行情好的時候，大家都能賺錢，只不過是各家賺多賺少的區(qū)別?，F(xiàn)在這個時候，龍頭效應會更明顯。”

與一般的商業(yè)綜合體不同，作為專業(yè)市場，中國輕紡城有著獨特的“景氣因子”——數(shù)年前是在一樓等候的搬運工，如今則是穿梭在市場中的“找布人”。

他們往往背著單肩帆布袋，手中拿著布料或照片，在數(shù)萬種布料中尋找標的，每個市場中服裝面料的聚集地，是他們經常出沒的區(qū)域，而這些地方大多在市場的一層。

東市場二層，部分商戶將冬季面料展示在過道兩側 圖片來源：每經記者 黃海 攝

韓果（化名）做了4年的“找布”生意。據(jù)她觀察，2024年，北市場的客流肉眼可見地少了約四成。但這并不意味著市場的生意不在了，因為她接到的“找布”需求數(shù)量并沒有什么變化。

整個產業(yè)鏈對效率的追求不斷提高，以往需要客戶親臨的場景被互聯(lián)網和找布人替代。近幾年來，越來越多的“找布”需求被更方便、高效的職業(yè)找布人承接。

有找布人向記者打趣說：“你別看一層門市部都沒什么人，實際上生意好著呢?，F(xiàn)在老客戶都是通過微信下單，或者把要找的料交給我們，他們一年最多來個兩次就夠了。”

客戶當天早上提出需求，找布人最快當天就可以從數(shù)萬種布料中將指定款找到，并通過快遞發(fā)出。如果客戶需求更急，找布人還可以為周邊幾十公里內的商家提供即時的跨城送貨服務。據(jù)本地媒體統(tǒng)計，柯橋本地的“找布”從業(yè)者已超過3000人。

電商與找布人重塑著這座傳統(tǒng)市場的找貨邏輯，也間接改變了市場人氣與實際業(yè)績的關聯(lián)度，在肉眼看不見的場域內，行業(yè)資源不斷向上流動。

從某種程度上講，找布人活動的范圍以及出現(xiàn)的頻次也能反映出一個片區(qū)的經營效益。這也解釋了為何找布人經常出現(xiàn)的市場一層房租會普遍上漲，找布人罕至的二、三層則會出現(xiàn)房租遞減的情況。

市場的生命力不會消失，產業(yè)根基仍很扎實

構成中國輕紡城整體生命力的，不僅僅是市場一層的頭部企業(yè)，還有高層的小微商家。但一個殘酷的現(xiàn)實是，當游戲規(guī)則發(fā)生改變，人人都很容易賺錢的時代過去，無法適應的尾部商家會被逐漸淘汰。這是輕紡城自身的“新陳代謝”。

如何過得更好，是每個位于二、三層的腰部及尾部商戶需要破解的課題。

“你說市場的生命力會不會不見了？我覺得是不會的。衣食住行，衣是最基礎的需求，根基是扎實的。這個問題對應的是，在根基扎實的情況下，上面的枝葉有多繁茂。”在上述輕紡城高管看來，擁有全國三分之二印染產能以及龐大后整理市場（比如繡花、燙金、褶皺等）的柯橋，有著外界無法比擬的優(yōu)勢。

與此同時，輕紡城與市場的商戶們亦是同氣連枝。輕紡城董事長潘建華多次對外提及幾個關鍵詞：市場要繁榮，數(shù)字要迭代，投資要多元。其中，市場的繁榮被他比作公司發(fā)展的基石。

對于市場內數(shù)量龐大的腰部、尾部商家來說，輕紡城需要在某些領域起到關鍵的引導作用。

外界可以觀察到的是，近幾年，中國輕紡城內出現(xiàn)了一些新的布料專營區(qū)。先攏市、再造市，這是一手明牌。枝葉在互聯(lián)網的土壤生長，當“物理在場”的重要性變得模糊，整個市場的布局規(guī)則也同步發(fā)生著嬗變。

中國輕紡城北市場 圖片來源：每經記者 黃海 攝

做了20多年蕾絲面料生意，去年，韓麗（化名）將鋪面從天匯廣場的一層搬到北市場三層。2023年初，因北市場三樓原本的窗簾布區(qū)域經營萎縮流失、開門率降低，市場主動將三樓279間整體回租，并將區(qū)域定位為蕾絲、網布專區(qū)。韓麗是首批入駐的商戶之一。

盡管心中清楚一樓和三樓的人流量肯定存在差別，但韓麗依舊選擇搬到北市場三層。吸引她的因素有兩個，房租優(yōu)惠以及產業(yè)聚攏。

她向記者算了一筆賬，天匯廣場一樓商鋪的房租每年超10萬元，現(xiàn)在，她在北市場三樓兩間鋪子每年的租金合計也不過萬元。每年省下的房租，加上手中的老客戶，足以維持生意。

“我理解市場管理層想要‘攏市’，想要一層、二層、三層都滿，有人氣??現(xiàn)在市場的人流量還不多，但市場形成需要一個過程?，F(xiàn)在的行情下，生意沒那么好做，開門總要比不開門好的。我們肯定希望穩(wěn)定之中求發(fā)展嘛。”韓麗說。

除了韓麗所在的網布、蕾絲專區(qū)，最典型的一處就是專營窗簾布料的北聯(lián)市場，最近幾年，因為整體環(huán)境以及房地產下游的影響，窗簾市場相對較弱。

潘建華向記者介紹，接下來，公司主要將從幾個維度提振北聯(lián)市場：第一是用貿易激發(fā)發(fā)展，舉辦國貿展會，把沒租出去的地方統(tǒng)籌過來，讓展覽常態(tài)化；第二是調整服務模式，延長服務時間，用線上線下融合推動市場交易，讓北聯(lián)市場從一級向二級、三級延伸，將受影響最大的二批市場需求承接；第三是培育創(chuàng)新品牌，大客戶與中小客戶研發(fā)融合。

“我們更希望有更多工貿一體的企業(yè)出來，我們對這個市場有信心。2025年我們對市場的發(fā)展也是動了很多腦筋，以后會把發(fā)展的思路方向向全社會公開。”潘建華說。