每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上海樓市的剛需、剛改需求被進一步激發(fā)。

而回暖后的市場，中心區(qū)域和遠郊成交活躍，如浦東前灘公館、青浦保利虹橋和頌、徐匯海上清和璽等，都登上了周度成交TOP10榜單，同樣，項目競爭也日益激烈，拼地段、拼配套、拼產(chǎn)品，還得拼入市節(jié)點。

以中環(huán)內(nèi)外為例，無論是前期楊浦濱江拼裝修、拼戶型，還是真如、大寧等區(qū)域拼商業(yè)配套、拼板塊前景，單價10萬元級別的改善型項目已經(jīng)進入競爭白熱化階段。特別是楊浦區(qū)五角場城市副中心，多年斷供之后，終于在2024年重啟了宅地供應，四季度迎來板塊上新。

但就是這樣一個居住氛圍濃厚、多年沒有住宅供應的板塊，價格明顯倒掛的楊浦越秀天玥項目，卻沒有實現(xiàn)預期中的快速清盤。相比同樣位于中環(huán)外，單價更高、首開熱銷的海上清和璽和浦江之星，甚至新楊思·上園等項目，越秀天玥顯得有些“透明”。

楊浦越秀天玥項目沙盤 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

板塊斷供多年的倒掛盤

越秀楊浦天玥位于楊浦區(qū)長海街道，每經(jīng)記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，項目周邊煙火氣十足，但改善的氛圍并不濃厚。

目前項目周邊以上世紀80年代到90年代建成的老公房小區(qū)為主，如開魯新邨、市京一村、國和一村等，其中開魯二村10月的實際成交價在38000元-41000元/平方米；稍遠些的盛世豪園二期房齡10年左右，二手房成交價格約98000元/平方米。

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整個板塊新房已經(jīng)斷供多年，緊鄰的新江灣城板塊房價持續(xù)高位，而楊浦天玥房地聯(lián)動價約9.2萬元/平方米，極具價格優(yōu)勢。

“12月底肯定清盤了，”置業(yè)顧問劉建（化名）對每經(jīng)記者說，“一開盤就賣了不少，現(xiàn)在只剩20多套房源，其中洋房只剩四五套了”。

但每經(jīng)記者注意到，10月30日越秀楊浦天玥開盤銷售，122套房源，意向認購客戶102組，認購率83.6%，在今年同價位項目之中表現(xiàn)并不算好。

而截至12月1日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺顯示，一個月以來該項目已售總套數(shù)為26套，去化率約21.3%。

事實上，從區(qū)位和配套上看，楊浦天玥與五角場商圈有一定距離，位置相對偏遠，距離8號線市光路站約900米，實際步行需要12分鐘左右，城市界面和整體配套能級并不高。

一位不愿透露姓名的資深分析人士對每經(jīng)記者表示：“項目透露的銷售數(shù)據(jù)不可全信，也不可不信。今后開發(fā)商對網(wǎng)簽時間的寬容度越來越高，兩個月、三個月都有可能，要等業(yè)主置換成功，首付到位了才能網(wǎng)簽。實際上，如果資金一直不到位，開發(fā)商也只能等，因為如果先網(wǎng)簽、再退網(wǎng)簽的手續(xù)非常麻煩，所以現(xiàn)在網(wǎng)簽周期整體非常長。”

“新房越來越多，競爭越來越激烈”

今年3月14日，上海2024年第一批次首輪土拍中，越秀以總價7.5億元拿下了楊浦區(qū)長海社區(qū)002-05地塊，房地聯(lián)動價約9.2萬元/平方米，相對于樓板價43941元/平方米（裝修標準不低于3000元/平方米）來說，發(fā)揮空間及利潤空間都不小。

而隨后5月28日的土拍中，長海板塊再出一宗新地，被北京城建斬獲，房地聯(lián)動價約10.7萬元/平方米，近1.5萬元/平方米的聯(lián)動價差異和開盤時間差，也讓楊浦天玥有了去化先機。

不過，項目地塊有著一定的局限性。根據(jù)當時的土拍信息，地塊沿民京路和市光路建筑限高18米。

每經(jīng)記者在實探中發(fā)現(xiàn)，項目規(guī)劃了一棟5層樓共28套的洋房、一棟16層小高層和公租房，此外沿民京路一側配建了三層樓的社區(qū)級公共服務設施。

從沙盤模型上看，整個小區(qū)共有三排房屋，由南向北分別是洋房、小高層和公共設施用房，是一個小型居住社區(qū)，內(nèi)部沒有配套會所等公共空間。

“有的客戶喜歡配套完備的小區(qū)，”劉建坦言，“但社區(qū)小也有小的好處，雖然景觀可能沒有大型社區(qū)那么大氣，但物業(yè)管理、業(yè)主社群都是小而美，買房的大多是周邊工作的，比如復旦的教師、長海醫(yī)院的醫(yī)生等”。

每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，據(jù)置業(yè)顧問介紹，最受歡迎的洋房，算上贈送面積后的得房率能夠達到近85%，但體量稍大的高層，不計入贈送面積，得房率為74%，與目前入市的同類型甚至低價位產(chǎn)品項目，不占優(yōu)勢。不過項目在精裝修層面下了一些功夫，空調(diào)地暖新風三大件基礎上，玄關奢石、雙開門冰箱等全部配套，極力爭奪客戶。

從戶型上來看，99平方米三房、124平方米四房兩種戶型設計符合當下主流產(chǎn)品設計，過道等浪費較少，陽臺尺度充足。

“項目價格競爭力很強，浦西的中環(huán)線上，新房每平方米單價基本都是10萬元甚至11萬元以上了，我們屬于環(huán)線上價格最低的。”

前述資深分析人士表示：“現(xiàn)在開發(fā)商也是被業(yè)主吊著，進退兩難；反過來也說明楊浦現(xiàn)在新房項目越來越多，競爭越來越激烈，再這么發(fā)力推盤入市的話，競爭難度又會提升一個等級。”

另據(jù)知情人士透露，項目沒能迅速去化完畢，這其中有市場的因素，也有入市節(jié)點的因素，正好錯過了新政后的看房熱潮。

樓市熱點轉移

為何楊浦天玥在上海市場集體火熱的階段，沒有出現(xiàn)爭搶上車的局面？

每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，這背后還有另一層原因：近一兩年來，楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、樓市熱點逐漸向濱江一帶轉移。

根據(jù)《黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質(zhì)提升專項規(guī)劃（2024-2035年）》（草案公示稿），楊浦濱江板塊格外吸睛：美團、B站、字節(jié)跳動等總部基地建設如火如荼，宅地出讓也沿著濱江岸線逐漸鋪開。

《黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質(zhì)提升專項規(guī)劃（2024-2035年）》（草案公示稿）

整個2024年，從中小戶型到終極改善，幾乎所有戶型產(chǎn)品都在楊浦濱江陸續(xù)面世，例如終極改善產(chǎn)品單價21萬元/平方米的聯(lián)排合院翠湖濱江，高端改善型產(chǎn)品主力總價段2000萬元級的縵云上海，剛需改善型產(chǎn)品保利朗譽和中建壹品浦江之星等。

此外，還有中建壹品外灘源著、保利外灘序，以及最近期土拍中成功出讓的中海地塊、保利地塊等，從樓板價來看，未來會對楊浦區(qū)北面甚至虹口腹地等其他板塊的項目去化造成降維打擊。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝