10月30日，萬科發(fā)布2024年第三季度報告。第三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入771.2億元，前三季度合計實現(xiàn)營收2198.95億元；前三季度累計實現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812億元。

隨著9月底一系列支持性政策的出臺，市場信心得到提振，十一期間，重點城市的客戶到訪量和認(rèn)購金額相比政策前均出現(xiàn)明顯提升，市場的成交活躍度出現(xiàn)積極變化。萬科也及時把握政策帶來的市場機(jī)遇，在十一假期取得良好銷售表現(xiàn)，實現(xiàn)認(rèn)購金額超百億，日均認(rèn)購較中秋假期翻倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來，無論市場環(huán)境如何變化，萬科都體現(xiàn)了積極行動不躺平的態(tài)度，在前三季度的市場深度調(diào)整期能全力應(yīng)對，面對多重挑戰(zhàn)仍實現(xiàn)“保交付”“保兌付”雙雙達(dá)成，并為行業(yè)新發(fā)展階段做好能力準(zhǔn)備，在政策東風(fēng)到來后能把握市場機(jī)遇，國慶七天認(rèn)購超百億。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴隨政策的持續(xù)落地和市場逐步恢復(fù)，萬科有望加速重回健康發(fā)展軌道。

前三季度回款金額超過1800億

在自身努力和各方支持下，萬科繼續(xù)堅守了財務(wù)安全底線，已完成年內(nèi)全部公開債的兌付。第三季度，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，1-9月回款金額超過1800億，回款率超100%。

同時，萬科債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長至5.4年；繼續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)積極支持，年內(nèi)實現(xiàn)新增融資、再融資超770億元，經(jīng)營性物業(yè)貸落地超250億，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進(jìn)一步下降。

此外，萬科也積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，1-9月實現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元（含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行），涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個項目，遍布全國17個城市。

通過全力行動，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，1-9月償還有息負(fù)債約700億元，年內(nèi)已無境內(nèi)外公開債。另外，萬科也在拓展資產(chǎn)退出渠道，攜手中信、泰康共同設(shè)立中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。

關(guān)于此次出現(xiàn)的業(yè)績虧損，萬科也進(jìn)行了坦誠解釋，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價格低于賬面值等。在一位資本市場人士看來，行業(yè)深度調(diào)整下，房企虧損實屬普遍現(xiàn)象。"既要又要"是不現(xiàn)實的，房企當(dāng)前第一優(yōu)先級必然是保現(xiàn)金流安全。

而在近兩年市場規(guī)模顯著收縮的情況下，全力銷售意味著以價換量，資產(chǎn)交易則不得不虧損出讓，斷臂求生的代價往往是大幅虧損。加上高速發(fā)展階段拿的高價且?guī)в邢拗茥l件的用地，導(dǎo)致利潤進(jìn)一步擠壓。多種因素疊加下，虧損實屬常見。事實上，今年就連頭部央企三季報都出現(xiàn)利潤大幅下滑甚至腰斬，這還未包含大量在H股上市不發(fā)三季報的房企。根據(jù)半年報時期的不完全統(tǒng)計，超6成的上市房企業(yè)績虧損，累計虧損額超千億元。

如期且高質(zhì)量交付超11萬套房

作為三大主業(yè)中占比最高的基本盤業(yè)務(wù)，萬科綜合住區(qū)業(yè)務(wù)銷售持續(xù)跑贏大市，高質(zhì)量交付11萬套，積極開展產(chǎn)品創(chuàng)新，投資精準(zhǔn)度持續(xù)提升，年內(nèi)新增項目首開兌現(xiàn)度100%，2023年至今盤活存量產(chǎn)能超470億。

具體來看，萬科今年1-9月累計新增4個開發(fā)項目，總建筑面積37.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積24.2萬平方米，其中沈陽、徐州的3個項目已開盤銷售，平均開盤周期4.3個月，首次開盤的兌現(xiàn)度100%。

事實上，行業(yè)高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科2022年以來主動投資的項目整體兌現(xiàn)度達(dá)87%，銷售毛利率平均達(dá)17%，體現(xiàn)了公司投資、管理水平的持續(xù)提升，為未來的健康可持續(xù)發(fā)展做好了投資能力的準(zhǔn)備。

在當(dāng)期銷售上，1-9月，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額保持行業(yè)第一陣營，實現(xiàn)銷售超1800億元；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入430.8億元，同比增長6.3%。

如北京東廬、沈陽胤樾、貴陽都會印象等項目平均去化率達(dá)80%，平均稅前毛利率達(dá)18%；最新開盤的上海中輿傲舍項目，取證去化率同樣達(dá)到80%，開盤當(dāng)日銷售41億。

同時，萬科也針對現(xiàn)房住宅、車位和商辦進(jìn)行分類管理，加速去化。前三季度，年初現(xiàn)房實現(xiàn)銷售325億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售434億元，車（位）商（鋪）辦（公）銷售197億元。

除了開發(fā)業(yè)務(wù)以外，萬科在長租公寓、商業(yè)、物流等業(yè)務(wù)上也持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢。截至9月底，萬科長租公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入突破26億元，共運(yùn)營管理25萬間長租公寓，出租率突破95%。

在全國范圍內(nèi)，萬科長租公寓業(yè)務(wù)也獲得了各類資產(chǎn)合作方的高度認(rèn)可，截至三季度，萬科長租公寓業(yè)務(wù)在今年已新增獲取房源超2萬間，同比增加58%。更重要的是，萬科長租公寓業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)了發(fā)展模式的突破，打通“由售改租”模式，盤活內(nèi)外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項目實現(xiàn)開業(yè)即滿租，助力公司存量資源盤活的同時，實現(xiàn)租賃房源和收入規(guī)模的提升。

萬科多個經(jīng)營性業(yè)務(wù)也保持了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。1-9月，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入近70億，整體出租率94%。同時，萬科商業(yè)整體客流同比增長10%，銷售額同比增長4%，合作品牌數(shù)量突破12600家；萬科物流倉儲業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入30億元，開業(yè)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，出租率保持在較高水平，累計可租賃建筑面積超過1000萬平方米，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率88%，冷鏈穩(wěn)定期使用率76%。

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