每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

擅長穿越行業(yè)周期的港資房企，今年上半年紛紛出現(xiàn)業(yè)績下滑乃至由盈轉(zhuǎn)虧的情況。

8月30日，新世界發(fā)展（HK00017，股價(jià)6.63港元，市值166.85億港元）發(fā)布業(yè)績預(yù)告，根據(jù)對集團(tuán)截至2024年6月30日止年度（2024財(cái)年）未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步審閱，新世界發(fā)展整體盈利表現(xiàn)受到減值擾動，預(yù)計(jì)2024財(cái)年年度溢利可能出現(xiàn)18%~23%跌幅至65億~69億港元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了新世界發(fā)展，包括長實(shí)集團(tuán)（HK01113，股價(jià)30.55港元，市值1069億港元）、恒隆地產(chǎn)（HK00101，股價(jià)5.61港元，市值264.37億港元）、太古地產(chǎn)（HK01972，股市13.540港元，市值792.09億港元）、九龍倉置業(yè)（HK01997，股價(jià)21.20港元，市值643.68億港元）等在內(nèi)的多家港資房企，今年的中期業(yè)績均受到內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)下滑、物業(yè)重估減值、辦公和零售市場低迷等多重因素影響。

不過，剔除物業(yè)重估減值計(jì)提因素影響，今年大部分港資房企的中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定，負(fù)債率較內(nèi)地絕大多數(shù)房企而言普遍較低，現(xiàn)金流也較為充足。

有業(yè)內(nèi)專家在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，在市場對房地產(chǎn)行業(yè)前景持悲觀態(tài)度時(shí)，投資物業(yè)的減值可能會影響投資者信心。“港資房企業(yè)績波動更多是受短期市場波動的影響，長期來看仍然會把內(nèi)地作為重要發(fā)展機(jī)遇。”

物業(yè)重估虧損拖累業(yè)績

所謂投資物業(yè)重估收益，主要是針對企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在財(cái)務(wù)報(bào)告期內(nèi)按照公允市值波動進(jìn)行重新估值后發(fā)生的凈值差額，計(jì)入當(dāng)期損益，反映投資物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量與資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)狀況。

過去，無論是港資房企還是內(nèi)地房企，在市場行情高漲時(shí)，業(yè)績都普遍受到投資物業(yè)重估收益助推。而對當(dāng)下低迷的市場，房企投資物業(yè)重估收益波動加劇，也更為明顯地作用到凈利潤和歸母凈利潤的減少上。

近五年恒隆地產(chǎn)中期股東應(yīng)占溢利情況 來源：百度股市通

中報(bào)顯示，恒隆地產(chǎn)上半年錄得凈利潤約為10.61億港元，同比下跌約55.72%；股東應(yīng)占純利潤為17.35億港元，同比下跌22%，下跌主因是租賃營業(yè)溢利下降及財(cái)務(wù)費(fèi)用上升。

另外，恒隆地產(chǎn)上半年錄得6.34億港元的物業(yè)重估虧損，去年同期則是重估收益2.51億港元。其中，內(nèi)地物業(yè)和香港物業(yè)均錄得重估虧損。

再看嘉里建設(shè)（HK00683，股價(jià)14.02港元，市值203.67億港元），上半年該公司的股東應(yīng)占溢利也同比腰斬，主要也是其在古洞北新發(fā)展區(qū)持有的若干土地作出的一次性撥備，以及投資物業(yè)的非現(xiàn)金公允價(jià)值變動所致，其投資物業(yè)的公允價(jià)值也同比由盈轉(zhuǎn)虧。

近五年嘉里建設(shè)中期股東應(yīng)占溢利情況 來源：百度股市通

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，部分港資房企受內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，業(yè)績出現(xiàn)下滑。如九龍倉置業(yè)、恒隆地產(chǎn)的業(yè)務(wù)收入有70%來自內(nèi)地，新世界發(fā)展的物業(yè)銷售額有一半來自內(nèi)地，太古地產(chǎn)相當(dāng)一部分營收是內(nèi)地投資貢獻(xiàn)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場劇烈調(diào)整，部分重點(diǎn)城市寫字樓、商場等空置率上升，租金下降壓力較大，較大程度影響著這些港資房企的業(yè)績。

九龍倉置業(yè)、香港置地則是直接出現(xiàn)歸母凈利潤虧損。香港置地報(bào)告期內(nèi)虧損擴(kuò)大至8.3億美元，就是由于對內(nèi)地發(fā)展物業(yè)一次性撥備2.95億美元。

近五年九龍倉置業(yè)中期股東應(yīng)占溢利情況 來源：百度股市通

新世界發(fā)展投資及發(fā)展物業(yè)年度獨(dú)立重估包括商譽(yù)評估的初步結(jié)果顯示，需要在2024財(cái)年進(jìn)行一次性非現(xiàn)金重估或耗蝕虧損，總額介于85億港元至95億港元。上述資產(chǎn)公平值變動及耗蝕虧損屬于非現(xiàn)金性質(zhì)，并不會對公司的核心經(jīng)營溢利或經(jīng)營現(xiàn)金流量產(chǎn)生任何影響。

近五年新世界發(fā)展中期股東應(yīng)占溢利情況 來源：百度股市通

匯生國際資本總裁黃立沖表示，物業(yè)重估減值是會計(jì)處理中的一項(xiàng)非現(xiàn)金性財(cái)務(wù)調(diào)整，它反映了公司持有的投資物業(yè)在市場上的價(jià)值變動。如果市場環(huán)境不佳，比如房地產(chǎn)市場下行，那么物業(yè)的公允價(jià)值可能會下降，導(dǎo)致需要進(jìn)行減值處理。這種減值雖然會影響公司的凈利潤，但并不直接影響公司的現(xiàn)金流。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)重估減值對正常經(jīng)營和現(xiàn)金流影響不大，這在一定程度上是正確的。

同時(shí)，黃立沖也提醒道，要關(guān)注的是香港房地產(chǎn)市場的整體趨勢，其走勢是對香港房企未來收益和資產(chǎn)負(fù)債表健康程度產(chǎn)生影響的重要因素。

負(fù)債率仍低，現(xiàn)金流充足

如剔除投資物業(yè)重估來看，目前絕大多數(shù)港資房企的中期業(yè)績表現(xiàn)較去年同期而言仍在合理范圍內(nèi)波動。

長實(shí)集團(tuán)上半年的投資物業(yè)重估前溢利為67.26億港元，每股溢利為1.91港元，較去年同期減少9.5%；負(fù)債比率僅5.5%。

近五年長實(shí)集團(tuán)中期股東應(yīng)占溢利情況 來源：百度股市通

嘉里建設(shè)上半年的負(fù)債率為40.9%，其現(xiàn)金及銀行存款共123.65億港元，一年內(nèi)到期負(fù)債約為79.18億港元。如剔除一次性撥備以及投資物業(yè)的非現(xiàn)金公允價(jià)值變動，其基礎(chǔ)溢利同比減少19%至14.03億港元。

如不包括投資物業(yè)重估及若干金融工具按市價(jià)計(jì)值的影響，九龍倉置業(yè)上半年基礎(chǔ)凈盈利同比增加2%至31.23億港元，每股基礎(chǔ)盈利為1.03港元，負(fù)債凈額與總權(quán)益比率降至18.3%。

恒隆地產(chǎn)截至上半年的凈負(fù)債比率為32.9%，現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余總額為65.73億港元，備用銀行承諾信貸金額的未提取結(jié)余為142.55億港元，一年內(nèi)到期負(fù)債為60.11億港元。

事實(shí)上，在2020年前后，受疫情等因素影響，不少港資房企的投資物業(yè)重估都曾出現(xiàn)較大幅度損失。恒隆地產(chǎn)因此在2020年度出現(xiàn)虧損，但2021年度業(yè)績就迅速扭虧為盈。

不過，也有在投資物業(yè)重估上表現(xiàn)穩(wěn)定的港資房企。長江實(shí)業(yè)上半年物業(yè)重估溢利為18.8億港元，這是由于和黃物流中心錄得重估溢利抵銷內(nèi)地部分物業(yè)所錄得的重估虧損。

近五年太古地產(chǎn)中期股東應(yīng)占溢利情況 來源：百度股市通

太古地產(chǎn)上半年的投資物業(yè)公平值虧損為8.79億港元，較去年同期的虧損16.35億港元大幅收窄。其中，太古地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)公平值錄得虧損27億港元，而在中國內(nèi)地和美國的投資物業(yè)公平值分別收益16.3億港元和2.4億港元。

劉水補(bǔ)充道，近一兩年部分港資房企在加碼投資內(nèi)地，如太古地產(chǎn)此前制定千億港元投資計(jì)劃，500億港元投資內(nèi)地市場，會繼續(xù)在一線及新興一線城市物色項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇，2032年前把內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

長實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅在2024年中期業(yè)績投資者會上強(qiáng)調(diào)：“我不敢賭香港市場太差，過去的歷史告訴我們，誰賭香港長期差都錯(cuò)。如果香港有好的投資機(jī)會，我們會很容易用國際資產(chǎn)籌集資金返回香港。簡單來說，因?yàn)槲覀冇袊H資產(chǎn)，所以當(dāng)香港或內(nèi)地有龐大的投資機(jī)會時(shí)，可以有能力隨時(shí)動用大量資金回來進(jìn)行投資。”

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