每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行深度調(diào)整的時(shí)候，代建領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模不可避免地也會(huì)受到影響，但我認(rèn)為這是階段性的。從行業(yè)滲透比例遠(yuǎn)低于國(guó)際水平、對(duì)好房子永續(xù)性的需求、對(duì)盤(pán)活大量存量物業(yè)的需求等方面來(lái)看，代建行業(yè)在中長(zhǎng)期還是會(huì)持續(xù)向好。”

8月14日，在2024年博鰲地產(chǎn)發(fā)展暨代建大會(huì)上，旭輝建管總裁劉冰洋接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪。

NBD：2024年上半年，旭輝建管新簽約面積排到了行業(yè)TOP2，快速增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力是什么？

劉冰洋：旭輝建管上半年簽約面積為729萬(wàn)平方米，新增合同額超過(guò)22億元，超過(guò)去年全年的簽約合同額。復(fù)盤(pán)總結(jié)來(lái)看，核心突破來(lái)自幾個(gè)方面。第一個(gè)，提出“定制化服務(wù)專家”定位之后，從全維度服務(wù)理念出發(fā)升級(jí)了服務(wù)體系；第二，整個(gè)體系的投入、調(diào)動(dòng)的資源力量更大；第三，市場(chǎng)確實(shí)有新增機(jī)會(huì)，包括城投類項(xiàng)目、紓困類項(xiàng)目和AMC存量項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。我們通過(guò)深耕上述市場(chǎng)，抓到了機(jī)會(huì)點(diǎn)。

旭輝建管一直強(qiáng)調(diào)自身“服務(wù)”的屬性，最關(guān)鍵的就是要為甲方、為項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值、兌現(xiàn)價(jià)值。從目前的合作來(lái)看，在價(jià)值創(chuàng)造上，我們一直保持高兌現(xiàn)度，所以也獲得了客戶認(rèn)可，疊加效應(yīng)也讓我們實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)。

代建的每一個(gè)項(xiàng)目都有它的特點(diǎn)，資產(chǎn)管理視角下的診斷尤為重要。代建全過(guò)程的價(jià)值創(chuàng)造、面對(duì)復(fù)雜問(wèn)題的綜合解題能力，以及提供全維度的貼心服務(wù)，都讓委托方對(duì)我們更有信心。此外，旭輝建管的直屬團(tuán)隊(duì)也是我們重要的優(yōu)勢(shì)。這幾條優(yōu)勢(shì)，讓我們2024年的復(fù)委率（再次委托）也在快速增加。

NBD：旭輝建管這種“定制化服務(wù)體系”最難的環(huán)節(jié)是什么？

劉冰洋：這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)，跟過(guò)去傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資邏輯是完全不同的。代建是一個(gè)服務(wù)的邏輯，而地產(chǎn)投資更容易標(biāo)準(zhǔn)化，但是我們代建的每個(gè)客戶要求都不一樣，內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值取向都不同，在這樣的離散度之下，必須針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)客戶量身定制服務(wù)，這樣才能服務(wù)好委托方。

難點(diǎn)就在于，第一，要投入大量精力。每一個(gè)項(xiàng)目獲取之前，要投入3~6個(gè)月時(shí)間和委托方詳細(xì)深入診斷項(xiàng)目，看機(jī)會(huì)、看風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，分析預(yù)計(jì)收益及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要的投入和可能的演變路徑。只有這樣充分達(dá)成共識(shí)之后，我們才選擇去跟客戶去合作，這也意味著，我們對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)度是可以保證的。

第二，面對(duì)各種各樣的業(yè)態(tài)、各種各樣的項(xiàng)目階段，要真正實(shí)現(xiàn)定制化，必須要有很強(qiáng)的綜合解題能力。其中包括傳統(tǒng)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷能力，還有資源整合、創(chuàng)新能力，只有能力全面，才有可能做到定制化，這對(duì)于團(tuán)隊(duì)能力要求是非常高的。

NBD：當(dāng)前代建行業(yè)不可避免地存在低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，也面臨著規(guī)范化的挑戰(zhàn)，作為頭部企業(yè)有哪些應(yīng)對(duì)策略？

劉冰洋：客觀地說(shuō)，代建行業(yè)在中國(guó)還算一個(gè)新興行業(yè)，希望每一家企業(yè)、相關(guān)管理部門，包括行業(yè)協(xié)會(huì)今年成立的代建分會(huì)，一起共同完善、推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，更好地規(guī)范市場(chǎng)。

從旭輝建管的角度來(lái)說(shuō)，首先是參與這個(gè)行業(yè)的規(guī)范和建設(shè)。其次，我們跟各個(gè)地方的管理部門保持了非常好的溝通，不同的省份、不同的城市在代建這件事情上有很強(qiáng)的離散度。

比如浙江，已經(jīng)有很規(guī)范、很完整的管理制度和體系，但很多城市還沒(méi)有，我們可以把先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)帶到想發(fā)展代建的地方。我們可喜地看到，這兩年很多省份和城市在快速推進(jìn)代建行業(yè)管理辦法的研究和制定，陸續(xù)發(fā)布相關(guān)規(guī)則。很多城市從不知道代建是什么到要找代建，從對(duì)方必須入大股到今天純輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的開(kāi)展，這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越普遍，越來(lái)越向好，所以我們也看到了未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

NBD：旭輝建管下半年會(huì)在哪些領(lǐng)域重點(diǎn)發(fā)力？

劉冰洋：下半年，旭輝建管有幾大戰(zhàn)略任務(wù)。

第一，我們?cè)谕卣苟艘３殖掷m(xù)的、強(qiáng)有力的簽約態(tài)勢(shì)。這個(gè)行業(yè)只是一個(gè)細(xì)分子行業(yè)，所以它的市場(chǎng)容量空間相對(duì)可以預(yù)估，我們必須成為頭部企業(yè)，才能保持長(zhǎng)期發(fā)展的可能性和動(dòng)力，對(duì)此我們會(huì)保持比較高的投入度。

第二，要做“好房子、好社區(qū)”。好產(chǎn)品是我們未來(lái)真正能夠在行業(yè)生存發(fā)展的安身立命之本，所以我們?cè)诳蛻粞芯?、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新和社區(qū)運(yùn)營(yíng)上會(huì)加大力度。我們?cè)谔K州與相城經(jīng)開(kāi)國(guó)控合作，打造了主城區(qū)第一個(gè)四代住宅項(xiàng)目。為了這個(gè)項(xiàng)目，我們與委托方一起跟政府溝通了半年多時(shí)間，一起來(lái)推動(dòng)四代宅在蘇州落地規(guī)范的完善。地產(chǎn)是個(gè)永續(xù)行業(yè)，客戶需求是不斷迭代的，所以我們要回歸以客戶為中心去迭代產(chǎn)品。

現(xiàn)在大家購(gòu)房，買的不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的物理空間，還期望得到情感價(jià)值和情緒價(jià)值。越來(lái)越多的人更愿意與志同道合的人生活在一個(gè)社區(qū)，比如說(shuō)現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品阿那亞、麓湖社區(qū)等，都非常注重社區(qū)情緒價(jià)值的營(yíng)造，我們也會(huì)在這方面加大投入。

此外，在服務(wù)體系和團(tuán)隊(duì)能力上，我們也會(huì)持續(xù)發(fā)力，尤其是提升團(tuán)隊(duì)復(fù)雜問(wèn)題的解題能力、價(jià)值創(chuàng)造能力、資源整合能力和服務(wù)力。只有這樣，才能形成我們的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展下去。

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