每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“最近交易量很一般。”

近一個(gè)月，廣州、深圳兩地放松限購(gòu)、降低首付、降低新增房貸利率等重磅政策的效果在逐漸減弱，盡管現(xiàn)階段各家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)仍維持在相對(duì)高位，但多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)仍表達(dá)出了擔(dān)憂。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，成交維持相對(duì)高位的原因，是定價(jià)權(quán)更為靈活的二手房交易量不斷提升。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，二手房市場(chǎng)這種增長(zhǎng)并非正向增長(zhǎng)，而是建立在價(jià)格不斷下調(diào)基礎(chǔ)上的。在“以價(jià)換量”背景下，前7個(gè)月廣深的二手成交量相較去年還是有了一定修復(fù)，但這種趨勢(shì)對(duì)新房市場(chǎng)構(gòu)成了利空影響。

一年內(nèi)深圳二手房均價(jià)跌約1萬(wàn)元/平方米

上半年廣州樓市低迷，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，二手住宅市場(chǎng)方面，上半年全市二手住宅成交458.41萬(wàn)平方米，同比下降13%。雖然二手房成交量同比微降，但成交市場(chǎng)份額占比持續(xù)提升，2024年上半年廣州二手房成交份額提升至59%，深圳提升至55%，二手房成交活躍度持續(xù)提升。

就此現(xiàn)象，資深地產(chǎn)中介人士王經(jīng)理在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)成交活躍，主要得益于價(jià)格上的靈活調(diào)整。

他進(jìn)一步解釋，由于廣州和深圳等城市以存量市場(chǎng)為主導(dǎo)，二手房市場(chǎng)的活躍度高于新房市場(chǎng)。此外，受二手房?jī)r(jià)格下調(diào)影響，新房入市速度有所減緩。

樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾輪深度調(diào)整之后，已經(jīng)能夠滿足一些剛需的“上車”、置換需求，并且廣深兩地都出臺(tái)了一定的政策支持，加之當(dāng)前的利率成本相對(duì)較低，購(gòu)房者此時(shí)擇機(jī)購(gòu)房有了動(dòng)力。

以深圳為例，“以價(jià)換量”背后是房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出較大跌幅。

樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手房?jī)r(jià)正式跌破“6字頭”，當(dāng)前成交均價(jià)為5.9萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌2.5%，同比下跌15.2%。一年時(shí)間，深圳二手房?jī)r(jià)格每平方米減少了1萬(wàn)元。

“在‘以價(jià)換量’背景下，前7個(gè)月廣深的二手成交量相較去年還是有了一定修復(fù)，現(xiàn)階段深圳終于艱難地重新站在榮枯線上。”孟凡振表示。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的2024年第31周周報(bào)顯示，7月29日～8月4日，深圳市二手房（含自助）錄得1061套，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，二手房交易量止跌回升。截至8月5日，全市共有63010套有效二手房源在售，較上周增加77套，小幅回升。

“看著看著房?jī)r(jià)就降了，客戶不敢買(mǎi)了”

不過(guò)，孟凡振強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)承壓仍然明顯，成交量并不穩(wěn)定，未來(lái)幾個(gè)月如果沒(méi)有更加重磅政策的支持，預(yù)計(jì)仍舊會(huì)延續(xù)過(guò)去幾個(gè)月的波動(dòng)趨勢(shì)。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌仍然是難以脫離的規(guī)律，價(jià)格無(wú)法止跌，購(gòu)房者會(huì)一直期待更低價(jià)格。

王經(jīng)理告訴每經(jīng)記者，他近期帶看的客戶，觀望情緒特別濃厚。房?jī)r(jià)持續(xù)下行時(shí)間太久，對(duì)購(gòu)房者心理造成了較大沖擊。他解釋說(shuō)，很多客戶看房子，看著看著房?jī)r(jià)降了，客戶就不敢買(mǎi)了，而購(gòu)房者的觀望態(tài)度，也導(dǎo)致新房銷售陷入困境。

“二手房市場(chǎng)這種增長(zhǎng)并非正向增長(zhǎng)，而是建立在價(jià)格不斷下滑基礎(chǔ)上的。”王經(jīng)理坦言，這種趨勢(shì)對(duì)新房市場(chǎng)構(gòu)成了利空影響。由于新房降價(jià)相對(duì)被動(dòng)，難以像二手房那樣靈活調(diào)整，導(dǎo)致新房銷售難度加大。

他進(jìn)一步指出，目前深圳、廣州等地新房項(xiàng)目普遍面臨降價(jià)難題，即使打八五折也難以完全吸引購(gòu)房者。有的客戶昨天想買(mǎi)房，今天可能就不想買(mǎi)了。購(gòu)房者情緒波動(dòng)大，市場(chǎng)變化迅速，開(kāi)發(fā)商普遍面臨客戶流失速度超過(guò)新增客戶速度的問(wèn)題。

一位廣州當(dāng)?shù)刂薪槿耸糠窒矸Q，當(dāng)下新房市場(chǎng)只能以更低折扣和更大力度的返傭來(lái)吸引客戶。據(jù)其介紹，他們的代理范圍已經(jīng)擴(kuò)大到天河、海珠、荔灣、白云、番禺、黃埔等多個(gè)區(qū)近30個(gè)項(xiàng)目，可以帶看幫談底價(jià)，并且返傭也給到2萬(wàn)～9萬(wàn)元。

在采訪過(guò)程中，多名業(yè)內(nèi)人士均表達(dá)出了對(duì)后續(xù)樓市寬松政策的期待。

對(duì)于未來(lái)調(diào)控寬松政策方向，孟凡振表示，首先需要降低交易環(huán)節(jié)成本，提高房產(chǎn)的流通性。存量房市場(chǎng)交易存在明顯滯后性，一買(mǎi)一賣(mài)涉及首付、貸款、贖樓、過(guò)戶等眾多環(huán)節(jié)，交易周期長(zhǎng)，降低交易環(huán)節(jié)相關(guān)的成本有利于促進(jìn)置換需求，激活市場(chǎng)活力。其次，建議進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)限售政策，比如縮短限售時(shí)長(zhǎng)，滿足更多購(gòu)房群體需求。

針對(duì)當(dāng)前樓市困境，王經(jīng)理表示，二手房房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以迅速恢復(fù)，新房市場(chǎng)也面臨同樣的挑戰(zhàn)，應(yīng)全面放開(kāi)不必要的政策限制，以刺激市場(chǎng)回暖。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)積極調(diào)整銷售策略，加大優(yōu)惠力度，吸引購(gòu)房者入市。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝