每經(jīng)編輯 王月龍    

“現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來越不實(shí)用。”此前，公攤面積、得房率等話題曾被熱議。最近一段時間，許多城市推出的樓市新政出現(xiàn)“新風(fēng)向”，針對住宅用地的計容面積和公攤提出新規(guī)。

深圳特區(qū)報記者5月14日從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。目前，已辦理《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目或者規(guī)劃條件核實(shí)的建設(shè)工程項(xiàng)目，不能更改設(shè)計；其他建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計和調(diào)整，在各直屬管理局指導(dǎo)下依據(jù)新版規(guī)則實(shí)施。

值得注意的是，前幾日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

陽臺、飄窗可以做得更大

避難層、機(jī)房等列為“不計容面積”

據(jù)深圳特區(qū)報，深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》自2014年發(fā)布以來，先后4次修訂。

本次修訂的亮點(diǎn)主要包括：

注重建筑設(shè)計精細(xì)化規(guī)劃管理要求，刪除與規(guī)劃管理無關(guān)條款，簡化規(guī)則內(nèi)容，條款清晰明確、易操作，為規(guī)劃管理提供技術(shù)服務(wù)支撐。

為了提升公共空間品質(zhì)，優(yōu)先保障公共利益，優(yōu)化了城市公共通道、架空綠化/休閑等核增空間要求，增加了社區(qū)體育活動場地附屬設(shè)施、防墜落設(shè)施等核增功能。

結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式，優(yōu)化建筑面積管控方式，簡化凹槽、室外透空等條款。

結(jié)合工業(yè)上樓等新的建筑功能要求，調(diào)整了廠房、倉庫、物流建筑的層高、盤道核增等管控要求。

結(jié)合軌道交通的快速發(fā)展?fàn)顩r，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開發(fā)要求，調(diào)整了地下軌道交通空間商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施的建筑面積計算方式。

結(jié)合地下空間的大量開發(fā)建設(shè)，注重站城一體化及地上地下復(fù)合開發(fā)。

加強(qiáng)建筑風(fēng)貌管控，優(yōu)化建筑立面、建筑屋頂、玻璃幕墻等管控要求。

業(yè)內(nèi)人士分析，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》不僅有助于提高城市規(guī)劃建設(shè)水平，提升建筑品質(zhì)，推進(jìn)建筑設(shè)計和規(guī)劃管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，尤其對住宅品質(zhì)和人居環(huán)境的提升將帶來新突破，體現(xiàn)了深圳在全空間尺度、全生命周期設(shè)計管理上積極探索“從好房子到好小區(qū)、從好社區(qū)到好城區(qū)”的努力。

比如住宅戶型設(shè)計上，有望出現(xiàn)更多具生活氣息、受市民歡迎的大陽臺：2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》增加“計一半面積的陽臺進(jìn)深不超過2.4m，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽臺的進(jìn)深不能超過2.4m，修訂后陽臺可以把進(jìn)深做大，對超過2.4m部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6m增加至0.8m。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

又如，過去計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計容面積”。這意味著修訂后，住宅的公攤面積就會減少，得房率將有效提高。

再如，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》進(jìn)行了“限高”，即新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）中主導(dǎo)用途的建筑高度不得超過 250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。過去，深圳的建筑設(shè)計受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現(xiàn)。修訂后，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

多地對得房率出手

據(jù)證券時報，近日，同屬粵港澳大灣區(qū)的幾個城市都推出了樓市新政。其中，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提到鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進(jìn)深和面積限制等。

惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中涉及優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則，鼓勵企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅社區(qū)等多項(xiàng)內(nèi)容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州還鼓勵建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權(quán)面積。

圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

據(jù)新京報，對于佛山和惠州計容面積和公攤的調(diào)整上，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，本質(zhì)是通過增加套內(nèi)面積、實(shí)際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發(fā)商拿地的積極性，得房率提升的項(xiàng)目，比其他項(xiàng)目具有更強(qiáng)的競爭力，單價較低、去化也快。

在李宇嘉看來，不管是佛山還是惠州，以及其他城市對于土地出讓的新政，都是為了回應(yīng)及落實(shí)“4·30”中央政治局會議提出的“優(yōu)化增量”，目的也是為了提高增量供應(yīng)的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通過政策調(diào)整，引導(dǎo)房企提升房屋實(shí)用率。這將有利于提高新建商品住宅的品質(zhì)及市場競爭力，也將有利于加速釋放本地的改善需求。

李宇嘉表示，計容面積和公攤并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購房者的福利水平。近年來，凡是“偷面積”的項(xiàng)目，都有不錯的銷售業(yè)績，甚至一些房企最大的競爭力就是“偷面積”。但這是“擦邊球”或違規(guī)行為，現(xiàn)在則是將其規(guī)范化。

編輯|王月龍 蓋源源

校對|盧祥勇

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