2023年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整，房企的經(jīng)營安全面臨艱巨挑戰(zhàn)。在此情況下，萬科克服重重挑戰(zhàn)守住了財(cái)務(wù)安全的底線。同時(shí)，除了自身全力以赴，萬科也獲得了國資大股東、金融機(jī)構(gòu)的力挺和支持。

萬科發(fā)布的2023年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。在行業(yè)深度調(diào)整下，萬科堅(jiān)守安全經(jīng)營底線，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)提升產(chǎn)品力，確保近29萬套新房高質(zhì)量交付；經(jīng)營性業(yè)務(wù)打通商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。

3月29日，在萬科舉行的2023年業(yè)績會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，萬科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過這個(gè)階段性關(guān)口，公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。他相信，公司過去多年在開發(fā)經(jīng)營服務(wù)所建立的能力，有助于萬科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。

今年交易回款將不低于300億

2023年，面對(duì)市場下行的艱巨挑戰(zhàn)，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)了較強(qiáng)的韌性。首先，全力銷售，持續(xù)跑贏大市。截至去年底，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，萬科2023年銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二，同比降幅顯著低于百強(qiáng)房企全年降幅；去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項(xiàng)目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個(gè)項(xiàng)目開盤去化率達(dá)80%。

在2024年，萬科也將確保安全底線。在銷售端將堅(jiān)守跑贏大勢目標(biāo)，保持經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正。對(duì)未來可能出現(xiàn)的不確定性預(yù)估更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。

在郁亮看來，當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺(tái)，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場會(huì)逐漸恢復(fù)。他同時(shí)指出，去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項(xiàng)目，未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設(shè)和代建等方面的能力和優(yōu)勢，積極參與。

郁亮還提到，今年兩會(huì)期間住建部倪虹部長曾表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的寄語，“誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。對(duì)此，郁亮表示備受鼓舞，萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來。

好產(chǎn)品還需要好服務(wù)。在持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)下，2023年萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入334億元，同比增長10%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入189億元，同比增長13%。

基于“五好”服務(wù)的實(shí)踐，萬科物業(yè)2023年榮獲“中國住宅物業(yè)服務(wù)力TOP1企業(yè)”“中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，并成為第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》中的主要正面樣本。

國資助力下將釋放百億流動(dòng)性

2023年11月，在萬科遭遇做空危機(jī)時(shí)，深圳市國資委的積極表態(tài)，對(duì)穩(wěn)定市場信心起到關(guān)鍵作用。之后深圳市國資委也協(xié)調(diào)多家國企與萬科對(duì)接，以市場化、法治化方式，推動(dòng)各項(xiàng)具體支持措施落地。

萬科董秘朱旭在業(yè)績會(huì)上透露，在深圳國資的大力的協(xié)調(diào)下，也協(xié)調(diào)了多家在深的國企和萬科進(jìn)行對(duì)接，采取了4大類的措施，來以市場化和法治化的方式來幫助和支持萬科。

一是幫助萬科處置流動(dòng)性比較低的不動(dòng)產(chǎn)和長期股權(quán)投資；二是以市場化方式來認(rèn)購萬科旗下印力的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動(dòng)了多個(gè)項(xiàng)目的合作；四是國資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。

“目前這些項(xiàng)目有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠意金，還有的正在逐步落地過程之中。這些項(xiàng)目如果全部落地完成，預(yù)計(jì)可以幫助萬科釋放流動(dòng)性百億元規(guī)模以上。”

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機(jī)構(gòu)的信任和支持，2023年在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

萬科總裁祝九勝亦指出，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發(fā)展，共同來控制風(fēng)險(xiǎn)。“也特別感謝以國壽、平安、新華為代表的各家保險(xiǎn)公司長期對(duì)我們的支持，讓我們在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的平臺(tái)上顯得更從容，更有韌性。”

對(duì)于后續(xù)的償債安排，萬科也給市場吃下“定心丸”。祝九勝表示，今年公司年末在手資金998億，是一年內(nèi)到期剛性有息負(fù)債的1.6倍，整體安全墊相對(duì)充足。境外待還款的部分已經(jīng)做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億左右，公司已提前啟動(dòng)了相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。

對(duì)于未來，萬科以更大的決心和力度，推進(jìn)盤活存量、把不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作，讓公司的安全墊更厚。郁亮指出，過去一段時(shí)間，萬科已在努力盤活存量，同時(shí)通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后，將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。

危機(jī)是一面鏡子，折射出企業(yè)最真實(shí)的一面。衡量一個(gè)企業(yè)，不是看其登到頂峰的高度，而是看其在低谷時(shí)的表現(xiàn)。每次遇到大環(huán)境的低谷，無論是90年代的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，抑或2008年的全球金融危機(jī)，都能不怨天尤人、從自身找問題、快速行動(dòng)改變局面，這或許就是萬科能在歷史上穿越多輪周期的原因，未來萬科會(huì)交出什么答卷？

相信以其能力、韌性，以及萬科作為標(biāo)桿房企所承載的各方期待和支持，能穿越這次前所未有的周期，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）