每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月10日，首開(kāi)股份（SH600376，股價(jià)2.95元，市值76.10億元）公布的2023年12月份銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2023年共實(shí)現(xiàn)簽約面積269.85萬(wàn)平方米，同比降低15.09%；簽約金額615.33億元，同比降低29.24%。

根據(jù)年報(bào)，首開(kāi)股份2023年度的銷(xiāo)售目標(biāo)為880億元。顯然，首開(kāi)股份的實(shí)際銷(xiāo)售額不僅較2022年大幅下滑近三成，而且與原定的2023年度銷(xiāo)售目標(biāo)相差了264.67億元，完成率不到七成。

作為深耕京城四十年的老牌房企，首開(kāi)股份在望京新城、前三門(mén)、方莊、回龍觀等北京核心區(qū)域均有項(xiàng)目，其中不乏大量伴隨城市發(fā)展的地標(biāo)性建筑，在京圈地產(chǎn)素有“京城一哥”“京城地主”之稱(chēng)。

就在2023年的最后一個(gè)月，年滿60歲的首開(kāi)集團(tuán)原董事長(zhǎng)潘利群到齡退休，北京市國(guó)資委副主任謝忠勝接任首開(kāi)集團(tuán)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。作為首開(kāi)集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司，首開(kāi)股份能否保住京圈地產(chǎn)的江湖地位，尚待觀察。

母公司首開(kāi)集團(tuán)上月“換帥”

“一部首開(kāi)史，半座北京城”。市場(chǎng)流傳的這句話足以代表首開(kāi)集團(tuán)在北京房地產(chǎn)業(yè)的分量，其管理層變動(dòng)也頗受外界關(guān)注。

2023年12月8日，首開(kāi)集團(tuán)發(fā)布消息，北京市委、市政府決定，北京市國(guó)資委副主任謝忠勝接任北京首開(kāi)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)；首開(kāi)集團(tuán)原董事長(zhǎng)潘利群到齡退休。

來(lái)源：首開(kāi)集團(tuán)官微

2005年，北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)與天鴻集團(tuán)合并重組成立首開(kāi)集團(tuán)，成為北京規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。兩年后的2007年，首開(kāi)股份借殼天鴻寶業(yè)重組上市。原北京天鴻集團(tuán)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理劉希模從2005年至2015年擔(dān)任首開(kāi)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。2015年6月，曾擔(dān)任北京城建副總經(jīng)理、首開(kāi)集團(tuán)黨委副書(shū)記、董事、總經(jīng)理的潘利群成為首開(kāi)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，同時(shí)兼任首開(kāi)股份董事長(zhǎng)。

就在首開(kāi)集團(tuán)宣布“換帥”的一周前，2023年12月1日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，北京證監(jiān)局決定對(duì)公司給予警告，并處以150萬(wàn)元的罰款。對(duì)時(shí)任董事長(zhǎng)李巖、時(shí)任董事兼總經(jīng)理趙龍節(jié)、時(shí)任總會(huì)計(jì)師容宇給予警告，并分別處以60萬(wàn)元的罰款。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)的處罰依據(jù)是，首開(kāi)股份在2021年存貨減值測(cè)試中，高估下屬子公司存貨可變現(xiàn)凈值，少計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.05億元，少計(jì)資產(chǎn)減值損失4.05億元。這導(dǎo)致公司2021年年度報(bào)告存在錯(cuò)報(bào)，并導(dǎo)致公司2022年5月至2023年5月期間發(fā)行的公司債券和債務(wù)融資工具的募集說(shuō)明書(shū)等發(fā)行文件，以及在銀行間債券市場(chǎng)披露的2021年年度報(bào)告存在錯(cuò)報(bào)。

來(lái)源：首開(kāi)股份公告

歸母凈利連續(xù)三季度虧損

背靠首開(kāi)集團(tuán)這棵大樹(shù)，過(guò)去幾年首開(kāi)股份在房地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地、加速擴(kuò)張。2018年，首開(kāi)股份的銷(xiāo)售規(guī)模首次突破千億元規(guī)模。

根據(jù)公告，2018年度，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)簽約面積377.56萬(wàn)平方米，簽約金額1007.27億元，同比大增46%；2019年實(shí)現(xiàn)簽約金額1013.44億元；2020年實(shí)現(xiàn)簽約面積381.55萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1074.55億元；2021實(shí)現(xiàn)簽約面積392.65萬(wàn)平方米，簽約金額1149.07億元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，首開(kāi)股份也面臨業(yè)績(jī)下行的壓力。2022年，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積317.81萬(wàn)平方米，同比降低19.06%；簽約金額869.63億元，同比降低24.32%。

對(duì)此，首開(kāi)股份在2022年年報(bào)中提出，2023年，公司項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售面積369萬(wàn)平方米，簽約金額880億元。

據(jù)2023年三季報(bào)，2023年第三季度，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收132.37億元，同比增加7.78%；歸母凈利潤(rùn)虧損11.59億元，同比減少235.64%，已連續(xù)三個(gè)季度虧損。前三季度，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收326.38億元，同期增長(zhǎng)68.37%；歸母凈利潤(rùn)-30.65億元，扣非凈利潤(rùn)為-30.85億元。

據(jù)首開(kāi)股份1月10日公布的2023年12月份銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)，2023年首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積269.85萬(wàn)平方米，同比下降15.09%；簽約金額615.33億元，同比下降29.24%。顯然，首開(kāi)股份的實(shí)際銷(xiāo)售額不僅較2022年大幅下滑近三成，而且距2023年度銷(xiāo)售目標(biāo)差了264.67億元，完成率不到七成。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，首開(kāi)股份以882億元的銷(xiāo)售額排在行業(yè)第22位；2023年，首開(kāi)股份以615億元的銷(xiāo)售額排在行業(yè)第23位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2023年9月以來(lái)，首開(kāi)股份就多次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。

2023年9月25日，首開(kāi)股份掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京首開(kāi)云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)、北京首開(kāi)云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)。2023年10月27日，首開(kāi)股份又掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京首開(kāi)瑞泰商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)，主要資產(chǎn)是位于朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)廣場(chǎng)。

首開(kāi)股份表示，首開(kāi)廣場(chǎng)自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續(xù)持有經(jīng)營(yíng)，帶來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，未來(lái)增值潛力較小，對(duì)其進(jìn)行處置有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)狀況。

值得注意的是，作為一家以北京為大本營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，首開(kāi)股份的土儲(chǔ)中，環(huán)渤海區(qū)域占比最高達(dá)到58%，其中北京占到近七成。據(jù)三季度報(bào)告，首開(kāi)股份在北京區(qū)域已售面積約為66萬(wàn)平方米，其余區(qū)域約為103萬(wàn)平方米。

此外，2023年12月14日，首開(kāi)股份以11億元競(jìng)得南京市鼓樓區(qū)熱河南路街道熱河南路以東、察哈爾路以南NO.2023G89地塊，溢價(jià)率為4.76%，成交樓面地價(jià)為29949元/平方米，土地面積16695.37平方米。

顯然，對(duì)于首開(kāi)集團(tuán)新任董事長(zhǎng)謝忠勝而言，加速去化京外項(xiàng)目的庫(kù)存將是避不開(kāi)的問(wèn)題。

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