每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月21日，地產(chǎn)股迎來全線上漲。

A股方面，截至當日收盤，榮盛發(fā)展、金科股份、中迪投資、深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、三湘印象均漲停，新城控股、中南建設(shè)、城建發(fā)展、萬通發(fā)展、蘇寧環(huán)球的漲幅均超過5%。

地產(chǎn)債同樣走高， “22龍湖03”“22龍湖02”“21龍湖04”“21龍湖02”“21龍湖06”“20龍湖04”“20龍湖02”“21金地01”“21金地03”均漲超10%。

消息面上，有市場消息稱，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國有和民營房企會被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。

某頭部房企人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，討論白名單的監(jiān)管層會議，并沒有房企參加。“表明政府很著急，這利好行業(yè)。”

此前的11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，強調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月19日，證監(jiān)會相關(guān)人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本次座談會的部署要求，堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。

與此同時，11月21日地產(chǎn)股的普遍上漲，除了來自政策層面的因素外，也與近期融創(chuàng)中國、中梁地產(chǎn)等多家房企的債務(wù)重組取得進展有一定關(guān)系。

“今日地產(chǎn)股大漲，主要受到50家白名單房企的市場消息影響。這將有利于阻斷風險傳播鏈條，特別是處于違約邊緣的企業(yè)，從而使得市場資金有了做多的情緒。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信接受每經(jīng)記者采訪時表示。

地產(chǎn)股債齊迎大漲

11月21日開盤，A股地產(chǎn)板塊和港股內(nèi)房股均迎來普漲。

截至當日收盤，A股地產(chǎn)板塊中，榮盛發(fā)展、金科股份、中迪投資、深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、三湘印象均漲停，新城控股、中南建設(shè)、城建發(fā)展、萬通發(fā)展、蘇寧環(huán)球的漲幅均超過5%。

11月21日A股部分地產(chǎn)股表現(xiàn) 圖片來源：東方財富APP

港股內(nèi)房股方面，截至當日收盤，鈞濠集團大漲超60%，融創(chuàng)中國、金奧國際、新城發(fā)展的漲幅均超過10%，中駿集團控股、綠景中國地產(chǎn)、三巽集團、旭輝控股集團、建業(yè)地產(chǎn)、雅居樂集團、碧桂園、中梁控股、綠地香港、天譽置業(yè)、寶龍地產(chǎn)的漲幅均超過5%。物業(yè)股也多數(shù)走強，領(lǐng)悅服務(wù)集團、恒大物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)、萬物云的漲幅均超過5%。

11月21日港股部分內(nèi)房股表現(xiàn) 圖片來源：東方財富 

地產(chǎn)債同樣走高，截至當日收盤，“22龍湖03”漲超14%，“22龍湖02”“21龍湖04”“21龍湖02”漲超12%，“21龍湖06”“20龍湖04”漲超11%，“20龍湖02”“21金地01”“21金地03”漲超10%，“22龍湖01”“16金地02”漲超9%，“21龍湖05”漲超8%，“20龍湖06”漲超7%。

消息面上，據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)，一份根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模排序、仍處于正常經(jīng)營中的房地產(chǎn)企業(yè)白名單正在被擬定，監(jiān)管機構(gòu)強調(diào)對白名單上企業(yè)的正常融資需求應當滿足。這份白名單包括約50家不同所有制的國內(nèi)房企。

白名單所提到的“正常經(jīng)營”，是指公司尚未出現(xiàn)債務(wù)違約等情況。并提出了三個不低于：各行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，白名單制度誕生于去年11月的“金融十六條”前后，是各地匯聚金融資源、保護優(yōu)質(zhì)房企的重要舉措。“這次提及的白名單，顯然有非常系統(tǒng)的配套內(nèi)容，即‘三個不低于’。從這個標準來看，主要涉及三個層次，即包括各銀行總體的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速要更高、對非國有房企的房貸支持力度要更大、對開發(fā)商開發(fā)以及個人按揭貸款等領(lǐng)域都要加大支持。‘三個不低于’其實明確了非常清晰的操作標準，有助于各機構(gòu)后續(xù)工作的開展。”

此前的11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門召開的金融機構(gòu)座談會強調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資等。

11月19日，證監(jiān)會相關(guān)人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本月17日座談會的部署要求，穩(wěn)妥做好相關(guān)風險處置和違規(guī)查處，堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。

國金證券分析認為，供給端支持已蓄勢待發(fā)。預計后續(xù)各金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)融資的支持力度有望加大，更多金融支持房地產(chǎn)的政策有望落地。供給側(cè)的融資支持有利于緩解目前房企的信用收縮問題和現(xiàn)金流壓力，有助于提振市場信心，促進房地產(chǎn)行業(yè)回歸穩(wěn)定發(fā)展。

“只要所有銀行一致行動，才能避免大家都看空的局面。”李宇嘉指出，債權(quán)股權(quán)融資只是外部輸血，關(guān)鍵還是自身造血功能，單靠外部輸血解決不了問題。“過去高舉高打時期的巨額融資，到了償還的時候，需要同樣大規(guī)模的銷售兌現(xiàn)現(xiàn)金流，這才是最關(guān)鍵的。”

多家出險房企債務(wù)重組取得進展

需要注意的是，11月21日地產(chǎn)股的普遍上漲，除了來自政策層面的因素外，也與近期多家房企債務(wù)重組取得進展有著一定關(guān)系。

11月20日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足，并于當日正式生效，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。

隨著重組生效，債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)，將被置換為新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

相較于境內(nèi)債，境外債的重組面臨著債權(quán)人結(jié)構(gòu)更多元且分布全球，境外法條、票據(jù)發(fā)行的不同要求等，難度更高。而融創(chuàng)中國在大型房企中率先完成債務(wù)重組全部流程，其重組本息約百億美元，規(guī)模大，重組效率高，用時18個月，且通過創(chuàng)新性的方案設(shè)計，實現(xiàn)行業(yè)最大比例（45%）境外公開債的降債，對公司經(jīng)營恢復起到重要作用，因此具有很強的行業(yè)示范性。

如今，隨著境內(nèi)、外公開市場債務(wù)的全部重組完成，融創(chuàng)中國整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風險。

圖片來源：融創(chuàng)中國公告

“債務(wù)重組完成后，需要盡快恢復正常經(jīng)營。債務(wù)重組是以‘時間換空間’，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經(jīng)記者表示。

“融創(chuàng)債務(wù)重組成功對正在進行債務(wù)重組的房企具有借鑒意義，表明房企可通過與債權(quán)人協(xié)商達成共識來實現(xiàn)債務(wù)重組，緩解自身的債務(wù)壓力并重新獲得發(fā)展機會。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜11月21日在接受每經(jīng)記者采訪時表示，這對其他正在進行債務(wù)重組的房企來說是一個積極的信號，可以鼓勵他們與債權(quán)人進行更多的溝通和協(xié)商，尋求達成更加有利的債務(wù)重組方案。

每經(jīng)記者注意到，11月以來，包括正榮、龍光在內(nèi)的多家出險房企迎來了化債新突破。同時，中駿、旭輝等房企也表示，積極推進債務(wù)展期、重組。

11月1日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，其境外整體債務(wù)管理方案取得重大進展，公司與債權(quán)人特別小組成員訂立重組條款書。該債權(quán)人特別小組成員持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額的27.1%。

11月2日，龍光集團公告稱，有關(guān)磋商正在進行中，目前尚未就重組條款達成最終協(xié)議。正在探索與重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過將若干金額的現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)為公司股份，以實現(xiàn)去杠桿化，公司將繼續(xù)進行積極和具有建設(shè)性的對話，以盡快敲定重組方案的條款。

11月20日，中梁控股發(fā)布公告，截至目前，公司持有現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約92%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。通過有關(guān)加入，同意債權(quán)人已承諾采取一切必要的行動，其中包括在計劃會議上就其于記錄日期持有的所有現(xiàn)有債務(wù)的未償還本金總額投票贊成計劃。

“多家房企債務(wù)重組取得進展，這也表明房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向健康、穩(wěn)定和恢復，政策環(huán)境也在不斷改善，為行業(yè)修復和未來發(fā)展奠定了更加堅實的基礎(chǔ)。”柏文喜表示。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41155285322