每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

擁有較好現(xiàn)金流的物企們，正在承擔(dān)起反哺地產(chǎn)的重任。

11月16日，榮萬家（HK02146，股價2.110港元，市值7.93億港元）發(fā)布公告稱，公司與榮盛發(fā)展（SZ002146，股價1.84元，市值80.01億元）訂立債務(wù)抵償框架協(xié)議，收購榮盛發(fā)展出售的清償物業(yè)，總代價5.6786億元，將按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款項。

至于為何簽訂此項協(xié)議，榮萬家稱，此前公司向榮盛發(fā)展集團(tuán)提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)或小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)，應(yīng)收款項12.6352億元，但截至債務(wù)抵償框架協(xié)議日期，該筆款項仍未清償。清償物業(yè)包括位于中國環(huán)渤海、中西部、珠三角、長三角地區(qū)的10870個停車位及332項住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為26341.01平方米）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，已有包括燁星集團(tuán)、德信服務(wù)、金科服務(wù)等在內(nèi)的物業(yè)企業(yè)，選取接受來自關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，以抵銷其應(yīng)收賬款。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟11月17日通過微信向每經(jīng)記者分析認(rèn)為，“雖然當(dāng)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展仍會受到地產(chǎn)母公司的影響，但長遠(yuǎn)來看，獨立發(fā)展將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然趨勢。”

圖片來源：榮萬家公告

高度依賴母公司的“苦果”

一直以來，榮萬家對關(guān)聯(lián)方榮盛發(fā)展都有著極高的依賴度。

榮萬家在公告中表示，自2000年以來，公司一直向榮盛發(fā)展集團(tuán)提供（其中包括）物業(yè)管理服務(wù)以及小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)。

2023年半年報顯示，作為榮萬家收入的主要來源，上半年榮萬家物業(yè)管理服務(wù)營收約6.22億元，占總收入的比重為70.6%。而來自榮盛集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)收入為6.09億元，占物業(yè)管理服務(wù)收入的比重高達(dá)97.97%，來自獨立第三方物業(yè)收入的占比僅有2.03%。

圖片來源：榮萬家2023年半年報

受物業(yè)開發(fā)商整體竣備、施工建筑面積減少導(dǎo)致對物業(yè)工程服務(wù)、案場服務(wù)及其他服務(wù)的需求大幅減少等因素影響，榮萬家的非業(yè)主增值服務(wù)從2022年上半年的3.22億元驟降到約8390萬元，斷崖式下降了約74%。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫，榮盛發(fā)展2023年1-9月的剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為82.6%，較“三條紅線”中的70%指標(biāo)仍高出不少。同時，流動負(fù)債在負(fù)債總額中的占比也一直居高不下，從近5年前三季度的數(shù)據(jù)來看，也僅有在2020年同期占比略低于80%。今年前三季度流動負(fù)債余額為1744.69億元，占負(fù)債總額的85.63%。

目前，榮盛發(fā)展債務(wù)壓力仍較大。截至今年6月30日，榮盛發(fā)展仍有27.17億元的逾期未兌付票據(jù)。

而榮盛發(fā)展欠榮萬家的應(yīng)收賬款就高達(dá)12.64億元。但“由于與其他房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，榮盛發(fā)展集團(tuán)也受到房地產(chǎn)市場低迷以及信貸及流動性緊縮的影響，因此無法按時結(jié)清應(yīng)收款項。”榮盛發(fā)展“不得已”將位于環(huán)渤海、中西部、珠三角、長三角地區(qū)的10870個停車位，以及332套住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積合計約26341.01平方米）用于清償其賬款。

根據(jù)公告，榮盛發(fā)展用于清償?shù)馁Y產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本是9.182億元，市場估值為5.76億元。而榮萬家的收購代價為5.68億元，低于市場估值約800萬元。

對此，榮萬家在公告中坦言，債務(wù)抵償框架協(xié)議項下擬進(jìn)行的物業(yè)轉(zhuǎn)讓將使集團(tuán)能夠立即收回部分應(yīng)收款項；待完成債務(wù)抵償框架協(xié)議后，集團(tuán)將逐步向市場上的第三方買方出售清償物業(yè)以獲取現(xiàn)金。

多家房企選擇“以資抵債”

事實上，榮萬家并非首家承債式“輸血”母公司的物企。今年以來，多家物企曾發(fā)布公告表示，將收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)。

11月6日，中駿商管駿發(fā)布公告稱，擬以10.9億元的代價收購中駿集團(tuán)旗下北京門頭溝奧萊購物商場綜合體項目。這筆買賣之下，中駿商管還接下了泰騰置業(yè)結(jié)欠北京駿輝房地產(chǎn)的銷售債務(wù)，合計12.23億元。

此前的9月26日，燁星集團(tuán)連發(fā)兩則公告，其中就涉及關(guān)聯(lián)交易下被拖欠的可退還按金及貿(mào)易應(yīng)收款項、“被迫性”買樓的以資抵債條款。根據(jù)協(xié)議，鴻坤集團(tuán)將旗下的一座辦公大樓的使用權(quán)讓渡給鴻坤瑞邦，代價約3684.69萬元，期限自股東根據(jù)上市規(guī)則批準(zhǔn)交易起至2041年6月30日，以抵銷無錫永慶未償還的可退還保證金總額即未償還貿(mào)易應(yīng)收賬款總額。

金科服務(wù)也在今年8月13日發(fā)布公告稱，為了償還部分應(yīng)收賬款，金科集團(tuán)與公司訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，涉及金科集團(tuán)在貴陽、重慶、長沙及臨沂等地的36項物業(yè)，總建筑面積約為3434.5平方米。

據(jù)悉，這筆持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項產(chǎn)生自金科服務(wù)根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議擬向金科集團(tuán)提供的物業(yè)管理服務(wù)，金額為2040萬元。轉(zhuǎn)讓抵銷物業(yè)后，該筆應(yīng)付款項將被視為已悉數(shù)結(jié)清。

克而瑞物管在報告中指出，多家地產(chǎn)或關(guān)聯(lián)企業(yè)陸續(xù)發(fā)生債務(wù)違約，在房企資金緊張的環(huán)境下，房企旗下物企被迫反向“輸血”，方式包括地產(chǎn)企業(yè)直接向關(guān)聯(lián)物企借錢或擔(dān)保付款、向物企出售資產(chǎn)、被抵押股權(quán)或出售等。

正如萬物云董事長朱保全曾言，“如果不是地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的溫柔鄉(xiāng)里。”

如今，歷經(jīng)這樣一場洗禮，物企也更加強(qiáng)調(diào)自身的獨立性。已易主博裕資本的金科服務(wù)明確表示，“作為一家不被房企控股的物業(yè)公司，金科服務(wù)其實可以更好地獨立發(fā)展。”

牛曉娟向每經(jīng)記者分析認(rèn)為，對于物業(yè)企業(yè)來說，母公司通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式償還欠款與債務(wù)，確實能部分化解物業(yè)企業(yè)與母公司之間的債務(wù)問題。然而，上述案例中的車位與奧萊均屬于重資產(chǎn)，與物業(yè)服務(wù)本身的輕資產(chǎn)經(jīng)營原則存在差異。同時，在當(dāng)前的環(huán)境下，車位等重資產(chǎn)在銷售變現(xiàn)渠道方面存在一定困難，也會對物業(yè)企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營帶來一定的壓力。

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