每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，上海市區(qū)著名景點豫園南側(cè)一處未建完的商業(yè)項目被司法拍賣，與城隍廟僅一街之隔。

但直至法拍結(jié)束，無一人報名，也無出價記錄。

10月11日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在項目現(xiàn)場看到，除了項目西北側(cè)廣場臨時搭建了美食廣場，其他部分均已停工。“這么熱鬧的地方有樓爛尾，太可惜了”，一位在美食廣場的食客感嘆。

據(jù)工地一位施工人員介紹，上海城隍廟廣場項目已停工六七年，之前一直被腳手架和擋板包圍著，去年才被拆除。

上海城隍廟廣場項目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

開發(fā)商破產(chǎn)清算致停工

方浜中路是上海老城廂的一條老街，往東一直通往黃浦江。道路中間段的沿街商鋪大多出售著上海雪花膏、梨膏糖和絲巾等特色商品，無比繁華。

沿方浜中路到城隍廟門口，周圍游客絡(luò)繹不絕，民俗傳統(tǒng)特色的燈光流光溢彩。大門正南面卻是一整排尚未完工的仿古式建筑群，有的屋頂布滿灰塵，窗戶上的鋼材還未拆除，院子里留著成堆的建筑垃圾，與周遭格格不入。

根據(jù)建筑群旁邊豎立的指示牌，這是上海城隍廟廣場升級改造項目，整個項目南至?xí)冨\路，東至光啟路。項目占地12970平方米，附帶3000平方米獨立廣場，屬于典型的以“商業(yè)、旅游、文化”為一體的商業(yè)綜合體。

阿里司法拍賣平臺顯示，上海城隍廟廣場項目的建筑面積共36087.90平方米，目前改造裝修工程未竣工驗收。2022年6月30日，北京市第四中級人民法院委托上海申房房地產(chǎn)估計有限公司作出的申房司法估（2022）第0003號《房地產(chǎn)估價報告》顯示，該處項目的價值20.22億元。

從現(xiàn)場張貼的現(xiàn)場總平面圖來看，該項目曾被稱為豫城時尚改造項目，由多幢2-3層的仿古式商業(yè)樓組成。今年5月25日，上海城隍廟廣場置業(yè)有限公司管理人張貼了《接管公告》，上海市第三中級法院于3月30日作出民事裁定書，裁定受理了上海城隍廟廣場置業(yè)有限公司的破產(chǎn)清算一案。

10月9日，上海城隍廟廣場項目第一次拍賣在阿里司法法拍平臺舉行，起拍價10億元，另含債權(quán)本金及利息共計18.76億元。截至當(dāng)日下午5點，未有買家出價，競拍失敗。但這次競拍吸引了31396次圍觀，還有189人設(shè)置了提醒。

有意思的是，這次競拍還需要意向人簽署一份問詢函和承諾函，問詢函內(nèi)容主要包括“請貴司（閣下）明確說明參與競買的資金來源，是否與項目所涉?zhèn)鶆?wù)人及擔(dān)保人或其關(guān)聯(lián)方存在關(guān)聯(lián)，以及競買資金是否與項目所涉?zhèn)鶆?wù)人及擔(dān)保人或其關(guān)聯(lián)方存在關(guān)聯(lián)”這三方面。

承諾函內(nèi)容則主要是承諾公司不具備“國家公務(wù)員、金融監(jiān)管機構(gòu)工作人員、政法干警、金融資產(chǎn)管理公司工作人員、國有企業(yè)債務(wù)人管理層以及參與資產(chǎn)處置工作的律師、會計師、評估師等中介機構(gòu)人員等關(guān)聯(lián)人或者上述關(guān)聯(lián)人參與的非金融機構(gòu)法人，以及與參與不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓的金融資產(chǎn)管理公司工作人員、國有企業(yè)債務(wù)人或者受托資產(chǎn)評估機構(gòu)負(fù)責(zé)人員等有直系親屬關(guān)系的人員”等情形。

有如此資金能力的買家不多

對于這次流拍，業(yè)內(nèi)人士并不感到意外。

上海某房地產(chǎn)機構(gòu)一位不愿具名的分析人士表示，城隍廟廣場項目雖然處在上海傳統(tǒng)著名旅游景區(qū)，周邊人流量大，但在目前的整體市場環(huán)境之下，有資金能力的買家不多。

“零售地產(chǎn)項目不僅考驗資金能力，后期運營也是很大的難題，一般不具備運營能力的買家不會考慮商業(yè)項目。”該分析人士認(rèn)為，目前，大宗交易市場的買家比較謹(jǐn)慎，尤其是對零售地產(chǎn)項目更加謹(jǐn)慎，該項目的起拍價和債權(quán)較高，也是買家未出手的原因之一。

第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海大宗交易市場的交易總額僅達2022年全年的38%，于三季度內(nèi)錄得9宗成交，合計成交金額69.2億元。

第一太平戴維斯方面表示，盡管投資人對大宗資產(chǎn)的問詢度有所提升，但實際收購意向仍較弱，險資及自用買家仍將是主要投資人。

不過，部分機構(gòu)對上海零售商業(yè)項目繼續(xù)保持樂觀判斷。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，第三季度，上海零售商業(yè)租賃勢頭穩(wěn)步復(fù)蘇，更多品牌尋求核心商圈的擴張機會。

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻認(rèn)為，接下來，隨著租賃需求的逐步恢復(fù)和更多的租金優(yōu)惠，零售物業(yè)中的空置面積會被逐步回填。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝