每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近兩三年間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也呈現(xiàn)出前所未有的新格局。新形勢(shì)下，這個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的巨量市場(chǎng)如何重回正軌？房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)出清？行業(yè)短期企穩(wěn)之后又將走向何方？

9月25日，在深圳舉行的2023第十三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院重磅發(fā)布《2023房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》），從政策研究、風(fēng)險(xiǎn)化解、市場(chǎng)研判和趨勢(shì)分析四大維度全面剖析行業(yè)，并研判行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、中指控股CEO黃瑜現(xiàn)場(chǎng)解讀《白皮書(shū)》時(shí)表示，“房地產(chǎn)行業(yè)仍然是十萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)，只不過(guò)核心城市的聚集效應(yīng)將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優(yōu)化投資積極換倉(cāng)，并且盤(pán)活存量，挖掘保租房的市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，將存量非住宅改為保租房，爭(zhēng)取納保。在此過(guò)程中要不斷探索新的發(fā)展模式。”

中指控股CEO黃瑜現(xiàn)場(chǎng)解讀《白皮書(shū)》 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝

核心城市或迎“金九銀十”行情

房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)在積壓需求集中釋放后，呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑、逐步探底的降溫態(tài)勢(shì)。行業(yè)持續(xù)低迷以及風(fēng)險(xiǎn)的積聚無(wú)疑對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來(lái)了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要。

7月24日，中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，明確提出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

多部委7月底以來(lái)從優(yōu)化需求端購(gòu)房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進(jìn)城中村改造等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，釋放積極信號(hào)，也為各地優(yōu)化樓市政策打開(kāi)了空間。

《白皮書(shū)》指出，8月底出臺(tái)的房地產(chǎn)政策主要有三個(gè)核心：一是全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5年期以上LPR+20基點(diǎn)；三是降低存量首套房貸利率。其中，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”本質(zhì)是提高核心城市居民杠桿率，讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動(dòng)信貸需求恢復(fù)。

中央定調(diào)之后，各地政策出臺(tái)頻次有所加快，政策支持力度增強(qiáng)。北上廣深等30余省市落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、濟(jì)南、青島、鄭州、沈陽(yáng)等多地相繼取消限購(gòu)限售政策；同時(shí)各地多個(gè)城市出臺(tái)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地公積金購(gòu)房等政策。

北京上海市場(chǎng)情緒快速提升，熱度明顯高于其他城市，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，部分項(xiàng)目在政策出臺(tái)后第一個(gè)周末的銷售量趕超8月全月銷售量。二手住宅方面，8月重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度繼續(xù)回落，多城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降7.8%，同比增長(zhǎng)6.6%，絕對(duì)規(guī)模仍處在今年2月以來(lái)周度低位。

《白皮書(shū)》預(yù)測(cè)，核心城市或?qū)⒂?ldquo;金九銀十”行情，若一線城市限購(gòu)等政策不松動(dòng)，預(yù)計(jì)待積壓的購(gòu)房需求釋放后，銷售市場(chǎng)或重新進(jìn)入平靜期。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前優(yōu)化政策落地對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果尚未明顯顯現(xiàn)，三四線城市在市場(chǎng)預(yù)期漸穩(wěn)之下，以價(jià)換量或帶動(dòng)需求釋放，價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

出險(xiǎn)房企應(yīng)盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)常態(tài)

2023年，房企風(fēng)險(xiǎn)出清加快房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整。

疊加經(jīng)濟(jì)下行、銷售下滑、融資困難，民企債券違約頻發(fā)?！栋灼?shū)》統(tǒng)計(jì)，自2020年以來(lái)債務(wù)違約房企有68家。雖然自去年四季度以來(lái)政策有所放松，但融資開(kāi)閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)融資面仍然處于筑底階段。8月底監(jiān)管部門(mén)密集出臺(tái)的政策利好，或?qū)⒏纳品科蟮默F(xiàn)金流狀況，使得新增房企違約風(fēng)險(xiǎn)稍有降低。

但與此同時(shí)，房企也通過(guò)債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股等實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，積極自救。此外，部分企業(yè)通過(guò)逆向混改等形式化解風(fēng)險(xiǎn)?！栋灼?shū)》指出，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，通過(guò)債務(wù)重組獲取寶貴時(shí)間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，改善經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，回歸正軌。

在政策支持下，出險(xiǎn)房企可以通過(guò)引入資方復(fù)工復(fù)產(chǎn)、加快銷售促進(jìn)回款以及盡快恢復(fù)組織機(jī)能，有效應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)，逐步恢復(fù)經(jīng)營(yíng)。

如融創(chuàng)中國(guó)，去年在天津、重慶、哈爾濱、沈陽(yáng)、濟(jì)南等20個(gè)城市的近70個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金；2023年4月，佳兆業(yè)深圳“天宸”項(xiàng)目在政府的指導(dǎo)下，引入國(guó)企深圳市福田安城投資運(yùn)營(yíng)有限責(zé)任公司進(jìn)行合作。

新房銷售面積進(jìn)入見(jiàn)頂回落階段

隨著人口、城鎮(zhèn)化水平等支撐住房需求釋放的動(dòng)能逐漸減弱，近年來(lái)，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，我國(guó)新房銷售面積也已進(jìn)入見(jiàn)頂后的回落階段。

黃瑜指出，“首先，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，2020年城鎮(zhèn)家庭戶套戶比已超1套，人均超一間房，居民基本住房需求已得到滿足；第二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩；第三，居民杠桿率已較高，2022年我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率為61.9%（2008年僅為17.9%），接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平，未來(lái)進(jìn)一步加杠桿空間有限。”

在此背景下，地區(qū)分化進(jìn)一步顯現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場(chǎng)仍有拓展空間，改善性住房需求成為市場(chǎng)關(guān)鍵支撐。

以成都、西安、鄭州、杭州等城市為例，2010-2020年人口增量超200萬(wàn)，2022年這些城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，其中長(zhǎng)沙、杭州、合肥人口增量位居全國(guó)前三，人口增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較強(qiáng)支撐。北上廣深四個(gè)一線城市過(guò)去人口增長(zhǎng)較快，2022年受多重因素影響，人口均下降，但一線城市人口規(guī)模大，短期人口減少并不改變房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，住房需求具備較大空間。

《白皮書(shū)》預(yù)測(cè)，未來(lái)3-5年內(nèi)每年新房銷售面積仍將維持一定規(guī)模，但難以突破2021年商品房銷售面積17.9億平方米、住宅銷售面積15.7億平方米的高點(diǎn)，市場(chǎng)將呈現(xiàn)總量回落、城市分化、需求分化的特征，未來(lái)兩年商品住宅年均銷售規(guī)?；蛟?1億-12億平方米左右。

2023年仍是“保交樓”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

《白皮書(shū)》指出，2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

在相關(guān)舉措不斷落實(shí)下，全國(guó)房屋竣工表現(xiàn)持續(xù)改善。2023年1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積同比下降6.8%，新開(kāi)工面積同比下降24.5%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，其中，住宅竣工面積27954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。

在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，交付力成為企業(yè)最大的產(chǎn)品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質(zhì)量交付”目標(biāo)，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始探索實(shí)踐。2023上半年，有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬(wàn)套，12家企業(yè)交付套數(shù)超五萬(wàn)套。

2023年，房企重點(diǎn)圍繞產(chǎn)品落地及優(yōu)化服務(wù)兩大環(huán)節(jié)，搭建完善的全周期交付體系。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機(jī)遇，未來(lái)能夠平穩(wěn)過(guò)渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在行業(yè)前列中。

《白皮書(shū)》指出，房企既要腳踏實(shí)地，把構(gòu)建安全經(jīng)營(yíng)放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量；也要仰望星空，在市場(chǎng)變化中洞察潛力市場(chǎng)機(jī)會(huì)，結(jié)合自身稟賦精細(xì)化運(yùn)營(yíng)尋求長(zhǎng)期發(fā)展路徑。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝