每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月25日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2023年中期業(yè)績報告并舉行線下業(yè)績會。

報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約321億元（人民幣，下同），同比上升2.6%；股東應(yīng)占凈利潤約21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約21.5億元，同比上升0.8%；派息比率為核心凈利潤的40%。

在業(yè)績會現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，公司選擇城市發(fā)展的理念，還是立足城市的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟實力，經(jīng)濟實力越強，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險能力就會越強，因此一線城市也是公司這幾年重點發(fā)展的區(qū)域。從今年投資強度的鋪排上，包括積極參與投資項目等，公司對四大一線城市還是有堅定信心。

業(yè)績會現(xiàn)場 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

完成全年銷售目標(biāo)壓力不大

2023年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約836.3億元，同比上升71%，完成公司全年銷售目標(biāo)1320億元的63.4%。其中，大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約461.3億元，同比上升45.3%；在華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約186.3億元，同比上升151.4%。

林昭遠坦言，從上半年完成目標(biāo)的情況看，實現(xiàn)年度銷售目標(biāo)壓力確實不大，壓力不大就無需用太猛的措施，保證“既有量又有價”，把保持公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定、既定的業(yè)績作為目標(biāo)。

2023年可售資源為2400億元，其中大灣區(qū)占比57%，華東占比21%。經(jīng)營指標(biāo)上，越秀地產(chǎn)還是維持年初制定的目標(biāo)，即計劃在建面積2,214萬平方米，上半年已完成2,116萬平方米；新開工面積875萬平方米，上半年已完成273萬平方米。

對于市場的看法，林昭遠的判斷與年初基本一致，即從政策端角度，市場肯定會足夠?qū)捤?，如剛出臺的“認房不認貸”。相信政府有很多工具箱政策在準(zhǔn)備拿出來用，因為中央已經(jīng)定調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“從行業(yè)角度，目前確實在尋求筑底信息。市場需求應(yīng)該會出現(xiàn)比較大的分化，個別城市的分化也比較嚴重，好城市、好地段銷售總體還是比較正常。概括下來，政策會加持，行業(yè)在筑底，市場還在分化。”

在規(guī)模銷售持續(xù)增長的同時，越秀地產(chǎn)也特別注重杠桿的控制和流動性。上半年其回款率已經(jīng)接近80%，而年初預(yù)判是70%左右。截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約492.5億元，資金流動性充足。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍。

城市更新要做好風(fēng)險控制

上半年，越秀地產(chǎn)在招拍掛市場尤其北上廣深一線城市表現(xiàn)積極，且多有所斬獲。其分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安共8個城市新增11幅土地，總建筑面積約217萬平方米。其中，在北京共獲取3幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備約43萬平方米。TOD、產(chǎn)業(yè)勾地和國企合作等多元化增儲模式分別占新增土地儲備的22%、27%和14%。

截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2,813萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約46.1%。

今年7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，其中重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

以廣州為例，根據(jù)華泰證券研報，廣州今年目標(biāo)城中村改造完成983億元固定資產(chǎn)投資，約占當(dāng)?shù)?022年GDP的7%、公共財政支出的33%。

在業(yè)績會現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰告訴記者，公司一直積極參與、推行城市更新，但因為城市更新項目的周期比較長，與一手市場不同，還涉及拆遷、回遷等問題，所以首先要控制風(fēng)險。對舊改項目要有評判，即拆遷的難度多大，項目所在地區(qū)未來有沒有發(fā)展?jié)摿?，是不是位于城市產(chǎn)業(yè)、人口、資源、公共建設(shè)配套重點投放的區(qū)域。只有公共建設(shè)的配套進入，舊村或者舊改的未來發(fā)展才有前途。

“對城市更新項目，我們要求的投資標(biāo)準(zhǔn)比公開市場招拍掛市場更高，如對其凈利率、毛利率要求會更高，這樣就能留足一些安全墊，以防出現(xiàn)一些風(fēng)險。由于體量較大，城市更新的項目如果做得好，有利于穿越開發(fā)周期，方便控制節(jié)奏，所以對地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展，會有比較好的幫助。”

展望下半年，林昭遠說，既相信、也預(yù)判政府會圍繞“因城施策”、持續(xù)寬松的政策來促進房地產(chǎn)良性恢復(fù)和健康發(fā)展。公司的發(fā)展策略角度還是更加精準(zhǔn)，以變應(yīng)變。運營策略上，要降本增效，提高效率；財務(wù)上，繼續(xù)加強銷售回款和現(xiàn)金流的管理。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝