每經(jīng)記者 王帆    每經(jīng)編輯 張海妮    

天億馬購(gòu)置的寫字樓單元為空置毛坯房 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王帆 攝

在深圳知名的華僑城商圈，豪擲超過(guò)6700萬(wàn)元，一次性購(gòu)買1200平方米的寫字樓房產(chǎn)。如此大手筆的投資，發(fā)生在上市不到兩年的天億馬（SZ301178，股價(jià)34.38元，市值22.68億元）身上。

近期，天億馬擬變更上市募投資金用途購(gòu)置房產(chǎn)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，關(guān)注焦點(diǎn)在于變更募資用途的審慎性、大面積購(gòu)買房產(chǎn)的必要性，以及遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的購(gòu)房單價(jià)的公允性。

這筆交易實(shí)際成交單價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，低于該寫字樓歷史成交價(jià)和周邊市場(chǎng)價(jià)，被投資者認(rèn)為是“抄底”買樓。天億馬也因此收到深交所關(guān)注函，被問(wèn)詢變更募資用途購(gòu)房的必要性和合理性、價(jià)格的公允性。

8月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了所涉寫字樓——僑城一號(hào)，試圖探尋天億馬所購(gòu)置房產(chǎn)的實(shí)際情況、市場(chǎng)價(jià)值和價(jià)格行情。

變更募資用途在深圳買樓

天億馬是一家智慧城市解決方案提供商，主要應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、GIS、人工智能等為客戶提供信息技術(shù)解決方案。公司于2021年11月上市，總部位于廣東汕頭。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.39億元，同比減少5.98%；歸母凈利潤(rùn)為3956.27萬(wàn)元，同比減少28.92%。

8月3日，天億馬發(fā)布公告稱，將變更IPO募投項(xiàng)目實(shí)施主體、實(shí)施地點(diǎn)及部分募集資金用途，公司擬將原募投項(xiàng)目中“大數(shù)據(jù)應(yīng)用技術(shù)中心建設(shè)項(xiàng)目”擴(kuò)展升級(jí)為“深圳綜合運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目”，將實(shí)施地點(diǎn)變更為深圳市南山區(qū)；同時(shí)取消原“營(yíng)銷服務(wù)體系升級(jí)建設(shè)項(xiàng)目”并將其募集資金合并用于“深圳綜合運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目”的建設(shè)；將募投項(xiàng)目實(shí)施主體變更為公司全資子公司深圳市互聯(lián)精英信息技術(shù)有限公司。

變更后的募投項(xiàng)目“深圳綜合運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目”投資總額為9956.36萬(wàn)元，主要支出為場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)6786萬(wàn)元（包含中介費(fèi)和契稅），其余為場(chǎng)地裝修及家具費(fèi)、軟硬件設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、研究開發(fā)費(fèi)用等。

上述擬購(gòu)置的場(chǎng)地，位于深圳市南山區(qū)僑城一號(hào)廣場(chǎng)大廈27層03、05、06、07、08號(hào)房，合計(jì)1280.01平方米，由此計(jì)算購(gòu)買單價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米。

天億馬購(gòu)置房產(chǎn)所在的僑城一號(hào)寫字樓 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王帆 攝 

公告一出，股吧社區(qū)涌現(xiàn)了不少投資者的討論聲——“南山哪還有5萬(wàn)的，至少都7萬(wàn)了”、“在深圳最低位，5萬(wàn)多抄底深圳核心區(qū)的房產(chǎn)”。 

圖片來(lái)源：股吧截圖

天億馬買樓的深圳南山區(qū)，是深圳高新科技產(chǎn)業(yè)聚集地，坐落著深圳大學(xué)、深圳大學(xué)城、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，騰訊等頭部科技企業(yè)也落戶于此。2022年南山區(qū)以超8000億的經(jīng)濟(jì)總量排在深圳11區(qū)之首。該樓盤所在的華僑城片區(qū)，也是南山區(qū)的熱門商圈。

一家汕頭的企業(yè)，為何要在深圳買樓？何況一買樓，就是六千多萬(wàn)的大手筆。此外，天億馬原募投項(xiàng)目中的位于深圳市福田區(qū)的大數(shù)據(jù)應(yīng)用技術(shù)中心建設(shè)項(xiàng)目，擬購(gòu)置的房產(chǎn)面積僅為350平方米，如今變更后擴(kuò)大到1280平方米，其中的必要性和合理性在哪？

8月8日，深交所向天億馬下發(fā)關(guān)注函，要求公司結(jié)合近年員工人數(shù)變動(dòng)情況說(shuō)明本次變更后擬購(gòu)置場(chǎng)地面積較變更前大幅增長(zhǎng)的原因及合理性，與公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要及人員配置情況的匹配性；結(jié)合深圳地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展情況、業(yè)務(wù)拓展需求、人員配置、服務(wù)人員數(shù)量及目前場(chǎng)地租賃情況等，說(shuō)明購(gòu)置標(biāo)的房產(chǎn)的原因及必要性；結(jié)合公開市場(chǎng)可比建筑物交易價(jià)格，量化分析本次房產(chǎn)交易價(jià)格是否公允。 

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探：銷售人員確認(rèn)天億馬在此購(gòu)買房產(chǎn)

8月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到僑城一號(hào)寫字樓，寫字樓整體風(fēng)格高檔。天億馬所購(gòu)置的27樓部分單元，均為毛坯空置房，墻壁上有物業(yè)粘貼的“空置房閑置記錄表”，從窗戶可以眺望深圳灣和歡樂(lè)谷主題樂(lè)園。

天億馬購(gòu)置的寫字樓單元為空置毛坯房 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王帆 攝 

記者獲取的一份僑城一號(hào)推介PPT顯示：“該項(xiàng)目高260米，是華僑城片區(qū)最高的建筑，且居僑香路首排的位置，昭示性好，坐享區(qū)域規(guī)劃利好。” 

在一樓，記者以意向購(gòu)房者的身份咨詢了僑城一號(hào)的銷售人員，其表示：“我們8月初的時(shí)候成交了一個(gè)27樓（的客戶），成交價(jià)格大概是5萬(wàn)多。”該人員用手機(jī)向記者展示了天億馬公告截圖，確認(rèn)天億馬在27樓購(gòu)買房產(chǎn)。 

據(jù)該人員透露，僑城一號(hào)公開的對(duì)外報(bào)價(jià)是每平方米6.5萬(wàn)元到6.8萬(wàn)元。記者計(jì)算得知，天億馬成交的價(jià)格相當(dāng)于打了八折。

不僅是低于公開報(bào)價(jià)，天億馬的成交價(jià)格還低于近期同寫字樓的交易記錄。據(jù)天億馬8月19日對(duì)深交所關(guān)注函的回復(fù)，僑城一號(hào)辦公樓最近交易記錄售價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。此外，周邊區(qū)域甲級(jí)寫字樓的售價(jià)均不低于6萬(wàn)元/平方米，例如方大城為6萬(wàn)元/平方米，華潤(rùn)前海大廈為8.7萬(wàn)元/平方米，世貿(mào)前海中心為9萬(wàn)元/平方米。

圖片來(lái)源：關(guān)注函回復(fù)公告截圖 

對(duì)于天億馬為何能低價(jià)成交，上述僑城一號(hào)銷售人員表示：“實(shí)際成交價(jià)格是要談的。很多東西都需要溝通，比如說(shuō)客戶這邊有誠(chéng)意，老板坐下來(lái)聊，聊下來(lái)的話，最終也沒(méi)有說(shuō)一定鎖死這個(gè)價(jià)格（指公開報(bào)價(jià)）。”

記者還從上述銷售人員處了解到，2020年僑城一號(hào)的成交價(jià)格在6.5萬(wàn)元/平方米左右，可見近期僑城一號(hào)的銷售價(jià)格較往年下降了不少。而對(duì)于當(dāng)下購(gòu)買寫字樓是否屬于“抄底”行為，該人員表示：“如果說(shuō)作為自用是可以的，但做投資的話，這一兩年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)有很大的上漲?；旧希蛻簦┒际琴I過(guò)來(lái)自用多一點(diǎn)。”

8月23日，天億馬董秘李華青微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，能以較低的價(jià)格購(gòu)置房產(chǎn)主要是“市場(chǎng)大環(huán)境、雙方友好協(xié)商”的原因。其同時(shí)表示，由于公司在深圳租賃的辦公場(chǎng)地今年到期，本次購(gòu)置的寫字樓預(yù)計(jì)于今年底前投入使用。

公司稱購(gòu)房有助于吸引人才、降低成本

針對(duì)變更募投資金用途，以及購(gòu)置房產(chǎn)的合理性與必要性，天億馬在8月19日回復(fù)深交所關(guān)注函中進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。

首先，針對(duì)自2021年上市后原募投項(xiàng)目未能繼續(xù)推進(jìn)的原因，天億馬稱近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策調(diào)控影響有下行趨勢(shì)，公司基于謹(jǐn)慎原則未購(gòu)置場(chǎng)所并相應(yīng)延后招聘工作，導(dǎo)致原募投項(xiàng)目未能實(shí)施；2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了諸多超預(yù)期因素的影響，行業(yè)整體景氣度下降，公司為避免盲目擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致未能及時(shí)實(shí)施相關(guān)募投項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)開展募投項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備工作的過(guò)程中存在公司辦公場(chǎng)所租賃、裝修及招聘等工作受限的情形。

其次，對(duì)于近期變更募投項(xiàng)目的原因，公司稱隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)發(fā)展，原募投項(xiàng)目未能實(shí)施的因素已基本消除。購(gòu)置房產(chǎn)有助于優(yōu)化公司辦公場(chǎng)地，持續(xù)增強(qiáng)公司穩(wěn)定性，提升公司品牌形象，培養(yǎng)和吸引高端人才，提升技術(shù)研發(fā)實(shí)力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

公司還提到，購(gòu)置辦公場(chǎng)地也有現(xiàn)實(shí)的考慮。例如，作為總部位于汕頭的公司，天億馬2020至2022年度大灣區(qū)的銷售收入分別為1599.16萬(wàn)元、4470.38萬(wàn)元和6616.79萬(wàn)元，收入增長(zhǎng)顯著，公司將募投實(shí)施地點(diǎn)轉(zhuǎn)移至深圳，積極布局大灣區(qū)業(yè)務(wù)。此外，2023年6月公司新增廣圖粵科團(tuán)隊(duì)37人，業(yè)務(wù)整合后研發(fā)人員計(jì)劃集中至深圳的研發(fā)中心，公司原有的深圳辦公場(chǎng)所已不能滿足公司現(xiàn)有的辦公及展示需求，故深圳場(chǎng)地需求增加。

第三，在成本方面，天億馬稱購(gòu)置房產(chǎn)使得經(jīng)營(yíng)成本降低。公司表示，本次變更新增營(yíng)銷中心場(chǎng)地購(gòu)置，場(chǎng)地的年租金測(cè)算約為273.89萬(wàn)元。如果購(gòu)買該辦公場(chǎng)地，購(gòu)置房屋資金約為6786萬(wàn)元；如按30年計(jì)提折舊，殘值率5%，則預(yù)計(jì)年折舊額為214.89萬(wàn)元，低于可比物業(yè)的年租金273.89萬(wàn)元，購(gòu)買該房產(chǎn)優(yōu)于租賃。

不過(guò)，購(gòu)買房產(chǎn)后，天億馬也面臨資產(chǎn)流動(dòng)性降低的風(fēng)險(xiǎn)。公司在公告中指出，公司購(gòu)置辦公場(chǎng)地后，總資產(chǎn)規(guī)模增加，固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例上升，可能導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)比率下降，償債能力降低，也會(huì)影響企業(yè)對(duì)外部環(huán)境變化的快速反應(yīng)和調(diào)節(jié)能力，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于固定資產(chǎn)變現(xiàn)能力的限制，可能會(huì)導(dǎo)致支付困難。但由于其物業(yè)地處廣東省深圳市較核心地帶，可以資產(chǎn)抵押貸款獲得流動(dòng)資金。同時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)合理的資金籌劃等措施將該風(fēng)險(xiǎn)控制在安全范圍內(nèi)。