每經(jīng)編輯 段煉 魏文藝    

香港擬創(chuàng)新推出“地花”模式，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

據(jù)香港文匯報(bào)7月31日?qǐng)?bào)道，香港特區(qū)政府正在推動(dòng)北部都會(huì)區(qū)發(fā)展項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)在區(qū)內(nèi)收回大量私人農(nóng)地和棕地作發(fā)展。

香港特區(qū)政府發(fā)展局局長(zhǎng)寧漢豪表示，正構(gòu)思以“地花”模式將未平整的土地推出招標(biāo)，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者。

所謂“地花”模式，是指將已經(jīng)確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標(biāo)，讓投資者提早入場(chǎng)，縮短土地開發(fā)周期，提高土地使用效率。

據(jù)悉，香港特區(qū)政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進(jìn)新片區(qū)的發(fā)展進(jìn)度有關(guān)。如香港北部都會(huì)區(qū)，目前是香港重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一，但整體面積較大，若按照過(guò)往的開發(fā)模式，將大為延后片區(qū)發(fā)展的時(shí)間。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從香港特區(qū)發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港特區(qū)政府正在審議《2022年發(fā)展（城市規(guī)劃、土地及工程）（雜項(xiàng)修訂）條例草案》（以下簡(jiǎn)稱草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時(shí)可拆墻松綁精簡(jiǎn)城規(guī)、收回土地條例，縮短生地變熟地的時(shí)間。”

此前，香港樓市曾多次創(chuàng)新，“樓花”“公攤”等模式均被內(nèi)地借鑒，此次的“地花”模式也會(huì)被內(nèi)地借鑒嗎？

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

擬構(gòu)思“地花”模式

事實(shí)上，此前香港的不少樓市做法被內(nèi)地所借鑒，比較典型的包括“樓花”和“公攤”（2013年時(shí)，香港廢除了該政策）。

“樓花”是指開發(fā)商在樓盤還未完工前就向購(gòu)房者提供預(yù)售合同，以買入未來(lái)的房子；“公攤”則指在計(jì)算房屋面積時(shí)，除了套內(nèi)面積（即房屋內(nèi)部可使用的面積），還要加上一定比例的公共區(qū)域的面積，比如電梯井、樓梯間、門廳過(guò)道等。

這一次，香港再次構(gòu)思了一種“地花”的玩法，旨在推動(dòng)包括北部都會(huì)區(qū)等新片區(qū)的快速發(fā)展。所謂“地花”，就是讓還未完成土地平整的用地提前招標(biāo)，讓投資者提前入場(chǎng)，在一定程度上縮短了土地開發(fā)周期。

據(jù)香港商報(bào)網(wǎng)報(bào)道，寧漢豪表示，按照過(guò)往的方式，需要土地平整后才推出招標(biāo)，而“地花”概念是將已確定土地用途，但未完成平整的用地提早招標(biāo)，讓投資者提早入場(chǎng)。當(dāng)政府進(jìn)行土地平整時(shí)，投資者同步進(jìn)行設(shè)計(jì)和融資等前期工作，待土地到位后，就可馬上展開建筑工程，預(yù)料多層工廈及新田科技城用地可率先采用“賣地花”模式招標(biāo)。

至于“地花期”有多長(zhǎng)，寧漢豪認(rèn)為，提前一至兩年是較合適的時(shí)間，若多過(guò)兩年則可能未必容易成功招標(biāo)。

來(lái)源：香港特區(qū)政府發(fā)展局網(wǎng)站?

每經(jīng)記者從香港發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港正在審議《2022年發(fā)展（城市規(guī)劃、土地及工程）（雜項(xiàng)修訂）條例草案》，該草案若審議通過(guò)，將大幅縮短新發(fā)展片區(qū)“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡臅r(shí)間，該周期將由13年縮短至7年，而一般項(xiàng)目可由6年縮短至4年?！鞍l(fā)展局和相關(guān)部門已經(jīng)著手現(xiàn)有行政指引或制定新的指引，該《條例草案》預(yù)計(jì)于9月1日前生效?！?/span>

該草案中還提到，“當(dāng)我們提前進(jìn)行收地安排時(shí)，從前是先完成規(guī)劃，才作收地安排的咨詢和發(fā)放補(bǔ)償，但現(xiàn)在既然是同步進(jìn)行，即比原先的預(yù)算提前進(jìn)行，其實(shí)地政總署是需要檢視他們現(xiàn)時(shí)的工作資源，讓他們可騰出人手去提前處理?！?/span>

據(jù)了解，北部都會(huì)區(qū)屬于香港特區(qū)政府提出的一項(xiàng)重大發(fā)展戰(zhàn)略，包括元朗區(qū)和北區(qū)兩個(gè)地方行政區(qū)，面積約300平方公里。香港特區(qū)政府?dāng)M將該區(qū)域打造為以國(guó)際創(chuàng)科新城為主題，集優(yōu)質(zhì)生活、新興經(jīng)濟(jì)和文化休閑于一體的綜合性發(fā)展區(qū)域。

而從項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)看，新田科技城內(nèi)的落馬洲河套區(qū)正興建三棟大樓，河套區(qū)以外首批新田創(chuàng)科用地2024年動(dòng)工。而洪水橋和元朗一帶，首批多層工業(yè)大廈用地2023年推出，商業(yè)用地2026年完成平整。

據(jù)香港特區(qū)政府新聞網(wǎng)，未來(lái)會(huì)全速造地建屋，目標(biāo)是十年內(nèi)完成平整四成新發(fā)展土地和落成四成單位，并提高發(fā)展密度，住宅用地最高地積比率為6.5倍，商業(yè)用地則為9.5倍。

業(yè)內(nèi)：全球首創(chuàng)，難以評(píng)估

成效有待考驗(yàn)

以深圳的土地掛牌為例，一般會(huì)在土地交易中心網(wǎng)站上披露掛牌項(xiàng)目的土地位置、土地現(xiàn)狀、土地價(jià)格等，且出讓土地的項(xiàng)目多為已經(jīng)平整的土地。

這也是與香港擬推的“地花”模式不同的地方，內(nèi)地的招標(biāo)多數(shù)都是在土地平整后進(jìn)行招標(biāo)，而“地花”則是在土地平整前就進(jìn)行招標(biāo)。

來(lái)源：深圳公共資源交易服務(wù)平臺(tái)

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，上述兩種招標(biāo)方式各有優(yōu)劣勢(shì)。通過(guò)“地花”方式可以讓投資者盡早入場(chǎng)，縮短土地的開發(fā)周期；但同時(shí)對(duì)項(xiàng)目參與方的實(shí)力有較大要求，參與方實(shí)力不雄厚，可能導(dǎo)致業(yè)主拒絕平整，或企業(yè)若在參與項(xiàng)目后自身又出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，可能導(dǎo)致業(yè)主房子拆了，又難以獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰8月1日通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，與內(nèi)地的招標(biāo)土地方式相比，“地花”模式的主要區(qū)別在于時(shí)間點(diǎn)和土地狀態(tài)。內(nèi)地的招標(biāo)通常發(fā)生在土地規(guī)劃和平整完成后，而“地花”模式則在土地規(guī)劃確定但平整尚未完成時(shí)就進(jìn)行。另外，“地花”模式更需著重考慮對(duì)受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者的安置問(wèn)題，以保障社會(huì)公平和利益的平衡。

“像舊改、城更，涉及的利益體較多，參與方不僅需要實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)和矛盾解決，同時(shí)對(duì)自身資金需求也很高。以深圳來(lái)說(shuō)，不少參與舊改的企業(yè)多為央國(guó)企，就算不是央國(guó)企，通常也會(huì)引入國(guó)有平臺(tái)公司或者金融機(jī)構(gòu)等?！?/span>

一位深耕大灣區(qū)市場(chǎng)的房企人士7月31日向每經(jīng)記者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就讓企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，將更為考驗(yàn)企業(yè)的實(shí)力?！跋愀叟c內(nèi)地市場(chǎng)不一樣，本地開發(fā)商多為私企，這對(duì)那些本地市場(chǎng)的頭部開發(fā)商更具考驗(yàn)及機(jī)遇?！?/span>

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫通過(guò)微信告訴每經(jīng)記者，香港的土地分為生地與熟地，過(guò)去一直沿用的做法，是特區(qū)政府把生地進(jìn)行“三通一平”（指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路及土地平整）后變成熟地，就可以交給開發(fā)商去發(fā)展。

“而香港這次提出‘地花’概念，打破了傳統(tǒng)框框。至于成效如何，因?yàn)閷儆谑讋?chuàng)，世界上還沒有類似情況，實(shí)在難以評(píng)估?！编嵤鍌惐硎?，“三通一平”工程涉及政府多部門及跨部門合作，所以特區(qū)政府一直負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在把這個(gè)工作交給開發(fā)商，是不是效率會(huì)更高，還需要時(shí)間的考驗(yàn)。

值得注意的是，此次香港特區(qū)政府探索的“地花”模式，從推行的具體步驟來(lái)看，與深圳的“舊改”模式有一定相似之處。

以深圳的舊改為例，主要采用的是政府引導(dǎo)、權(quán)利主體參與及社會(huì)力量協(xié)同的方式。比如要對(duì)某個(gè)小區(qū)進(jìn)行拆遷、改造，一般是先由政府制定城市更新規(guī)劃、政策和標(biāo)準(zhǔn)，然后由權(quán)利主體人（一般包括土地使用權(quán)人、建筑物所有權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人等）自主申報(bào)城市更新項(xiàng)目，參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和搬遷補(bǔ)償安置，享受項(xiàng)目帶來(lái)的收益；最后由開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等多方力量的合作或委托，承擔(dān)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體角色，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

從具體的參與情況來(lái)看，參與深圳舊改或者城更的開發(fā)商，同樣也是在房子還未拆遷之前，就介入到規(guī)劃設(shè)計(jì)和搬遷補(bǔ)償安置環(huán)節(jié)，與香港的“賣地花”模式有著異曲同工之處。

記者|陳榮浩編輯|段煉?魏文藝 杜波校對(duì)|王月龍｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 ?nbdnews??原創(chuàng)文章｜

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