每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

住房租賃市場(chǎng)正在逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

寵物友好型公寓、社群平臺(tái)打造、智能化場(chǎng)景應(yīng)用……集中式長(zhǎng)租公寓不斷拓展服務(wù)邊界、提升服務(wù)水平和居住品質(zhì)，以期在市場(chǎng)中掌握主動(dòng)權(quán)。年輕人對(duì)居住方式需求升級(jí)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，也推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)從最初的居住落腳，升級(jí)成享受生活、社交娛樂(lè)的重要平臺(tái)。

2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”，中央對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展定位的頂層設(shè)計(jì)，推動(dòng)了相關(guān)支持政策的加速出臺(tái)，自上而下地堅(jiān)定了各方的決心與信心，引導(dǎo)企業(yè)積極參與市場(chǎng)建設(shè)，住房租賃市場(chǎng)逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)正在構(gòu)建全域品牌產(chǎn)品線(xiàn)，以滿(mǎn)足多樣化的租房需求，同時(shí)，企業(yè)也發(fā)現(xiàn)，相關(guān)增值服務(wù)正在成為新收入、新利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，但是增值服務(wù)潛力在哪里？要真正實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)對(duì)利潤(rùn)的有效提升還有哪些路要走？

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪(fǎng)了部分集中式長(zhǎng)租公寓和專(zhuān)家，尋找長(zhǎng)租公寓增值服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

居住體驗(yàn)是基礎(chǔ)

位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的方隅公寓，是一家開(kāi)業(yè)4年的集中式長(zhǎng)租公寓。

“搬家、保潔、網(wǎng)絡(luò)升級(jí)、健身私教服務(wù)，沿街裙房商鋪出租，如便利店和即將開(kāi)業(yè)的洗車(chē)房等，內(nèi)外聯(lián)動(dòng)形成增值服務(wù)的閉環(huán)。”店長(zhǎng)鄭欽仁介紹說(shuō)。

一樓空間預(yù)留了一塊空地，據(jù)鄭欽仁介紹，作為閔行區(qū)人才公寓，這里將是黨建服務(wù)中心和人才落戶(hù)的便捷辦理窗口。

行業(yè)人士認(rèn)為，集中式長(zhǎng)租公寓是一個(gè)對(duì)運(yùn)營(yíng)精細(xì)度要求極高的行業(yè)，利潤(rùn)要一點(diǎn)一點(diǎn)地做出來(lái)。

據(jù)記者觀(guān)察，方隅公寓浦江店設(shè)置了大面積公共空間，落地窗、智能馬桶和帶烘干洗衣機(jī)等硬件的配備意味著成本的上升，在一線(xiàn)城市4500元起租金之下，增值服務(wù)收入非常關(guān)鍵。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢(shì)下，長(zhǎng)租公寓面臨的三大最核心痛點(diǎn)，即深入了解客戶(hù)需求、實(shí)現(xiàn)服務(wù)的個(gè)性化和差異化，以及借助智慧化工具為業(yè)務(wù)優(yōu)化提供支持。

“一方面要深入了解客戶(hù)需求，可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查等方式，深入了解客戶(hù)需求和痛點(diǎn)，根據(jù)不同客戶(hù)群體的特點(diǎn)和需求提供定制化的服務(wù)。例如，針對(duì)年輕群體，推出共享空間、智能家居技術(shù)應(yīng)用等；針對(duì)家庭用戶(hù)，提供家政服務(wù)、親子活動(dòng)等。另一方面，要持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，可以借助智慧化工具收集并分析增值服務(wù)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，了解客戶(hù)需求和滿(mǎn)意度，為業(yè)務(wù)優(yōu)化提供依據(jù)。根據(jù)分析結(jié)果調(diào)整服務(wù)內(nèi)容、流程或價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更好的運(yùn)營(yíng)效果。”牛曉娟指出。

對(duì)于前兩項(xiàng)痛點(diǎn)，方隅方面回應(yīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前客群畫(huà)像是極具流動(dòng)性、富有上進(jìn)心，棲居在一二線(xiàn)城市的年輕個(gè)體，以及意見(jiàn)領(lǐng)袖、資深高管等高收入人群，他們享受著與城市繁榮同步的生活，渴望更優(yōu)質(zhì)的事物。對(duì)此，方隅也一直在努力——不斷突破邊界，營(yíng)造豐富場(chǎng)景，通過(guò)萌寵活動(dòng)、公益活動(dòng)、跨界活動(dòng)等，在各個(gè)維度為客戶(hù)創(chuàng)造更多元化、更前沿的租住生活。居住體驗(yàn)是增值服務(wù)的基礎(chǔ)，將住客日常消費(fèi)鎖定在公寓內(nèi)形成閉環(huán)，從而進(jìn)一步提升利潤(rùn)空間。

基于對(duì)客群的認(rèn)知，方隅在公寓產(chǎn)品中規(guī)劃了中庭陽(yáng)光草坪、萌寵樂(lè)園、公區(qū)氧吧閱讀，住客可以參與多樣的文化、藝術(shù)、休閑活動(dòng)以及社群互動(dòng)。

“還是以服務(wù)為核心，我們浦江店樓宇面積2萬(wàn)平方米左右，公共區(qū)域2000平方米，比例接近10%，和周邊其他公寓產(chǎn)品相比優(yōu)勢(shì)非常明顯。”鄭欽仁說(shuō)。

搭建完善資管體系

中指研究院報(bào)告指出，隨著住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，越來(lái)越多企業(yè)涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，開(kāi)啟了租賃市場(chǎng)大浪淘沙的過(guò)程。憑借金融機(jī)構(gòu)背景，金融系運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在資金實(shí)力、資金成本等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，助力企業(yè)合作、收并購(gòu)等業(yè)務(wù)開(kāi)展，更容易實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

方隅方面透露，從決定要做長(zhǎng)租公寓開(kāi)始，就決定要配合基金管理業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行，這是建立方隅整個(gè)業(yè)務(wù)體系的前提。在2022年第四季度，方隅通過(guò)項(xiàng)目協(xié)助業(yè)主取得預(yù)期投資收益，跑通“投融建管退”資產(chǎn)管理生命全周期。截至目前，方隅運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)180億元。

克而瑞指出，最直接展現(xiàn)的是住房租賃企業(yè)的開(kāi)業(yè)規(guī)模及管理規(guī)模。隨著行業(yè)相關(guān)制度的不斷完善，不論是最開(kāi)始的創(chuàng)業(yè)系，還是后來(lái)的房企系、國(guó)家隊(duì)，近兩年都在追求規(guī)模上的突破。更大的規(guī)模，代表著這個(gè)住房租賃企業(yè)對(duì)自身發(fā)展未來(lái)向好的預(yù)期和發(fā)展動(dòng)力。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展，方隅判斷，“未來(lái)將有越來(lái)越多企業(yè)、品牌涌入這條賽道，我國(guó)住房租賃行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資管時(shí)代，能夠做好資產(chǎn)管理的住房租賃企業(yè)，才能享受政策、金融的紅利，進(jìn)一步鞏固規(guī)模和市場(chǎng)。‘以始為終、以退為投’的原則基礎(chǔ)是，首先要先在思路上理清脈絡(luò)，然后付諸實(shí)踐，搭建完善的‘投融建管退’資產(chǎn)管理體系。”