每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝 易啟江    

■相關(guān)公司：長實(shí)集團(tuán)（HK01113，股價(jià)43.200港元，市值1552億港元）

■核心競(jìng)爭(zhēng)力：多元化業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)開發(fā)及投資、酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)、物業(yè)及項(xiàng)目管理、投資基建及實(shí)用資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

■所屬概念：房地產(chǎn)開發(fā)

長實(shí)集團(tuán)開發(fā)的香港油塘項(xiàng)目 來源：長實(shí)集團(tuán)2022年報(bào)

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期、部分在港上市房企業(yè)績大幅滑落的2022年，長和系兩家主要成員企業(yè)長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱長實(shí)集團(tuán)）和長江和記實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱長和）整體表現(xiàn)平穩(wěn)，業(yè)績指標(biāo)波動(dòng)不大。

年報(bào)顯示，2022年，長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收入795.51億港元，同比減少4.43%；但歸母凈利潤為216.83億港元，同比增長2.08%。長和實(shí)現(xiàn)收益總額4572.29億港元，同比增長2.66%。

今年3月16日，長實(shí)集團(tuán)和長和領(lǐng)先多數(shù)上市房企，披露了2022年財(cái)報(bào)并召開業(yè)績說明會(huì)。而5年前的這一天，李澤鉅正式接棒長和系。

時(shí)間的指針回?fù)艿?018年3月16日，長和系四家公司聯(lián)合舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)，時(shí)年90歲的李嘉誠宣布退休，一個(gè)時(shí)代落下帷幕。

當(dāng)天下午，長和在港交所發(fā)布公告稱，李嘉誠卸任董事會(huì)主席一職，由長子李澤鉅接棒，出任長和主席，并代替李嘉誠出任汕頭大學(xué)校董會(huì)主席。

 “回望過去，本人由1950年創(chuàng)業(yè)開始，1972年長江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司上市，于過去68年間，一直帶領(lǐng)長江集團(tuán)穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)內(nèi)部增長及收購合并，積極拓展業(yè)務(wù)及收益多元化與全球化，并適時(shí)作策略性檢視以及重組，盡心盡力為股東爭(zhēng)取較佳利益及回報(bào)增值。”

李嘉誠表示：“李澤鉅跟隨我工作超過33年，我對(duì)他充滿信心，同事們也將繼續(xù)協(xié)助他。我想李澤鉅是很OK的。” 

李澤鉅（中）在長實(shí)集團(tuán)2022年度業(yè)績會(huì)上 來源：長實(shí)集團(tuán)2022年報(bào)

作為長實(shí)集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理，李澤鉅身著西裝搭配藍(lán)色領(lǐng)帶，戴銀色半框眼鏡出席了業(yè)績會(huì)，面對(duì)媒體應(yīng)答自如：“過去一年是辛苦的，且是困難重重的。大部分地區(qū)緩慢走出疫情陰影，很多行業(yè)受到影響。經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，需求升高，又出現(xiàn)勞動(dòng)市場(chǎng)緊張和供應(yīng)鏈限制的問題。”

李澤鉅認(rèn)為，驅(qū)動(dòng)長實(shí)集團(tuán)韌性發(fā)展的本質(zhì)在于，集團(tuán)不只經(jīng)營單一業(yè)務(wù)，而是有眾多選擇，能夠應(yīng)對(duì)不同地區(qū)、業(yè)務(wù)及經(jīng)濟(jì)周期，靈活“走位”。

在業(yè)績會(huì)上，李澤鉅雖然沒有直接回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）關(guān)于“如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及內(nèi)地樓市發(fā)展現(xiàn)狀”的提問，不過卻表示，將會(huì)繼續(xù)奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的賣樓策略，投資拿地恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，算得過賬便做。

外界對(duì)于長實(shí)集團(tuán)的投資方向總是抱著濃厚興趣，在5月中旬召開的股東周年大會(huì)上，被問及“未來集團(tuán)是否把投資重點(diǎn)放回內(nèi)地及香港”時(shí)，李澤鉅表示，“我們從來不是選擇投資地點(diǎn)，而是揀選項(xiàng)目。對(duì)于能產(chǎn)生理想回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不論在香港、內(nèi)地或其他地區(qū)，我們都會(huì)考慮。”

“拿地恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，價(jià)錢算得過賬便做”

在“全球房地產(chǎn)企業(yè)家之都”的香港，一大批耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)如新鴻基、長實(shí)、恒基、新世界等，一直被內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作典范來學(xué)習(xí)?？v觀長和系兩大旗艦公司長實(shí)集團(tuán)及長和的2022年度財(cái)報(bào)，展現(xiàn)出的韌勁和穩(wěn)健也不得不讓內(nèi)地房企佩服。

年報(bào)顯示，2022年長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收入795.51億港元，同比減少4.43%；股東應(yīng)占溢利216.83億港元，同比增長2.08%；每股溢利為5.98港元，較2021年增長3.6%。

長實(shí)集團(tuán)2018-2022年?duì)I收及溢利情況 來源：長實(shí)集團(tuán)年報(bào)

房地產(chǎn)是長實(shí)集團(tuán)營運(yùn)的核心業(yè)務(wù)之一。李澤鉅表示，房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，也是長遠(yuǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。2023年，長實(shí)集團(tuán)會(huì)加快賣樓速度，希望多一些項(xiàng)目盡快建成入賬。

土儲(chǔ)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)受到周期性影響時(shí)，長實(shí)集團(tuán)依靠在其他業(yè)務(wù)的布局，展現(xiàn)出發(fā)展韌性。

幾年前，香港房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)大幅上升，內(nèi)地不少房企加速規(guī)?；瘮U(kuò)張進(jìn)程，而長實(shí)集團(tuán)卻轉(zhuǎn)而選擇投資基建和其他固定收入項(xiàng)目。其推進(jìn)房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)在適當(dāng)時(shí)機(jī)鎖定收成，如英國5Broadgate持有3年半后賣出，實(shí)現(xiàn)45%的回報(bào)率；飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)計(jì)算歷年現(xiàn)金流和收入的總內(nèi)部回報(bào)率達(dá)到近雙位數(shù)。

李澤鉅表示，長實(shí)集團(tuán)經(jīng)營的不是單一業(yè)務(wù)，而是有眾多選擇，能夠針對(duì)不同地方、不同業(yè)務(wù)及不同的經(jīng)濟(jì)周期靈活“走位”，將資本投放于不同資產(chǎn)，平衡發(fā)展。

長實(shí)集團(tuán)2018-2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 來源：長實(shí)集團(tuán)年報(bào)

“前幾年公司沒有在價(jià)格高位時(shí)購入太多土地，所以短期內(nèi)不用擔(dān)心有多少物業(yè)建成或交付。”李澤鉅相信，長實(shí)集團(tuán)在控制土地成本方面具備相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。“在不同產(chǎn)業(yè)、不同周期，做出不同的選擇，是我們的強(qiáng)項(xiàng)。”

隨著香港地價(jià)回歸合理態(tài)勢(shì)，資金充裕的長實(shí)集團(tuán)又開始積極拿地。僅在2022年，便以較低價(jià)拿下香港多幅土地：3月以59.96億港元投得土瓜灣4個(gè)重建項(xiàng)目合并發(fā)展合約；10月以46億港元投得屯門大欖段住宅用地；12月以87.03億港元中標(biāo)啟德商住地塊。

截至2022年底，長實(shí)集團(tuán)累計(jì)擁有可開發(fā)土地儲(chǔ)備總共約7500萬平方尺（約合833萬平方米），其中，內(nèi)地、香港和海外分別為6400萬平方尺（約合711萬平方米）、700萬平方尺（約合77萬平方米）以及400萬平方尺（約合44.4萬平方米）。

談到投資策略，李澤鉅說，無論是房地產(chǎn)、基建或不同業(yè)務(wù)上，長實(shí)集團(tuán)都將“財(cái)務(wù)紀(jì)律”視為傳統(tǒng)，“選擇”和“財(cái)務(wù)紀(jì)律”是公司的兩大營商重點(diǎn)。

“我們一向在拿地或進(jìn)行收購交易時(shí)恪守‘財(cái)務(wù)紀(jì)律’，不抱有‘志在必得’的心態(tài)，價(jià)錢算得過賬便做。合理出價(jià)，買到當(dāng)然高興；若買不到，也許是‘塞翁失馬，焉知非福’，絕對(duì)不盲目追價(jià)。”

李澤鉅坦言，長實(shí)集團(tuán)奉行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理策略，被有些行家認(rèn)為過于保守。但無論未來市場(chǎng)怎樣，除非大跌行情，否則集團(tuán)的估值不會(huì)再作下調(diào)。

“從來不是選擇投資地點(diǎn)，而是揀選項(xiàng)目”

受房地產(chǎn)周期性影響，長實(shí)集團(tuán)在銷售收入上亦出現(xiàn)增長放緩的趨勢(shì)。

2022年，長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入257.56億港元，同比下降31.86%。其中，香港及內(nèi)地的物業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)營收145.11億港元、99.16億港元，分別下降了7.71%、54%。海外物業(yè)營收為13.29億港元，同比增長了277.56%。

2022年長實(shí)集團(tuán)物業(yè)銷售情況 來源：長實(shí)集團(tuán)2022年報(bào)

這一切，是59歲的李澤鉅所清楚的。在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，沉穩(wěn)嚴(yán)肅的李澤鉅，時(shí)而摘下眼鏡，換上暗色全框眼鏡；時(shí)而因?yàn)榇驀娞?，?qǐng)工作人員將會(huì)議桌上的鮮花搬走。

“在過去幾年里，酒店是整個(gè)香港最辛苦的行業(yè)，港口業(yè)務(wù)發(fā)展得也不容易，挑戰(zhàn)非常多。”李澤鉅說，幸好長實(shí)集團(tuán)的很多酒店是經(jīng)營高端服務(wù)式公寓，本地人的生意多，月租生意維持了穩(wěn)定的現(xiàn)金流；港口的吞吐量雖然跌了，貨柜碼頭的箱停在碼頭時(shí)間拉長，倉庫租金上升，才按年實(shí)現(xiàn)了30%增長。

除物業(yè)銷售收入出現(xiàn)明顯下降外，長實(shí)集團(tuán)其他業(yè)務(wù)收入在2022年均實(shí)現(xiàn)同比上漲。

具體來看，酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)收入32.28億港元，同比增長19.07%；物業(yè)及項(xiàng)目管理收入8.96億港元，同比增長0.9%；基建及實(shí)用資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入228.89億港元，同比增長9.69%。

對(duì)于未來樓市的走勢(shì)，李澤鉅認(rèn)為，香港住宅物業(yè)存在剛性需求，無論住什么單位，富豪、中產(chǎn)或基層，對(duì)比全世界，香港都是住得太小。特區(qū)政府在想辦法增加供應(yīng)量，令價(jià)錢及市民購買力同步。

短期來看，利率走勢(shì)及房屋政策將繼續(xù)主導(dǎo)香港樓市。李澤鉅表示，“我們的售樓處放出了‘深水炸彈’價(jià)格，相信對(duì)市場(chǎng)有剌激作用。”

在業(yè)績會(huì)上，李澤鉅將新樓盤的價(jià)格比作“深水炸彈”時(shí)，露出了少見的笑容。他表示，香港人一直想樓價(jià)能實(shí)惠些，長實(shí)集團(tuán)項(xiàng)目的定價(jià)一向貼近市場(chǎng)，讓更多人能“上車”。飛揚(yáng)二期項(xiàng)目是可以接受的“上車盤”，六成房源總價(jià)在400萬港元以下。     

“公司最喜歡‘貨如輪轉(zhuǎn)’的銷售策略，雖然不如‘深水炸彈’的說法響亮，如果有機(jī)會(huì)以平價(jià)買地，便宜一點(diǎn)賣樓，買家開心，我們也開心。”李澤鉅說。

時(shí)間回到2019年，進(jìn)入“李澤鉅時(shí)刻”的長實(shí)集團(tuán)一改大舉出售內(nèi)地資產(chǎn)的節(jié)奏，轉(zhuǎn)而在內(nèi)地市場(chǎng)的投資表現(xiàn)積極。如當(dāng)年5月入股成都核心商業(yè)區(qū)的晶融匯項(xiàng)目；12月份創(chuàng)立并持股的新加坡ARA（亞騰資產(chǎn)管理公司），通過旗下基金參與收購了位于上海浦東新區(qū)的三林印象城項(xiàng)目。

長實(shí)集團(tuán)是最早進(jìn)入內(nèi)地的港資房企之一，自2006年入滬后，在上海市場(chǎng)深耕17年，見證了上海城市的發(fā)展變遷。

如長實(shí)集團(tuán)開發(fā)的上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目和嘉定區(qū)湖畔天下住宅項(xiàng)目，推向市場(chǎng)后便取得熱銷，2019年銷售金額近百億元，創(chuàng)下長實(shí)集團(tuán)上海市場(chǎng)歷年銷售最佳成績。其中，高尚領(lǐng)域項(xiàng)目還問鼎2019年上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三甲。

長實(shí)集團(tuán)開發(fā)的上海高尚領(lǐng)域項(xiàng)目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

2020年，當(dāng)部分內(nèi)地房企正在高歌猛進(jìn)、紛紛將總部搬到上海大虹橋時(shí)，長和系卻開始加速出清、回籠資金，這一度被外界解讀為長實(shí)集團(tuán)要從內(nèi)地撤資，將發(fā)展重心回歸香港。

2020年至今，長和系出售的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機(jī)租賃等板塊，涉及交易金額逾千億元人民幣。

其中，2021年長實(shí)集團(tuán)以35億元出售上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)的股份；2022年9月，以208億港元出售香港波老道21號(hào)豪宅發(fā)展項(xiàng)目“21BORRETTROAD”；今年3月11日，以總代價(jià)12億英鎊出售英國倫敦“5Broadgate”大廈物業(yè)。

“長江集團(tuán)做出每一項(xiàng)投資，最重要的考慮因素是項(xiàng)目的質(zhì)素、穩(wěn)健性及回報(bào)率。作為全球性企業(yè)，整個(gè)集團(tuán)每天都面對(duì)很多投資選擇，涉及不同地域以及不同行業(yè)，我們從來不是選擇投資地點(diǎn)，而是揀選項(xiàng)目。對(duì)于能產(chǎn)生理想回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不論在香港、內(nèi)地或其他地區(qū)，我們都會(huì)考慮。”

今年5月18日，在長實(shí)集團(tuán)、長和及長江生命科技聯(lián)合舉行的股東周年大會(huì)上，李澤鉅表示，“長江集團(tuán)旗下公司在全世界50多個(gè)國家和地區(qū)投資及經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)，對(duì)我們來說每一個(gè)地方都是本地市場(chǎng)，從來都沒有撤出過香港、內(nèi)地以及歐洲、澳洲，每個(gè)地方都是本地市場(chǎng)。”

李澤鉅還表示，對(duì)股東而言，集團(tuán)在哪個(gè)地方賣樓不重要，最重要是能賺錢回來。在香港賣住宅項(xiàng)目或在倫敦賣辦公樓，錢也是回到公司。

“公司現(xiàn)金流充裕，有充分條件應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化”

作為知名的全球性企業(yè)，長實(shí)集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍遍及香港、內(nèi)地，以及歐洲、澳洲、新加坡、加拿大及英國，尤其在香港地區(qū)及內(nèi)地的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)占重要市場(chǎng)地位。

年報(bào)顯示，2022年長實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地持有開發(fā)或待開發(fā)的住宅及商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到12處，分別是北京逸翠園、長沙盈峰翠邸、重慶御峰、大連御南灣、東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園和御湖名邸、惠州瀧珀花園、上海高逸尚城和御沁園、武漢觀湖園和珠海柏濤灣。投資或自用物業(yè)主要在上海、深圳、北京和沈陽，包括梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、嘉里不夜城、長城飯店等。

長實(shí)集團(tuán)開發(fā)的上海浦東新區(qū)御沁園項(xiàng)目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝影

物業(yè)開發(fā)作為長實(shí)集團(tuán)的傳統(tǒng)之根，至今仍是管理層時(shí)刻在意的業(yè)務(wù)。

長實(shí)集團(tuán)在財(cái)報(bào)中介紹，下一步，公司將優(yōu)化物業(yè)開發(fā)組合，拓展土地儲(chǔ)備，繼續(xù)物色機(jī)會(huì)拓闊能夠帶來經(jīng)常收入來源的行業(yè)與地域，形成可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，李澤鉅表示，疫情防控措施優(yōu)化后，商業(yè)民生活動(dòng)相繼復(fù)蘇，積極財(cái)務(wù)及穩(wěn)健貨幣政策在持續(xù)推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展相關(guān)舉措，預(yù)期將有助于刺激經(jīng)濟(jì)。

海通國際在研報(bào)中認(rèn)為，長實(shí)集團(tuán)是少數(shù)在2022財(cái)年增加每股股利、回購股票和控股股東購買股票的開發(fā)商之一，管理層以此表明對(duì)長實(shí)集團(tuán)的前景充滿信心。

李澤鉅表示，公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，所持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗跌力強(qiáng)，有充分條件靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化及波動(dòng)。

截至2022年底，長實(shí)集團(tuán)持有的現(xiàn)金凈額約126億港元，維持了凈現(xiàn)金頭寸，財(cái)務(wù)狀況是同業(yè)最佳之一，集團(tuán)在更多并購方面處于優(yōu)勢(shì)地位。

上述研報(bào)還指出，長實(shí)集團(tuán)可觀的經(jīng)常性利潤有助于其抵御其他部門不確定的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。特別在2022年的經(jīng)常性利潤同比增長5%，達(dá)到140億港元的歷史最高水平，占2022財(cái)年總利潤（240億港元）的57%（占比創(chuàng)歷史新高）。

2022年長實(shí)集團(tuán)回購股份情況 來源：長實(shí)集團(tuán)2022年報(bào)

年報(bào)顯示，2022年長實(shí)集團(tuán)以總代價(jià)約24.7億港元（未計(jì)費(fèi)用）于聯(lián)交所合共回購49,342,500股股份。截至2022年12月31日，長實(shí)集團(tuán)已發(fā)行股份總數(shù)為3,605,190,333股。

值得一提的是，今年5月29日，長實(shí)集團(tuán)發(fā)布公告，當(dāng)日斥資約5385萬港元回購124.45萬股股份，回購價(jià)為每股43.2港元至43.35港元。此前的5月24日和23日，長實(shí)集團(tuán)分別斥資約7879萬港元和約3027萬港元，回購181.95萬股和70.65萬股股份。

上述研報(bào)顯示，長實(shí)集團(tuán)的交易價(jià)格相對(duì)新資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)貼現(xiàn)62%，為2022財(cái)年市凈率的0.5倍，該交易倍數(shù)比平均水平低近一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。

“我對(duì)香港的繁榮及穩(wěn)定懷有信心”

在外界看來，李澤鉅更多地繼承了李嘉誠低調(diào)以及沉著穩(wěn)重的風(fēng)格。

根據(jù)公開資料，1985年，21歲的李澤鉅便正式加入長江集團(tuán)，從基層做起；25歲時(shí)成為長實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事；28歲代替父親進(jìn)入?yún)R豐董事會(huì)擔(dān)任非執(zhí)行董事；29歲成為長實(shí)集團(tuán)副董事總經(jīng)理；30歲成為長實(shí)集團(tuán)副主席；35歲成為長實(shí)集團(tuán)副主席及董事總經(jīng)理；一直到54歲，正式從父親手里接過資產(chǎn)價(jià)值1400億美元的長和系。

在最后一次以長和主席的身份出席公司股東會(huì)時(shí)，李嘉誠寄語李澤鉅：“企業(yè)家最重要的是要忠誠盡力去為股東爭(zhēng)取良好的業(yè)績，同時(shí)還要為股東著想，將股東利益排第一位，分紅派息要合理。”他要求李澤鉅，“努力為股東爭(zhēng)取好的業(yè)績，強(qiáng)調(diào)成績是要‘正正當(dāng)當(dāng)’，要對(duì)得起社會(huì)、對(duì)得起股東。”

五年來，除了是長實(shí)集團(tuán)掌舵人、全國政協(xié)委員身份，李澤鉅還在今年3月17日被香港特區(qū)政府委任為特首顧問團(tuán)成員。

李澤鉅在當(dāng)天回應(yīng)媒體時(shí)表示，會(huì)在任期內(nèi)致力就香港的策略性發(fā)展為行政長官提供意見。“香港正值疫后重新向世界出發(fā)的重要時(shí)刻，希望運(yùn)用長江集團(tuán)多年來在全球超過50個(gè)國家和地區(qū)的營商經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助香港把握未來機(jī)遇。”

在長和與長實(shí)集團(tuán)今年3月份召開的2022年度業(yè)績報(bào)告會(huì)上，李澤鉅談到對(duì)香港未來的看法時(shí)表示，“我對(duì)香港的繁榮及穩(wěn)定懷有信心！”

李澤鉅說，香港這幾年是辛苦的，但自信的是有國家支持，香港始終將會(huì)是國際金融中心，在貿(mào)易及航運(yùn)上具備優(yōu)勢(shì)。香港可成為國家與外國的橋梁，“橋”上的生意會(huì)波動(dòng)起伏，但“橋”的作用永遠(yuǎn)不會(huì)失去。 

封面圖片來源：每經(jīng)制圖