每經(jīng)編輯 魏文藝    

商業(yè)地產(chǎn)迎來重大利好！

3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）；同日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。

兩個(gè)文件同時(shí)提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

這也意味著，此次《通知》將不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目的申報(bào)首次涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也能發(fā)REITs。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言意義重大。

不過，《通知》同時(shí)指出，項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

來源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)

商業(yè)地產(chǎn)再迎重大利好

根據(jù)2020年7月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓、商品住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目未曾納入REITs試點(diǎn)。

而此次《通知》提出，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次政策最大的亮點(diǎn)在于，過去提及REITs是從盤活存量資產(chǎn)的角度進(jìn)行的，而此次立足點(diǎn)有變化，即是從提振消費(fèi)的角度入手的。這也是我們理解商業(yè)地產(chǎn)REITs創(chuàng)新所需要關(guān)注的地方。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“發(fā)改委支持商業(yè)地產(chǎn)REITS是在當(dāng)前支持消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的大戰(zhàn)略的背景下出臺(tái)的，比如提到的商場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等都是與消費(fèi)息息相關(guān)的，這些商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以通過REITs的方式來提供增量的資金支持。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自公募REITs出臺(tái)后，全國工業(yè)物流的成交從2021年的約260億元升至2022年的約470億元。相反，此前未納入可發(fā)行范圍的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)歷三年疫情，從2021年全國的約530億元成交額，跌至2022年的僅112億元成交。

戴德梁行指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出進(jìn)一步豐富了公募REITs底層資產(chǎn)類型，為中國REITs市場(chǎng)擴(kuò)容注入了新動(dòng)能，也為眾多優(yōu)質(zhì)的持有型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接資本市場(chǎng)提供了新方向，是繼物流、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)園及保障性租賃住房后，正式宣布支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開，為獨(dú)立商業(yè)運(yùn)營(yíng)商優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的退出提供了新路徑，市場(chǎng)流動(dòng)性得到增加，加之不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的展開，未來零售賽道相信會(huì)吸引更多投資人的關(guān)注。”

同時(shí)，《通知》也對(duì)REITs項(xiàng)目的收益水平提出明確要求。根據(jù)不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的具體情況，合理把握項(xiàng)目收益水平。申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。可通過剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運(yùn)營(yíng)成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項(xiàng)目收益水平，達(dá)到項(xiàng)目發(fā)行要求。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，“推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，將能充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用。”

值得注意的是，近期不少企業(yè)在財(cái)報(bào)中也提及有關(guān)REITs的布局與發(fā)展。3月21日，招商蛇口在2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)上表示，在REITs方面公司應(yīng)該是行業(yè)里較先實(shí)現(xiàn)盈利的，公司8800億元的資產(chǎn)里有1200億元為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)。“未來會(huì)持續(xù)推出REITs資產(chǎn)交易，形成常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。”

鼓勵(lì)更多保租房REITs發(fā)行

自去年保障性租賃住房納入公募REITs后，也成為新的風(fēng)口。

此次《通知》指出，要落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

2022年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，年末，華夏華潤(rùn)有巢REITs發(fā)行上市，成為業(yè)內(nèi)首單央企保障性租賃住房REITs。短短半年時(shí)間內(nèi)，保障性租賃住房REITs從無到有，上市只數(shù)已經(jīng)迅速擴(kuò)容至4只。

今年開年，保障性租賃住房REITs又跑出發(fā)展“加速度”。1月10日，北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布公募REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目招標(biāo)公告，項(xiàng)目資金來源為自籌資金399萬元，又將保障性租賃住房REITs拉進(jìn)市場(chǎng)“聚光燈”之下。

公開信息顯示，目前已有十余個(gè)省市的保障房項(xiàng)目正在籌備，未來，保障性租賃住房REITs有望成為公募REITs的一個(gè)重要底層資產(chǎn)來源。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，“鼓勵(lì)保障性租賃住房REITs發(fā)行，將助力保租房更快發(fā)展。”

值得一提的是，此前上海城投控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱城投控股）就公告開展保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作。今年1月4日，城投控股召開第十屆董事會(huì)第二十九次會(huì)議，審議通過了《關(guān)于開展保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作的議案》，董事會(huì)同意公司開展公開募集保障性租賃住房-基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的申報(bào)發(fā)行工作。

中金公司研報(bào)顯示，目前重點(diǎn)大中城市已陸續(xù)出臺(tái)保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在框架上具備較強(qiáng)的一致性，比如在面積標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域都存在許多共同要求。保租房REITs的中短期擴(kuò)容路徑比較清晰，更多城市將以人才公寓和公租房的形式來參與發(fā)行。除集中式的保租房產(chǎn)品外，分散式的產(chǎn)品有望陸續(xù)上市。

（每經(jīng)房產(chǎn)整合自中國基金報(bào)、券商中國、界面新聞、新京報(bào)等）

封面圖片來源：視覺中國-G111332455580