每經編輯 段煉 蓋源源    

“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財賺錢？”

據海南特區(qū)報，記者注意到，最近，不少人都在小紅書、微博、抖音等社交平臺上，分享自己提前還房貸的經歷。購房時利率高、還款壓力大、缺乏投資標的，是年輕人選擇提前還貸的關鍵詞。

去年討論提前還貸時，大眾關注的焦點是“應不應該提前還貸”；但現在，更多人關注的焦點變?yōu)榱?ldquo;提前還貸難”，需要預約、排隊，還有銀行關閉直接線上渠道。

據紅星新聞，有建設銀行(601939.SH)某分行的工作人員向記者透露稱，建設銀行的線上預約額度已滿，需要線下預約、排隊等待，大部分貸款行的等待時間都在半年以上。

據北京日報，記者近日咨詢北京多家銀行網點獲悉，提前還房貸正成為不少人的選擇，多數銀行都需要提前預約辦理，排隊時長至少在一個月以上。

為何人們紛紛選擇提前還貸？提前還貸到底值不值？為何銀行要“升高”還貸門檻？

 

圖片來源：視覺中國

提前還款“省下90萬利息”

“利息太高了。”魏先生告訴貝殼財經記者，他肯定是要提前還房貸的，原來理財收益能覆蓋房貸，現在不能了，就想提前還了。

據魏先生計算，其在河北的一處房產貸款金額70萬元，還款期限為25年（已經還款5年），如果現在提前20年還清，以5.2%的利率、等額本息還款方式計算，可以省下約37萬的利息。

據第一財經報道，隨著房貸利率不斷下行，吳逍分四次還完了90萬房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。

對于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021年購房時，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬，月供5300元左右。在他提前還款時，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬左右，省下了90多萬。

像魏先生和吳逍一樣提前還貸的人不在少數，在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。

程序員小津分享了自己根據算法計算出來的“最優(yōu)方案”，他認為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時平衡風險，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續(xù)提前還款。

面對利率的下調，有網友表示，自己的房貸利率實在太高。

甚至有網友曬圖表示，自己的房貸利率高達7.15%。

排隊幾個月、還有違約金

有銀行直接關閉app通道

“排隊還貸”，是近期“提前還貸潮”的縮影。

王女士對記者表示，她于近日在某國有大行手機APP上申請?zhí)崆斑€貸，提交申請后，下午收到銀行短信稱提前還款申請已審批通過，但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無奈地攤了攤手，“沒想到，現在怎么這么多人排隊還貸。”

記者曾在去年對“提前還貸潮”進行過走訪調查。當時，互聯網從業(yè)者小金對記者表示，自己購房較早，貸款利率低，目前月供只有一千余元。“要是還進去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權衡后我打算將閑置資金用于理財。”

近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當他打開手機銀行卻發(fā)現，提前還款需要審批，“最終結果以審批為準”。

購房者小金打開手機銀行發(fā)現提前還款需要審批 資料來源：受訪者提供

詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊到4月，還有違約金。“過去，提前還款的違約金基本可以協商免除；現在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴格按合同來。”小金無奈地說。

更有甚者，“某國有銀行提前還貸的業(yè)務已經排到今年十月份了”，一位該行員工表示，該行曾專門開會討論如何應對“還款激增”問題。

不止“排隊”，一些銀行的手機銀行提前還款的預約通道悄然關閉，也引起了廣大購房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。

小林是一名金融從業(yè)人員，去年9月，眼見所投資的理財產品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠，遂將理財資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當小林想再還一部分房貸時，卻發(fā)現手機銀行上的“提前還款申請”選項已然無蹤。

一些手機銀行提前還款線上申請通道已關閉 資料來源：受訪者提供

“一些購房者反映，部分銀行關閉了手機APP上提前還款的功能。而這些購房者就算申請成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付6個月利息等。”小林對記者表示。

提前還貸為何越來越難？某國有銀行人士向記者透露，“我們總行在去年11月升級了系統，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現在是每個月給每個機構一個還款額度，然后預約排隊。”他表示，目前該類業(yè)務辦理都是“機控代替人控”的導向，“能系統控制絕不人工控制，降低操作風險。”

“銀行是不希望客戶提前還款的”

最近幾個月，浦發(fā)銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺到，提前還房貸的客戶多了起來。不少來咨詢提前還貸的客戶對劉琦說，閑錢沒有地方投資了。

劉琦告訴記者，部分銀行會規(guī)定一年內或幾年內提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個月的利息，很難阻擋客戶提前還貸的想法。

記者注意到，不同銀行對罰息的規(guī)定并不相同。但也有一個共同點是，“一般而言，銀行是不希望客戶提前還款的”，在廣發(fā)銀行上海某支行從事管理會計工作的陳瑞表示。

陳瑞解釋稱，對于銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合適的利率及時貸出去，后續(xù)的營收就會下降，會出現利率的再投資風險。但是，如果客戶本身出現較大違約風險，或者整體系統性風險很高，為避免資產大幅減值，會希望客戶提前還清。

由于國內宏觀經濟環(huán)境仍處于修復階段，實體經濟回暖尚需時日，銀行對外投資可選對象減少。相較之下，房貸業(yè)務投資回報率更高，如果購房者提前還貸，將影響銀行包括利息在內的收入，同時提前收回房貸資金后，如果又沒有更多同等優(yōu)質的投資標的，可能就會對購房者提前還貸軟抵制。

對于銀行來說，提前還房貸并不劃算，這在行業(yè)里被稱作“存貸雙降”。

提前還貸，相當于縮短了銀行這筆貸款的盈利期限，減少了銀行未來的盈利預期。畢竟銀行的收入主要來自利息。財報數據顯示，2022年前三季度，國有六大行共計實現利息凈收入約2.13萬億元，同比增長5.4%，占整體營收的75.13%，較上年同期小幅增長2.18個百分點。而居民房貸業(yè)務，因為有房產抵押，貸款期限長達20-30年，又是銀行最優(yōu)質的、最穩(wěn)定的利息收入來源之一。

央行日前公布數據顯示，2022年全年，個人住房貸款的增速出現回落。報告顯示，去年末個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長僅1.2%，增速比上年末低了10個百分點。2021年末，個人住房貸款余額為38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。2020年末，個人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6%，增速比上年末低2.1個百分點。

2022年新增個人房貸僅有0.48萬億元，較2021年的3.88萬億元下降了3.4萬億元，降幅87.6%。

從2020年開始，居民新增房貸開始下降，而2022年更是出現斷崖式下滑，這已經對銀行的利息收入構成隱憂。而如果居民提前還貸，就不僅是減少銀行的預期利息收入，而是直接減少銀行當期的利息收入了。

一方面新增住房貸款斷崖式減少，已經減少了銀行的預期收入，如果居民提前還貸，還會減少現有業(yè)務的當期收入。依靠利差牟利的銀行，在扎堆提前還款的背景下，采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本，以提前預約、長時間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力，也就順理成章了。

對于銀行來說，房貸業(yè)務是風險較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質長期資產，在經濟增長放緩的大環(huán)境下，更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓，因此才有意提升了還貸“門檻”。

從個人的角度來看

提前還房貸是否劃算？

那么，從個人的角度來看，提前還房貸是否劃算？

興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委此前向紅星資本局表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。

據每經網，對于購房者來說，也需要注意，并非所有的提前還貸操作都能“薅羊毛”。對于購房者而言，這是一道“數學題”，要把握住唯一金標準：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。

具體來說，如果房貸利率居于高位達到5%甚至6%的水平，而在自身風險承受能力和偏好范圍內，沒有達到或超過房貸利率水平的理財方式，那么就可以考慮提前還款。

反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎上下浮，有利率水平相近的理財方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。

“對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯金融首席研究員董希淼說。

中原地產提示，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，利息支出太多，手上有閑錢的人可以選擇提前還款。此外，理論上來講，剛買房不久，剩余利息較多的購房者也可以考慮。而還貸時間較長的購房者已經還完大部分利息，此時再去選擇提前還款肯定是不合適的。

疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負擔，看起來也是誘惑滿滿。

但盲目跟風提前還貸并不可取。用機會成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機會。當然，短期看，多數人投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場表現不好，不代表今年也不好，所以長期來看，提前還房貸，也會有損失。

法律人士：可以投訴銀行

據北京青年報，對此，有法律人士分析，如果購房者能證明自身確實遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸，可通過三種渠道維護自身合法權益：可通過銀行方面的救濟渠道——向貸款銀行總行進行投訴；通過監(jiān)管方面的救濟渠道，比如向銀保監(jiān)和政務部門進行投訴；通過訴訟方式的救濟渠道，即向法院起訴。這些辦法都值得一試。

鑒于目前提前還貸涉及的購房者人數較多，且排隊等待的時間越來越長，銀行監(jiān)管部門有必要介入調查，譬如，查一查某些銀行有沒有故意拖延，對故意拖延的銀行要進行公開約談乃至處罰。還要采取相應的措施督促銀行提高辦理效率，因為提前還貸不是借貸，不會增加銀行的風險，銀行審核沒必要過度嚴苛。

從根本上說，要避免銀行對購房人提前還房貸故意拖延，需要規(guī)范房貸合同，明確銀行對提前還貸的辦結期限。

在此背景下，有網友在社交平臺上分享了成功提前還貸無需多加等待的經驗——撥打銀行保險消費者投訴維權熱線(12378)進行投訴。

2月3日，有發(fā)過提前還貸經驗貼的網友向紅星資本局確認，在撥通該電話并按照相關步驟操作后，她現在已經順利提前還貸。

編輯|段煉 蓋源源

校對|盧祥勇

每日經濟新聞綜合自每經網、北京日報、紅星新聞、新京報貝殼財經、第一財經、北京商報、北京青年報、海南特區(qū)報、公開資料等