12月15日，遠洋集團（03377.HK）、遠洋服務(wù)（06677.HK）發(fā)布公告，將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，其中遠洋集團在該項目50%的股權(quán)總對價為54.65億元。整個交易完成后，遠洋集團將不再持有成都遠洋太古里的任何股權(quán)。

作為全國性的知名商業(yè)地標(biāo)項目，成都遠洋太古里的股權(quán)變更引發(fā)了不小的關(guān)注。這其中既有支持，亦不乏困惑。大量業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前行業(yè)洗牌關(guān)鍵時期，該交易讓遠洋實現(xiàn)大量現(xiàn)金回流，不但鞏固了自身安全，也為其聚焦住宅開發(fā)賽道創(chuàng)造了更多條件。

遠洋擇機換倉 階段性任務(wù)或已完成

為何選擇此時退出成都遠洋太古里？這或許是坊間的第一個疑惑。

從2010年獲取地塊至今，遠洋集團與太古地產(chǎn)密切合作，共同將遠洋太古里打造成全國知名的商業(yè)標(biāo)桿，在國內(nèi)激烈的商業(yè)地產(chǎn)搏殺中走出了一條差異化道路。

成都遠洋太古里從2015年開始分階段運營，2021年銷出租率96%。公開資料顯示，2018年、2019年、2020年，租金收入分別為：9.56億元、10.56、10.75億元。

遠洋強在開發(fā)建造，項目前期由遠洋主導(dǎo)；太古精于商業(yè)運營，后期則由太古主導(dǎo)。雙方分工明確、在不同階段發(fā)揮各自優(yōu)勢。分析人士指出，隨著遠洋太古里成為川西知名商業(yè)地標(biāo)，并進入穩(wěn)定運營時期，遠洋已階段性完成了自身的使命與任務(wù)，或許一直在尋找一個恰當(dāng)?shù)耐顺鰰r機，以實現(xiàn)換倉。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)以及國內(nèi)商業(yè)環(huán)境都發(fā)生了深刻變化。從整體趨勢來看，2018年以來商業(yè)收入增速持續(xù)下行。據(jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)，2022上半年，23家典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元，同比微增長2%，遠不及2021年18%的增速。依托地段和運營優(yōu)勢，成都遠洋太古里雖然仍有著穩(wěn)定的租金收入，但考慮到商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境，持有成本，以及企業(yè)自身發(fā)展需求，提前退出未嘗不是一個“最優(yōu)解”。

是選擇繼續(xù)持有重資產(chǎn)、細(xì)水長流安心做個“包租公”，還是把未來的收益一次性兌現(xiàn)，以便未來投入到更擅長的住宅主業(yè)？顯然，遠洋選擇了后者。

輕裝減負(fù) 手握現(xiàn)金應(yīng)對未來

隨著項目的轉(zhuǎn)讓，遠洋的現(xiàn)金流安全也再次被放至行業(yè)聚光燈下。開年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，境外融資不暢、市場信心不足，房企稍有風(fēng)吹草動都會被高度關(guān)注和解讀。

有鑒于此，遠洋很早就將“現(xiàn)金”作為重中之重，如加大銷售和回款力度、積極推進持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化，成為目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)仍然“站著”的房企。有資深業(yè)內(nèi)人士就表示，無論是資本市場所關(guān)注的融資、償債情況，還是客戶關(guān)注的“交付”領(lǐng)域，遠洋的整體表現(xiàn)超出市場預(yù)期。在成都遠洋太古里轉(zhuǎn)讓公告發(fā)布之前，遠洋剛剛完成了一筆10億信用債的兌付，年內(nèi)信用債已全部償還。12月15日，遠洋集團還獲工商銀行500億元綜合授信支持，并簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。同日，遠洋還完成了10.42億元ABS產(chǎn)品兌付。

在行業(yè)融資環(huán)境艱難的情況下，遠洋集團已完成多筆公開市場再融資。10月，遠洋集團13.03億元ABS項目狀態(tài)更新為“已反饋”。同時，遠洋還擁有多個位于一二線城市的持有物業(yè)項目，可用于抵押再融資。國際評級機構(gòu)惠譽預(yù)計，截至2022上半年末，遠洋未予抵押物業(yè)凈資產(chǎn)（不含合資項目凈權(quán)益）約為430億元，未予抵押的合聯(lián)營投資物業(yè)逾200億元?；葑u還表示，“遠洋集團的銀行融資渠道仍保持通暢”“財務(wù)靈活性足以支撐其評級”。

換句話說，遠洋的貨架上，有著數(shù)百億元的不動產(chǎn)項目可以隨時變現(xiàn)。

事實上，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，沒有一家房企處于絕對安全的地位。單純以一個項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，去揣測一家房企的現(xiàn)金流狀況，既不客觀，也有失偏頗。2022年以來，為應(yīng)對行業(yè)深度調(diào)整帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，各類房企均在積極調(diào)整經(jīng)營策略，處置資產(chǎn)、積極換倉，其中亦不乏大牌央企。

5月，華潤置地以19.9億元掛牌轉(zhuǎn)讓杭州蕭山萬象匯100%股權(quán)；10月底，華潤掛牌華潤新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價33.93億；11月初，華潤掛牌長沙潤都地產(chǎn)100%股權(quán)及債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價8.85億。10月，保利及其子公司一口氣轉(zhuǎn)讓7家公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

如今，行業(yè)利好政策增多，“第二支箭”擴容，民營企業(yè)的境內(nèi)融資渠道持續(xù)改善，涉及股權(quán)融資的“第三支箭”射出后，多家房企已宣布定增計劃。這意味著，行業(yè)有望邁向健康發(fā)展階段。遠洋輕裝減負(fù)，積極優(yōu)化資產(chǎn)資金配置，顯然不僅僅是著眼于當(dāng)下，而是面對未來的主動求變之舉。

契合持有物業(yè)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略 聚焦住宅開發(fā)主業(yè)

退出成都遠洋太古里，也意味著遠洋在“減少重資產(chǎn)持有”道路上又邁出重要一步。

眾所周知，購物中心及寫字樓作為重資產(chǎn)，很容易有大量資金沉淀。行業(yè)主流房企如萬科、保利、華潤置地均提出了“輕資產(chǎn)化”運營，變重為輕，以加強現(xiàn)金流入和管理輸出。

早在2020年，基于對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，遠洋集團便已做出“聚焦住宅開發(fā)主業(yè)、穩(wěn)步推進持有物業(yè)輕資產(chǎn)化”的戰(zhàn)略調(diào)整，明確提出降低重資產(chǎn)持有，加強運營、管理能力輸出。2021年10月，遠洋集團引入多家主權(quán)基金作為LP投資人，成立14億美元寫字樓物業(yè)基金。

進入2022年，遠洋集團在持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化道路愈發(fā)明確。如4月，與中國人壽就頤堤港一期展開合作，規(guī)模約30億元；6月，將北京銳中心項目轉(zhuǎn)讓給平安保險，回流逾50億元現(xiàn)金。自2021年12月以來，遠洋集團通過持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化模式，已回籠資金逾百億元。

調(diào)整是為了聚焦。分析人士稱，遠洋退出成都遠洋太古里項目，契合其一直踐行的“輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略”，因此這次操作并不意外。此舉可以讓遠洋回籠大量資金，深度聚焦住宅開發(fā)主業(yè)，并通過以“健康”為特色的產(chǎn)品力，發(fā)力住宅市場。

截至2022年6月，遠洋集團二級開發(fā)土地儲備近5000萬平方米，較2020年末新增1100余萬平方米。遠洋土儲高度聚焦一二線核心城市，抗風(fēng)險能力強，且能夠滿足企業(yè)3-4年的發(fā)展。2022年1-11月，遠洋集團銷售額895億元，重回TOP20之列，排名較去年同期提升了8個名次，顯示出公司聚焦住宅開發(fā)主業(yè)已取得積極進展。

一進一退之間，遠洋的未來發(fā)展道路也更加明確。

1+1＞2的遠洋太古模式還在繼續(xù)

在遠洋太古里的打造中，遠洋可謂是傾注了不少的心血。“事了拂衣去”之前，如何盡可能保證項目的運營的平穩(wěn)？最終，遠洋決定將持有的成都遠洋太古里50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給太古地產(chǎn)，顯示出這對老搭檔之間的某種默契，以及對太古運營能力的認(rèn)可。

據(jù)了解，從2007年簽署框架協(xié)議，遠洋與太古地產(chǎn)的合作已持續(xù)15年。期間，雙方充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，打造出多個享譽全國的商業(yè)項目和城市地標(biāo)。

2008年，遠洋集團攜手太古地產(chǎn)獲取北京頤堤港地塊，經(jīng)過數(shù)年時間精心打造，于2012年正式開業(yè)，并迅速成為北京標(biāo)桿性商業(yè)項目。今年上半年，北京頤堤港整體出租率97%，其多元業(yè)態(tài)組合、高品質(zhì)購物空間持續(xù)吸引著北京消費客群。2020年12月，遠洋宣布與太古地產(chǎn)共同擴建北京頤堤港二期項目。據(jù)悉，頤堤港二期項目計劃分兩個階段，分別于2025年及2026年落成。

太古地產(chǎn)亦在頤堤港開業(yè)十周年會上公開表示，遠洋集團是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的長期合作伙伴，雙方有共同的合作愿景，緊密合作、各盡所長，實現(xiàn)了1+1＞2的合作效果。此外，根據(jù)太古地產(chǎn)的規(guī)劃，未來10年，太古地產(chǎn)將有逾500億港元投資在中國內(nèi)地核心市場。

在深刻變革之下，房地產(chǎn)行業(yè)正進入“剩者為王”時代。正如李明所說，“未來房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，中長期看，行業(yè)未來清晰明朗，有規(guī)模、可持續(xù)，走向良性循環(huán)和健康發(fā)展的新階段，企業(yè)競爭圍繞產(chǎn)品品質(zhì)、客戶服務(wù)、健康安全”。

而歷經(jīng)市場重重考驗之后的遠洋集團，顯然已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

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