每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進(jìn)入“金九銀十”，上海市場的“搶房熱”是否還在延續(xù)？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的三季度，上海新盤開盤達(dá)92次。從9月份的開盤情況來看，約有15個樓盤觸發(fā)積分，17個樓盤未觸發(fā)積分。并且在觸發(fā)積分的樓盤中，只有一個超高分樓盤東方悅瀾（96.9分入圍），另有3個樓盤超過70分，其余樓盤都在“及格線”上下，最低的浦發(fā)虹灣僅需46.25分。

值得注意的是，徐涇、唐鎮(zhèn)等以往的上海高熱度板塊，僅從積分上看，高積分樓盤項(xiàng)目的“搶房”熱情比前期（動輒80分）有了明顯降溫，如上海內(nèi)中環(huán)的部分樓盤也出現(xiàn)了未觸發(fā)積分的情況。

?10月7日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了上海熱門板塊——楊浦東外灘區(qū)域，并對區(qū)域內(nèi)即將推出的部分熱門樓盤項(xiàng)目進(jìn)行了對比測評，以期對購房者選房有所參考和幫助。

建設(shè)中的金隅外灘東岸（右）和仁恒海上源（左） 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

房子不能“隨便看”，驗(yàn)資起步350萬元

隨著9月份上海今年第四批9000余套集中供應(yīng)新房源的相繼入市，楊浦東外灘區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目也迎來連續(xù)開盤，如一二期已全部售罄的仁恒海上源項(xiàng)目、一期售罄的金隅外灘東岸項(xiàng)目等。

與此同時，備受關(guān)注的平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊項(xiàng)目（上海城投今年6月競得），以及定海社區(qū)保利瓏譽(yù)項(xiàng)目、金隅外灘東岸二期等項(xiàng)目，將使得楊浦東外灘區(qū)域的關(guān)注度持續(xù)趨熱。

事實(shí)上，從仁恒海上源項(xiàng)目入圍積分飆升到80分開始，市場對于楊浦東外灘區(qū)域的樓盤就有不同聲音。如果說仁恒海上源是因?yàn)殚_發(fā)商的品牌吸引了不少高分選手，那么與之緊鄰的金隅外灘東岸一期最終積分70.62分，則多少反映出了這一地段的真實(shí)價(jià)值。

由于一期順利售罄，金隅外灘東岸二期的姿態(tài)始終很高。一位買房人9月7日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“金隅外灘東岸看樣板房還需要帶小孩子的出生證！”

當(dāng)記者向金隅外灘東岸和同樣位于周家嘴路的保利瓏譽(yù)售樓處詢問是否能參觀樣板間時，得到了同樣的答復(fù)：先驗(yàn)資，再進(jìn)售樓處。

金隅外灘東岸項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

其中保利瓏譽(yù)置業(yè)顧問表示，長假后開放樣板房參觀，但必須先驗(yàn)資：首套房需要驗(yàn)資350萬元、二套房700萬元；金隅外灘東岸置業(yè)顧問劉虎則直接給出了看房條件：購房人及家庭的身份證、戶口簿、結(jié)婚證明、未成年子女（如有）出生證、個人征信報(bào)告；首套房需要驗(yàn)資500萬元，二套房1000萬元起的資金證明。

很顯然，置業(yè)顧問們?nèi)匀痪芙^接待“隨便看看”的客戶。

隨著新盤不斷入市，對于購房人來說，同處于楊浦東外灘區(qū)域的保利瓏譽(yù)和金隅外灘東岸，誰更有吸引力？

相距不到3公里，單價(jià)相差1.6萬元

沿周家嘴路步行從保利瓏譽(yù)到金隅外灘東岸，需要半個多小時。也就是說，兩個項(xiàng)目相距約2.7公里，而金隅外灘東岸比保利瓏譽(yù)更靠近市中區(qū)。

從周邊配套來看，保利瓏譽(yù)位于地鐵12號線愛國路站北側(cè)約300米，南側(cè)和西側(cè)分別是已經(jīng)售罄的龍光天境和楊浦濱江壹號項(xiàng)目。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)測，從愛國路站出口步行至保利瓏譽(yù)售樓處，大約需要5分鐘。

保利瓏譽(yù)項(xiàng)目西側(cè)有一所濱江實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南側(cè)則是楊浦區(qū)中心醫(yī)院，開車5分鐘左右可達(dá)一座新開業(yè)的商業(yè)綜合體。同時，該項(xiàng)目距離中環(huán)周家嘴路匝道、越江隧道僅僅幾分鐘的車程。但北邊的周家嘴路作為楊浦區(qū)的重要干道和北橫通道的一環(huán)，近距離的車流和噪音也比較大。

再看金隅外灘東岸項(xiàng)目，存在著同樣的問題。周家嘴路北橫通道工程仍在施工，除日常車流外，大型工程的施工建設(shè)多少會影響正常的通行與生活。但金隅外灘東岸在地段上的優(yōu)勢更勝保利瓏譽(yù)，出門右轉(zhuǎn)即是內(nèi)環(huán)上下匝道，左轉(zhuǎn)有江浦路隧道、大連路隧道等通往浦東。

保利瓏譽(yù)項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

但在公共交通配套方面，金隅外灘東岸卻有所不足，項(xiàng)目距地鐵12號線江浦公園站或?qū)巼氛荆叫芯枰s20分鐘，周邊的公交站臺配置也相對有限。

但金隅外灘東岸與仁恒海上源共享著市中心難得的水景，盡管河道不寬，但一側(cè)沿岸已經(jīng)是成熟的綠化景觀步道，仍然可以享受鬧中取靜的生活體驗(yàn)。

記者注意到，該區(qū)域雖然是老楊浦的成熟生活區(qū)，但高品質(zhì)商業(yè)配套仍有待完善。由于周家嘴路兩側(cè)幾乎沒有大小商業(yè)，需要驅(qū)車前往紫荊廣場、百聯(lián)濱江等稍舊的商業(yè)中心，或者保利瓏譽(yù)附近的旭輝寶龍廣場。

從主力戶型來看，金隅外灘東岸主推3房99平方米、3房135平方米和4房148平方米戶型，保利瓏譽(yù)則推出99平方米3房和174平方米4房戶型。從近期上海樓市的搖號選房趨勢來看，超大戶型和大戶型受到高端置業(yè)者的青睞，而此次兩大項(xiàng)目均打出99平方米3房，極有可能產(chǎn)生正面競爭。

從價(jià)格上看，保利瓏譽(yù)預(yù)計(jì)售價(jià)99000元/平方米，與其周邊2021年底開盤銷售的龍光天境、楊浦濱江壹號等幾乎持平，與周邊次新小區(qū)相比，并沒有產(chǎn)生價(jià)格倒掛。而金隅外灘東岸115000元/平方米的單價(jià)，相對于附近地段而言也是僅次于仁恒海上源。也就是說，保利瓏譽(yù)和金隅外灘東岸的價(jià)格相差16000元/平方米。

記者注意到，目前金隅外灘東岸項(xiàng)目周邊的次新商品房價(jià)格一般在90000元/平方米左右。在市場競爭逐漸加大的情況下，金隅外灘東岸二期是否能保持熱度，仍需等待市場的檢驗(yàn)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝