每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

9月29日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長苗樂如以《關(guān)于房地產(chǎn)當(dāng)前形勢、政策、走勢》為題做主旨演講，從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢、政策企盼、三四季度走勢三個(gè)方面剖析了房地產(chǎn)行業(yè)所遇困境和解決方案。

苗樂如認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分主要表現(xiàn)在5個(gè)方面，城市、地區(qū)之間市場分化，新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大，住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工技術(shù)落后，數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應(yīng)用剛起步，以及在高周轉(zhuǎn)、高房價(jià)下，企業(yè)負(fù)債越三線和購房家庭杠桿率過高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)加大了房地產(chǎn)泡沫。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)不規(guī)范，綠色智慧住區(qū)建設(shè)服務(wù)任重道遠(yuǎn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長 苗樂如 受訪者供圖

借行業(yè)變局推動發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

苗樂如首先介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)形勢。

今年以來，房產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體處于初級階段。苗樂如認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)的影響逐步改善。

從2022年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積、銷售額三項(xiàng)主要指標(biāo)增速來看，開發(fā)投資增速下行幅度收窄，銷售面積和銷售額從4-6月份實(shí)際上有底部盤整的勢頭，但整個(gè)形勢仍低于預(yù)期。

今年上半年，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比下降51%，是有史以來從沒有發(fā)生過的事情，房地產(chǎn)為什么出現(xiàn)巨幅下降？苗樂如認(rèn)為，房企高負(fù)債情況下，信貸和資金流動性下降才造成了斷崖式下降。當(dāng)企業(yè)流動性出現(xiàn)問題的時(shí)候，期房就有可能成為爛尾樓，所以現(xiàn)在現(xiàn)房銷售不受影響，但期房很少有人買，老百姓怕斷供風(fēng)險(xiǎn)，買房意愿大大下降，長期信貸也不斷下降。

面對如此局面，苗樂如認(rèn)為，多部門應(yīng)配合協(xié)調(diào)制定，出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)文件，明確未來的新體制、新模式，給房企和居民可靠預(yù)期。從去年9月開始，監(jiān)管部門不斷釋放政策利好，包括對剛需和改善性需求進(jìn)行支持。

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了一年多，苗樂如強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)實(shí)給我們帶來的啟示是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然離不開房地產(chǎn)，但過去那種模式一定無法持續(xù)，因此我們不能浪費(fèi)這一次房地產(chǎn)大變局，借此機(jī)會推動行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

市場規(guī)模將由年年創(chuàng)新高轉(zhuǎn)為均衡發(fā)展

從歷年房地產(chǎn)業(yè)投資增長數(shù)據(jù)來看，其依舊有重要的市場支撐，且在有需求的基礎(chǔ)上，依舊非常有前途。

苗樂如在會上再次重申了其曾做過的一次住房需求預(yù)測。

依2019年末城鎮(zhèn)人口8.4843億人，人均住房39.8平方米，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)小康。在這個(gè)基礎(chǔ)上，按照城鎮(zhèn)5年之內(nèi)新增人口，有4億中等收入家庭群體有改善需求，住房水平按發(fā)達(dá)國家水平的低線39.8平方米，中位線51.45平方米計(jì)算，住房需求是159.2億平方米至253.2億平方米;年均需求與當(dāng)前行業(yè)整體年度開發(fā)規(guī)模是相近的。

苗樂如指出，以上預(yù)測還未考慮其他家庭改善性需求、新經(jīng)濟(jì)帶、城市群、都市圈新增人口需，以及1-2口人之家住房抵扣數(shù)和拆舊建新的城市更新等微觀需求。

鑒于需求和緩，苗樂如認(rèn)為，未來房地產(chǎn)規(guī)模將由年年創(chuàng)新高轉(zhuǎn)變?yōu)榫獍l(fā)展，并逐步進(jìn)入存量為主的市場。

“力爭實(shí)現(xiàn)最好的結(jié)果”

對于三四季度乃至今后房地產(chǎn)走勢，苗樂如指出，本質(zhì)上還是要滿足群眾美好生活需求，推進(jìn)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

從當(dāng)前來看，苗樂如強(qiáng)調(diào)，首要問題是要深刻把握并堅(jiān)定落實(shí)重要部署。7月28日中共中央政治局會議就針對當(dāng)前情況做了全新部署，提到要全面落實(shí)“疫情要防住，經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住，發(fā)展要安全”的要求，力爭實(shí)現(xiàn)最好的結(jié)果。

“高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)系，要穩(wěn)定房產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、保民生，這也是政治局會議第一次提出該命題。”苗樂如說。

“房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了新的階段，突出特點(diǎn)是發(fā)展不平衡、不充分，主要表現(xiàn)在5個(gè)方面，城市、地區(qū)之間市場分化，新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大，住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工技術(shù)落后，數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應(yīng)用剛起步，以及在高周轉(zhuǎn)、高房價(jià)下，企業(yè)負(fù)債越三線和購房家庭杠桿率過高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)加劇了市場泡沫。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)不規(guī)范，綠色智慧住區(qū)建設(shè)服務(wù)任重道遠(yuǎn)。

苗樂如認(rèn)為，在這樣一種不平衡、不充分的情勢下，房地產(chǎn)市場分化，城市地區(qū)差異化是最根本的問題，因此一城一策相對因城施策，更加體現(xiàn)了實(shí)事求是的科學(xué)態(tài)度，更加有利于落實(shí)壓實(shí)地方政府責(zé)任、保交樓、保民生的部署。

封面圖片來源：受訪者供圖