每經(jīng)編輯 孫志成    

廣州二手房市場將迎來重大變化！

據(jù)廣州日報，9月21日，中國人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機構發(fā)布關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。據(jù)悉，這是目前國內(nèi)金融監(jiān)管部門首個明確鼓勵推廣“帶押過戶”的官方文件。

而據(jù)人行廣州分行官網(wǎng)顯示，中國人民銀行廣州分行是中國人民銀行的派出機構，根據(jù)授權在廣東省、海南省和廣西壯族自治區(qū)三?。▍^(qū)）履行中央銀行職責。廣州分行機關（含分行營業(yè)管理部）內(nèi)設部門（含合署辦公）40個，下轄分行營業(yè)管理部1個，省會城市中心支行2個（南寧和?？冢笔〖壋鞘兄行闹?個（深圳），地市中心支行34個，縣（市）支行154個。

“帶押過戶”的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理，可縮短交易時間，節(jié)約交易成本，增強交易便利性。

簡而言之，所謂“帶押過戶”，是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還貸就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。

“帶押過戶”有什么好處？

據(jù)了解，原交易模式下，如果二手房有貸款未還清，多以先結清貸款再過戶。如此一來，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。買賣雙方不僅要在登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結清原銀行貸款的費用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。

與之前的模式相比，二手房“帶押過戶”模式無須墊付資金和先行解押，買賣雙方與銀行達成一致后，買方和新貸款銀行將房款打到資金監(jiān)管賬戶中，待辦理完不動產(chǎn)過戶“三合一”登記手續(xù)后，監(jiān)管資金將直接打給原抵押銀行和賣方。

據(jù)大洋網(wǎng)，人行廣州分行有關人員表示，二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。

與原交易模式相比，二手房“帶押過戶”可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場交易活力。推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

不過，這其中也涉及一些風險。

人民銀行廣州分行指出，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業(yè)務風險。

據(jù)大洋網(wǎng)，有不愿意透露姓名的房屋中介人士也認為，推廣二手房“帶押過戶”模式，將有助于房屋買賣雙方手續(xù)辦理更快速更便捷。一旦有了“帶押過戶”，無需解押就可以交易，會讓更多房主愿意掛牌出售了。而對于買房人來說，也不用再糾結到底要不要把自己的首付款給賣方來解押了，安全性有保障。

“帶押過戶”已在多地推出

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，事實上，除了廣州之外，二手房“帶押過戶”近期在國內(nèi)多個地區(qū)陸續(xù)推出。截至目前，已有青島、合肥、珠海、昆明、金華、深圳、濟南、西安、南京、福州、無錫等超過10個城市推行二手房“帶押過戶”模式。

9月中旬，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布“關于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟恢復提振行動方案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至四成、二手房“帶押過戶”登記試點等樓市新政，引起了外界的廣泛關注。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-ID：501248392

福州市不動產(chǎn)登記中心日前也宣布，已通過不動產(chǎn)登記和交易中心與建設銀行、工商銀行的協(xié)同合作，于9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目。

9月16日晚，南京市不動產(chǎn)登記中心發(fā)布消息稱，其通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行合作，已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。

蘇州張家港則在9月初在建設銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業(yè)務。

更早之前的8月，濟南不動產(chǎn)登記中心表示，目前該市“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。

據(jù)第一財經(jīng)，從今年前8個月的房地產(chǎn)成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看，當前樓市需求依然低迷。不少市場人士認為，作為高收益、低風險的優(yōu)質資產(chǎn)，當前銀行房貸業(yè)務壓力較大，因此參與配合的意愿較強。后續(xù)預計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地，相應效果值得期待。

中介股走強

“帶押過戶”直接刺激二手房交易，首先受益的無疑就是地產(chǎn)中介公司，近日A股市場調整，房地產(chǎn)服務板塊則逆市成為“夜空中最閃亮的那顆星”。

9月21日，房地產(chǎn)服務板塊大漲3.44%，居兩市行業(yè)板塊漲幅第一，此前一日該板塊也大漲了3.15%。個股方面，近兩日我愛我家、中天服務連續(xù)漲停，市北高新、國創(chuàng)高新、三湘印象也收獲一個漲停，世聯(lián)行、特發(fā)服務等也上漲。

9月21日，我愛我家發(fā)布股價異動公告，稱近期公司經(jīng)營情況正常。近段時間，公司所處行業(yè)的政策與市場環(huán)境呈現(xiàn)改善趨勢。眾多有利于市場信心和住房消費增強的政策措施出臺，有利于公司所處市場的修復回暖。

房地產(chǎn)服務外，房地產(chǎn)開發(fā)板塊周三同樣漲幅靠前。實際上近期整個地產(chǎn)開發(fā)商尤其央企龍頭和地方龍頭表現(xiàn)搶眼，如濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份等本月漲幅都在20%以上，保利地產(chǎn)、招商蛇口等也有所表現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。8月末，商品房待售面積54605萬平方米，同比增長8.0%。其中，住宅待售面積增長15.1%。

當前銷售復蘇節(jié)奏緩慢，基本面承壓明顯，進入8月以來，長沙、西安、上海、寧波、蘇州、濟南、青島等核心城市均出臺了不同程度的放松，同時近期多項地產(chǎn)紓困措施出臺，多地加強預售資金監(jiān)管，皆在夯實“保交樓”信心。

國信證券認為，在當前的政策托舉下，沒有必要對地產(chǎn)銷售有超過對經(jīng)濟整體的擔憂，在此基礎上，期待需求端更有力政策推出的效果，未來或將有更大范圍、更猛烈的政策利好出臺，房地產(chǎn)終將回歸正常軌道。

（本文不構成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）

編輯|孫志成?杜恒峰

校對|盧祥勇

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