每經(jīng)記者 劉頌輝 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤 魏文藝    

8月8日~10日，由觀點機構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟新聞等聯(lián)合主辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇在廣州舉行。

主辦方供圖

隨著以“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”為代表的金融驅(qū)動地產(chǎn)發(fā)展模式逐步退出歷史舞臺，在轉(zhuǎn)入“高質(zhì)量發(fā)展的下半場”的關(guān)鍵節(jié)點上，行業(yè)該如何發(fā)展？出險房企如何解困？與會經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)，以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索者們，共同聚焦房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，探尋行業(yè)破局與未來發(fā)展路徑。

原國務(wù)院參事夏斌：解決出險房企問題，應(yīng)系統(tǒng)歸納分類施策

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，原國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌分享了其對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

談及目前地產(chǎn)行業(yè)面臨的流動性問題以及部分房企的債務(wù)問題，夏斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對于房企的債務(wù)問題以及部分項目的交房問題，基本都保持著一個核心宗旨，即穩(wěn)住不發(fā)生金融性系統(tǒng)風(fēng)險。“我們時常聽到一個詞，叫‘壓實地方政府責(zé)任’，怎樣壓實責(zé)任，這其中就需要各地政府進行牽頭、協(xié)調(diào)和調(diào)動資源去解決問題。”

在夏斌看來，壓實地方政府責(zé)任并不等同于政府兜底。解決出險房企的問題應(yīng)該進行系統(tǒng)歸納，不同區(qū)域可以對不同項目有不一樣的處理方式，堅持系統(tǒng)化思維，分類施策。比如對于資不抵債的企業(yè)，該破產(chǎn)還得破產(chǎn)；對于具備盤活價值的項目，可以由政府出面進行牽頭，交由資產(chǎn)管理公司參與問題樓盤的盤活等。

社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮：動員銀行、資管解決房企不良貸款問題

“地產(chǎn)企業(yè)存在不良貸款的問題，應(yīng)當(dāng)動員有條件的銀行、資產(chǎn)管理公司來托管，采取方法幫助解決他們的困難。”

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇的“債務(wù)危機與解決之道”討論環(huán)節(jié)，社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮表示，回顧過去，四大行也曾遇到類似情況，是由政府成立四大資產(chǎn)管理公司采取債轉(zhuǎn)股解決了問題。而且，前幾年地方政府債務(wù)問題，是通過發(fā)行低價的新債騰挪原來高價的老債，這也是一種技術(shù)辦法。

“當(dāng)下我覺得應(yīng)當(dāng)通過政府推動，來把已建成但還不能出售的房子作為社保用房或者租賃用房，甚至是由政府收購，以此滿足買不起房子的人的需求，我想這是一個辦法。”陳淮說。

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱：房地產(chǎn)目前處低谷，政策出現(xiàn)較好調(diào)整

“行業(yè)都在談風(fēng)險，想著如何渡過難關(guān)，但是在行業(yè)悲觀的狀態(tài)下，是否可以找到一些樂觀的事情？”

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱做題為“宏觀經(jīng)濟大盤與房地產(chǎn)大周期”主旨演講。

樊綱提到，房地產(chǎn)行業(yè)目前處在較為悲觀的狀態(tài)，市場較為低迷，而且存在波動，但也應(yīng)該看到，國內(nèi)制造業(yè)表現(xiàn)還可以，一方面得益于電商快遞業(yè)的發(fā)展，另一方得益于國際市場的出口保持增長，發(fā)展韌勁依然存在。

“應(yīng)該說我們的根基還在，制造業(yè)主體以及產(chǎn)業(yè)鏈還在，因此同全世界比較起來，仍然是增長比較好的。”樊綱認為。

樊綱表示，今年以來宏觀政策出現(xiàn)了較好調(diào)整，其中就包括房地產(chǎn)政策，比如因城施策、保交樓以及房地產(chǎn)紓困基金等等。有了政策上的調(diào)整，也就還值得期待。

旭輝控股董事局主席林中：無論何種困難，開發(fā)商都應(yīng)全力保交樓

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，旭輝控股董事局主席林中在談到“債務(wù)危機與解決之道”時，林中表示，房地產(chǎn)行業(yè)面臨這類問題的根本原因，依然是民營房企在房地產(chǎn)大發(fā)展的階段，采用高負債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，而且很多企業(yè)持續(xù)多年，還對此產(chǎn)生了路徑依賴。

“企業(yè)首先要積極自救，不僅要有信心，有覺醒，還要有毅力”，林中表示，在自救過程中，民營房企可能要去聯(lián)系外部的利益相關(guān)者、銀行、債權(quán)人以及政府方面，內(nèi)部要開源節(jié)流，主動求變。

林中提到，保交樓、保穩(wěn)定和保民生不僅是一家企業(yè)的社會責(zé)任，更是企業(yè)對客戶的承諾。在契約社會，一定要講究這種契約精神，不管企業(yè)存在多大多嚴重的困難，都應(yīng)該全力以赴保交樓。

林中建議，金融機構(gòu)或者監(jiān)管部門能讓銷售回款和開發(fā)貸款產(chǎn)生時間錯配，以此延長開發(fā)貸款的期限。

其解釋道，以前開發(fā)貸款基本上是2~3年，按照市場上行的節(jié)奏，償還貸款基本上沒有問題，但如今市場變?nèi)趿?，銷售周期拉長了，所以產(chǎn)生了時間錯配。

林中還建議，民營房企在主動或被動地降杠桿，這個過程中希望能保持平穩(wěn)下行，實現(xiàn)軟著陸，資金方面也需要得到相應(yīng)支持。

“對不同企業(yè)要分類對待，對已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，要進行風(fēng)險隔離，讓地方政府、地方監(jiān)管部門以及AMC進入。對還沒有出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，可以扶一把。因為，只要注入一些流動性，他們就能挺過這一關(guān)。”林中呼吁。

恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗：住房進入薄利多銷環(huán)節(jié)，民企仍有機會

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗做了題為“如何把握機遇和應(yīng)對危機”的主旨演講。

陳啟宗表示，過往10多年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式并不適應(yīng)當(dāng)下的背景。過往大家關(guān)注的是賣了多少房子，比拼的是營業(yè)額。“從過往地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，做大就得借錢。對一個行業(yè)來說，當(dāng)大部分參與者頭腦發(fā)熱，那就帶來了整個行業(yè)的瘋狂。”

“機會和風(fēng)險永遠是成正比的，不要只看到收益，卻不愿意去接受這其中的風(fēng)險。”陳啟宗認為，現(xiàn)如今地產(chǎn)商應(yīng)該清醒過來。

在陳啟宗看來，風(fēng)險和機遇是平衡的，賺錢越多的行業(yè)，機會越大的行業(yè)，風(fēng)險也會隨之增加。凡是進入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家，通常都是野心比較大的，他們不想賺小錢，只想賺大錢。“你想賺到大錢，就理應(yīng)承擔(dān)更大風(fēng)險，現(xiàn)在市場環(huán)境變了，政策變嚴了，整體風(fēng)險自然更大了，企業(yè)也應(yīng)該接受這樣的現(xiàn)實。”

談及未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機會，陳啟宗表示，“行業(yè)會一直在，因為人總是有買房和住房的需求，而且我國也還處于城鎮(zhèn)化的過程中，住房不可能全由政府來負責(zé)，民企還有市場機會。中國的住房行業(yè)已經(jīng)進入了一個薄利多銷的環(huán)節(jié)，在利越來越薄的時候，就要更多地銷售，才能夠賺同樣的錢。并不是說從今以后就沒有賺錢的機會，而是不同的賺錢方式，薄利多銷的時候要做的跟從前是有點不一樣的。”

陳啟宗提到，從個人角度來看，如何把握行業(yè)的機遇。“大家要認清楚，我們所面臨的機遇是什么，是賺錢的機遇，還是不破產(chǎn)的機遇，還是退出地產(chǎn)行業(yè)的機遇。時間來了，你就應(yīng)該把握退出房地產(chǎn)機遇，企業(yè)是需要轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)行，企業(yè)也必須去思考。”

萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家丁險峰：如地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，將產(chǎn)生萬億級GMV中介

“過去大家把視頻內(nèi)容數(shù)字化，出現(xiàn)了短視頻行業(yè)；如果地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化，未來將產(chǎn)生一個萬億級GMV中介行業(yè)。”在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家丁險峰發(fā)表《物業(yè)行業(yè)的“萬億”機會》主題演講。

丁險峰認為，要解決地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題，必須利用5G等技術(shù)構(gòu)建分布式云，并且建設(shè)一套數(shù)字原生軟件體系。

“未來，大家會發(fā)現(xiàn)分布式原生體系下面，大量計算、存儲資源需要被池化，然后被調(diào)度，需要通過大量深度AI學(xué)習(xí)、分布式AI學(xué)習(xí)來解決這些問題”，在丁險峰看來，中心云和邊緣云之間存在操作系統(tǒng)調(diào)度問題，這是一個數(shù)字孿生體系下的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，有冷數(shù)據(jù)、熱數(shù)據(jù)，保持數(shù)據(jù)的一致性和安全性是亟需解決的問題之一。

高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君：有足夠資管人才，是保證項目收益重要因素

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時談到，盡管宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷著短期波動，但江浙滬一帶經(jīng)濟基礎(chǔ)依舊表現(xiàn)穩(wěn)健，區(qū)域發(fā)展方向較為明晰，未來能維持較好預(yù)判。

鄧懿君提到，成熟玩家的市場，參與主體基本都懂得如何專業(yè)地將產(chǎn)品做好，把服務(wù)水平提高，將服務(wù)成本降低。

反過來辯證地看，其認為也會帶來一個現(xiàn)象，即商業(yè)地產(chǎn)市場的想象空間不大，很難在這一區(qū)域內(nèi)打造出項目“爆點”。據(jù)鄧懿君介紹，高力國際長期致力于充當(dāng)資產(chǎn)管理角色，保證資產(chǎn)長期運營和增值。

“具備足夠的資產(chǎn)管理人才，是保證項目長遠收益的重要因素”，鄧懿君認為，當(dāng)資產(chǎn)運營至第十年，是否還能有長期收益的能力與生命力，就是非?？简炠Y產(chǎn)管理人才的命題。

東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇：房價與收入增長相匹配，才是真正良性發(fā)展

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇在論壇直播間分享了自己對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

“對地產(chǎn)行業(yè)來說，增長的高峰已經(jīng)成為過去時，整個市場正在進入一個屬于常態(tài)化的狀態(tài)，大眾對房子的熱情，把房子當(dāng)做投資品的熱情，已出現(xiàn)顯著降溫，這是每個從業(yè)者都需要認清的現(xiàn)實。”

談及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，邵宇認為，可能需要在房價上作出一些犧牲。“讓年輕人多生孩子多買房為何難，本質(zhì)上還是收入沒跟上，或者說收入上漲的幅度跟不上房價上漲的幅度，歸根結(jié)底還是房價太貴了。房地產(chǎn)的良性發(fā)展必須找到居民收入與房價之間的動態(tài)平衡點。”

邵宇提到，“對整個地產(chǎn)行業(yè)來說，出臺各項趨嚴的政策，目標(biāo)并不是把整個它打掉，而是想改變地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，希望房價跟收入增長匹配，希望通過壓縮杠桿的方式使其發(fā)展更為平穩(wěn)。”

IWG集團中國區(qū)總裁胡懋：計劃未來在華靈活辦公網(wǎng)點新增3至5倍

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，IWG集團中國區(qū)總裁胡懋表示，“疫情雖然給整個行業(yè)的業(yè)務(wù)增長帶來了負面效應(yīng)，但對靈活辦公企業(yè)來說，唯有不斷去做出調(diào)整，才能適應(yīng)各種沖擊。”

胡懋提到，在疫情常態(tài)化背景下，IWG也做出了多維度的調(diào)整和改變。比如開始從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，對運營經(jīng)驗、品牌價值的重視，以及通過品牌輸出、經(jīng)營管理輸出的輕資產(chǎn)模式，都是一直在嘗試的方向。

“未來一年，公司計劃拓展超過1000個的全球網(wǎng)絡(luò)，雖然疫情確實給行業(yè)帶來了沖擊，但IWG并不會減少擴張的步伐。”胡懋透露，目前IWG的網(wǎng)點已經(jīng)覆蓋了120個國家，全球靈活辦公網(wǎng)點大概有3500多個，覆蓋率位居行業(yè)第一。在中國，計劃在未來3~5年將靈活辦公網(wǎng)點新增3-5倍。在擴張的同時，IWG也會逐步優(yōu)化網(wǎng)點，對一些盈利能力較差的網(wǎng)點，會通過合并的方式進行調(diào)整。

海南雅誠董事長朱榮斌：變局不是讓行業(yè)垮掉，而是重新洗牌調(diào)整

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機是否已經(jīng)觸底，在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，房地產(chǎn)明星職業(yè)經(jīng)理人、海南雅誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱榮斌表示，大家的關(guān)注點都集中在民營企業(yè)，但在我看來，這一次的問題非常嚴峻，不光是民企，也應(yīng)該關(guān)心行業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)國企。

“我們還是要堅信房地產(chǎn)行業(yè)不會垮掉，也不能垮掉。穩(wěn)樓市舉措我認為特別好，企業(yè)要做的事情唯有堅守。”

“我經(jīng)常說沒有不好的行業(yè)，只有不好的企業(yè)。現(xiàn)在我在創(chuàng)業(yè)，也剛剛起步，沒有包袱，可能還是白紙一張，但我希望每一次調(diào)整都是一次變局，變局不是讓這個行業(yè)垮掉，而是重新洗牌和重新調(diào)整，有更好的公司冒出來，我希望我們是冒出來的公司之一。”

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