每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

市場(chǎng)價(jià)六折買房？大膽點(diǎn)，“1元起拍”上海老破小！低價(jià)撿漏拍賣房，突然就沒那么香了。上海產(chǎn)權(quán)的2室1廳住宅，起拍價(jià)只要1元，臨近競(jìng)拍日，也只有一個(gè)人報(bào)名。

日前，阿里拍賣平臺(tái)發(fā)布了一則特價(jià)房拍賣公告，一套位于上海市崇明區(qū)產(chǎn)證面積48.77平方米的住宅，起拍價(jià)僅1元，加價(jià)幅度2000元或整倍數(shù)。該房屋并非法拍房，而是房主李先生委托廣州琛博拍賣行進(jìn)行掛拍。

根據(jù)公告介紹，該房產(chǎn)位于崇明鎮(zhèn)中心位置，產(chǎn)權(quán)清晰，可正常交易過戶，小區(qū)配套商業(yè)街、銀行、超市、商店、公園、鎮(zhèn)政府機(jī)構(gòu)、警民之家，距離西沙濕地、明珠湖度假區(qū)、天鵝苑等景區(qū)僅需數(shù)分鐘。

根據(jù)每經(jīng)品房小程序估價(jià)，該房源估價(jià)約105.3萬元。目前58安居客購房平臺(tái)上該小區(qū)共有9套房源在售，掛牌價(jià)格在48萬元~50萬元不等，按照目前僅1人參拍的情況下，極有可能以低于當(dāng)前二手房掛牌價(jià)成交。

除了所有過戶稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)，這樣的拍賣是否還有其他隱形費(fèi)用？“沒有保底價(jià)，拍出多少錢就多少錢成交，另外再付4.5%傭金和服務(wù)費(fèi)。”廣州琛博拍賣行有限公司項(xiàng)目聯(lián)系人范先生7月13日在電話中回應(yīng)記者。

但他也強(qiáng)調(diào)，“1元起拍不意味著1元成交，要看實(shí)際參拍人數(shù)量和出價(jià)，有時(shí)候拍到20萬元、30萬元都有可能。”

1元起拍是噱頭？

上海房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)近期確有“變涼”趨勢(shì)。

京東法拍自營(yíng)服務(wù)商藍(lán)鯨法拍顯示，上海5月份只有25套房產(chǎn)進(jìn)入掛牌拍賣階段，最終成交15套（成交率60%）、撤拍3套、流標(biāo)2套、暫緩5套，套均參拍人數(shù)為7.2人，而6月復(fù)工后的兩周內(nèi)，法拍房?jī)H上架3套。

根據(jù)藍(lán)鯨法拍成交數(shù)據(jù)，上海5月份成交的房產(chǎn)，2套8折以下，占比13%；5套為八五~九折成交，占比33%；九折評(píng)估價(jià)成交6套，占比40%；評(píng)估價(jià)以上，成交2套，占比13%。粗略計(jì)算，九折以下成交占比達(dá)到46%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在阿里拍賣平臺(tái)也發(fā)現(xiàn)，6月份上海地區(qū)該平臺(tái)共成交了8套住宅，其中一套總價(jià)超2000萬元的高端住宅高出評(píng)估價(jià)460萬元、另一套高出評(píng)估價(jià)87萬元，其余均為低價(jià)成交。

在這批低價(jià)成交的住宅中，黃浦區(qū)內(nèi)環(huán)一套房屋成交價(jià)格僅368萬元，而市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為614萬元，相當(dāng)于不到6折買了一套內(nèi)環(huán)房產(chǎn)，折合單價(jià)9.5萬元/平方米。

7月13日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信告訴記者：“1元拍賣說明當(dāng)前房屋買賣遇到了壓力和阻力，所以會(huì)有這類奇葩做法或新奇操作，1元起拍是吸引購房者的噱頭。”

嚴(yán)躍進(jìn)提示，“1元起拍的房產(chǎn)，要注意其背后是否有其他貓膩和負(fù)債，防范認(rèn)購后背負(fù)了新的成本。其實(shí)對(duì)于購房者來說，要對(duì)一些新奇的銷售和房產(chǎn)交易模式保持距離，現(xiàn)在市面上可以選擇的、價(jià)格公道的房產(chǎn)也比較多，不一定要通過此類拍賣方式購房。”

“1元起拍”特價(jià)房并非新事物。根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)信息，就在5月28日，崇明區(qū)洪中新村7號(hào)樓一套44.44平方米住宅以30萬元成交，當(dāng)初起拍價(jià)也是1元。

購買法拍房需謹(jǐn)慎

法律界人士對(duì)于購買法拍房、拍賣房尤其持謹(jǐn)慎態(tài)度。

7月13日，上海市光明律師事務(wù)所律師付永生在微信告訴記者：“法拍房?jī)r(jià)格相對(duì)略低，但也存在如原房東賴著不走、長(zhǎng)期租賃合同、稅費(fèi)過高等風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)‘買賣不破租賃’原則，新的房東獲得了產(chǎn)權(quán)，如果原租客租約沒有到期，租金按期支付給新房東，新房東也難以提前收房。新房東要么等待租約到期，要么補(bǔ)償租客一筆錢，才能收房。”

“如果原房東賴著不走，新房東需要起訴到法院，由法院強(qiáng)制執(zhí)行，而如果法院執(zhí)行力度不大，新房東也難以收房。有的法拍房，原房東負(fù)債累累，相關(guān)的稅費(fèi)根本繳不起，那么原房東的稅費(fèi)也要由新房東來承擔(dān)。為了避坑，一定要做好前期工作，充分調(diào)查房屋情況和研究法院公告內(nèi)容。”

“對(duì)于非法拍房源，根據(jù)《拍賣法》第18條、第27條、第61條的規(guī)定，拍賣行要對(duì)委托人提供的材料核實(shí)，有權(quán)要求委托人說明是否存在租賃、抵押等瑕疵。如果拍賣人、委托人不如實(shí)說明的，要承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，如果拍賣行明確說明不保證真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，拍賣行不承擔(dān)責(zé)任。所以，拍賣行拿出來的房源，委托人說明也要仔細(xì)研究稅費(fèi)、租賃關(guān)系、能否實(shí)際交房等風(fēng)險(xiǎn)。”付永生補(bǔ)充說。