每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“現(xiàn)在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態(tài)，住房保有量很大。”

在昨天（6月16日）發(fā)布的5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，雖然70個(gè)大中城市有57個(gè)出現(xiàn)同比下降，但黑龍江省牡丹江市成為全國(guó)唯一一個(gè)二手房跌幅為兩位數(shù)的城市。

圖片來(lái)源：安居客

2022年5月，牡丹江二手房?jī)r(jià)格同比跌幅達(dá)到10.5%，環(huán)比跌幅1.3%；一手相對(duì)平和，同比跌幅為3%，環(huán)比增長(zhǎng)0.3%。從安居客數(shù)據(jù)看，牡丹江5月二手房成交均價(jià)約5000元/平方米，6月目前的掛牌均價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，牡丹江市周邊的齊齊哈爾、佳木斯、大慶二手房房源價(jià)格均呈下行走勢(shì)，佳木斯的均價(jià)從5月開(kāi)始已經(jīng)降至4500元/平方米以下，大慶從今年3月開(kāi)始也降至5000元/平方米以下。

6月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪牡丹江本地房企人士、多位中介人士了解到，牡丹江目前市面上有不少總價(jià)在10萬(wàn)元以下的房源，有的總價(jià)甚至低到5萬(wàn)元以下。在人口凈流出增加、供應(yīng)增加、疫情等因素疊加影響下，牡丹江目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分冷淡，6月尤其明顯，雖然購(gòu)房者也會(huì)看房，但觀望情緒極高，購(gòu)買意向極低。

不到5萬(wàn)買套房

如果將時(shí)間線拉長(zhǎng)可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)從2020年5月開(kāi)始，牡丹江的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比跌幅就一直都居于70城首位。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，從2020年5月至今的一年時(shí)間里，牡丹江二手房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅在8個(gè)月里都排在70城第一位，另外4個(gè)月則排在第二位。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)6月16日也表示，觀察牡丹江2020年以來(lái)的數(shù)據(jù)，這（今年5月10.5%的同比跌幅）是各月份中跌幅最大的數(shù)據(jù)。

記者在安居客網(wǎng)站了解到，牡丹江目前的二手房掛牌房源總價(jià)最低在4.8萬(wàn)元起，均價(jià)約1000元/平方米；最高總價(jià)的為450萬(wàn)元左右的別墅房源，均價(jià)約12000元/平方米。

圖片來(lái)源：安居客

6月17日，記者以購(gòu)房者身份在網(wǎng)上咨詢多位牡丹江中介，其均表示，掛牌總價(jià)在4.8萬(wàn)-5.5萬(wàn)元的多套房源及標(biāo)價(jià)是真實(shí)的，“有房本，手續(xù)齊全，房源還在，可隨時(shí)看房”。

目前安居客上掛牌的牡丹江8萬(wàn)元以下的房源建造年代確實(shí)都在上世紀(jì)90年代或2003年前后，面積約在50平方米上下。記者在咨詢一套總價(jià)為14萬(wàn)元的房源時(shí)，中介表示，“價(jià)格還可以講點(diǎn)，13萬(wàn)元，不議價(jià)。”

“平均人手兩套房起”

“現(xiàn)在由于各種因素影響，購(gòu)房者的購(gòu)買力下降了，而且現(xiàn)在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態(tài)，一套是拆遷獲得的，另一套是近幾年因投資或改善需求所得的，住房保有量很強(qiáng)，一些業(yè)主就想盡快清掉這些不動(dòng)產(chǎn)，比如10萬(wàn)元以下的老房子。”6月17日，牡丹江一名品牌房企銷售人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)如是表示。

其認(rèn)為，牡丹江房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年下半年到2020年上半年疫情之前，受全國(guó)樓市熱度等影響，房?jī)r(jià)還處于上行通道，不少品牌房企也加大投資力度，個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)從5000元/平方米短時(shí)間就漲到7000元/平方米。但在2020年下半年以后，就開(kāi)始進(jìn)入下行狀態(tài)。

牡丹江是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆棱、東寧、林口6個(gè)縣（市）和東安、西安、愛(ài)民、陽(yáng)明4個(gè)城區(qū)。全市總面積4.06萬(wàn)平方公里，截至2021年末，全市戶籍人口244.2萬(wàn)人，其中市區(qū)84.7萬(wàn)人。

人口凈流出增多和房屋庫(kù)存的不斷增加，造成了牡丹江目前供遠(yuǎn)大于求的樓市狀態(tài)。據(jù)2020年牡丹江市第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，牡丹江市全市10個(gè)縣（市）區(qū)的人口，與2010年第六次全國(guó)人口普查的2798723人相比，減少508515人，下降18.17%，年平均增長(zhǎng)率為-1.99%。

牡丹江市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資62.6億元，同比增長(zhǎng)7%。全市房屋施工面積1246.5萬(wàn)平方米，同比下降19%，其中住宅977.3萬(wàn)平方米，同比下降13.1%；新開(kāi)工面積165.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.1%，其中住宅143.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.7%；商品房銷售面積97.3萬(wàn)平方米，同比下降30.5%；商品房銷售額44.6億元，同比下降34.8%。

“疫情是其中一個(gè)因素，其次就是人口外流嚴(yán)重，原本這個(gè)市場(chǎng)就是外地投資客極少，以本地客戶為主。在這種情況下，二手房市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一個(gè)非常低迷的狀態(tài)，房源不斷增多，包括一手房在內(nèi)，牡丹江的房源飽和量已經(jīng)很大了，新房也不是單純依靠降價(jià)就能提高銷量的。”前述房企人士稱。

今年6月，牡丹江市住建局表示，全面調(diào)研分析該市人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、購(gòu)房需求、購(gòu)房能力等變化情況，根據(jù)城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，適時(shí)調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，推進(jìn)“房地產(chǎn)一城一策十四五規(guī)劃”編制；順應(yīng)農(nóng)民工進(jìn)城、家庭多子化和人口老齡化購(gòu)房需求，適時(shí)制定出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，拉動(dòng)剛性需求。

另外，要支持重點(diǎn)項(xiàng)目銷售房源進(jìn)入選房超市，組織開(kāi)展線上線下“房屋大集”，鼓勵(lì)房企開(kāi)通網(wǎng)上看房業(yè)務(wù)，促進(jìn)商品房銷售指標(biāo)企穩(wěn)；落實(shí)房源和核算房票基準(zhǔn)價(jià)格，加快推進(jìn)2021年度棚戶區(qū)改造2834戶動(dòng)遷人預(yù)選房源工作，增加商品房銷售面積20萬(wàn)平方米。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)