每經記者｜張靜    實習生 彭靚    西安    每經編輯｜賀娟娟

2021年以來，“實施城市更新行動”已經成為“十四五”時期國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向，城市更新改造也成為了國內探索城市發(fā)展方式的新趨勢。

自被納入為期兩年的第一批“實施城市更新行動”試點名單以來，西安圍繞城市更新，推動多個老工廠改造，創(chuàng)新城市發(fā)展方式。

其中老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)，順天集團憑借多年運營產業(yè)園區(qū)經驗，采用有機微更新等手法，重新點燃了西安老城區(qū)的活力。

歷經3年的微更新與輕改造，如今這片曾經破舊的菜市場及周邊，已成為了“內外兼修”的西安文化地標——兼具市井生活、時尚與藝術氣息，以新風貌延續(xù)著西安老城的記憶。

01?

平絨廠的“前世今生”

據粉巷財經（ID：nbdfxcj）了解，老菜場前身為1952年創(chuàng)建的西安市平絨廠，作為全國四大平絨廠之一，西安廠的體量在當時位居西北第一。

2000年，西安市平絨廠停產，時任廠長帶領職工建立了最初的建國門綜合市場。這個市場當時規(guī)模不算太大，地處西安城墻東南角，占地面積7.5畝，卻是西安城墻內最大的綜合性菜市場。

在改造前，建國門綜合市場與多數菜市場并無區(qū)別，主營各類農產品，市場環(huán)境一般，客群多為中老年人。

圖片來源：每經記者 張靜 攝 （下同）

2004年，因政府拓寬道路需求，建國門綜合市場面臨拆遷危機，西安市平絨廠利用原有空地及廠房、車間改造出近50余間營業(yè)用房及數個銷售案臺；將原有辦公樓一層改造擴大商戶營業(yè)面積；原生產間大樓外加蓋服裝經營區(qū)及餐飲區(qū)。

經過改造之后，建國門綜合市場擴大至5000㎡，可滿足周邊近10萬居民的生活所需，也為當時平絨廠的諸多下崗職工解決了一系列再就業(yè)及養(yǎng)老等問題。

然而，片區(qū)結構性衰落現(xiàn)狀并沒有完全解決。菜場本身近幾年也受到大型商場、電商的競爭和動搖，城墻東南角和老菜場需要走出下一步。

02?

西安老城新地標

2019年，碑林區(qū)特色街區(qū)樣板項目被提上日程，政府聯(lián)合西安市平絨廠、秦嶺航空電器廠、原省委印刷廠等多家單位對建國門綜合市場所在舊建筑群進行升級改造，項目總體量達到12000㎡。

以“微更新+輕改造”為理念，建國門綜合市場搖身一變成為了如今的老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)。在保留原有居民生活狀態(tài)不變的條件下，該街區(qū)將新型復合的潮流文化注入于此，吸引了一大批年輕客群。

歷經三次改造后，2021年五一期間，西安“老菜場市井文化街區(qū)”正式進入試運營階段。西安人熟悉的“老菜場”開始以“新地標”的姿態(tài)出現(xiàn)在大眾視線里。

穿過建國門，走進信義巷，就能看到這座街區(qū)的身影，入口處所保留的老廠房紅磚墻搭配綠色霓虹燈牌，透露出濃濃的市井文化氣息。

老菜場改造后分為兩個片區(qū)，一片為新改造后增加的創(chuàng)意文化商業(yè)區(qū)，另一片區(qū)仍然保留了特色的菜場餐飲熟食外攤。

粉巷財經了解到，建國門綜合市場商品品類涵蓋新鮮食材、半加工熟食、餐飲以及服裝百貨等，可滿足消費者一站式購物需求。

但是，僅僅提供生活必需品是不夠的。在不破壞原有歷史人文、不斷優(yōu)化街區(qū)環(huán)境的基礎上，老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)引入美食、民宿、文創(chuàng)、閱讀、娛樂等多種新興豐富業(yè)態(tài)，告別單純的旅游景點，進一步豐富街區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。

03?

老菜場的華麗轉身

實際上，老廠房改造在國內并不少見，利用潮流文化來推廣引流也不算是新操作，老菜場的改造有何特別之處呢？它又為何能成為西安新地標呢？

首先，就改造思路看，建國門綜合市場運用的是“微更新、輕改造”的理念。濃濃的煙火氣必定是一個菜場最有特色的一點，改造老菜場不僅保留了自身原有的菜場的市井特色，滿足了周邊居民的購物需求；還通過全新業(yè)態(tài)、文化打造吸引年輕群體，最大限度平衡了年輕人與中老年群體差異化需求，參考用戶畫像實現(xiàn)了精準商業(yè)需求配置。

粉巷財經觀察到，整個老菜場的改造并非對原有業(yè)務的升級，而是以菜市場為核心向周邊擴展，引入全新業(yè)態(tài)。在“保留居民原有生活狀態(tài)”和“菜市場市井風貌”的前提下尋求增量。這無疑起到了更好的經濟輻射效用。

一般來說，菜市場的輻射范圍為1公里，但在2021年，建國門綜合市場輻射范圍達到了5公里。目前日均客流超過6000人，疫情期間客流最高達15000人。穩(wěn)定的客流量下，市場攤位出租率、營收都得到了保證。據了解，建國門綜合市場目前商鋪和攤位可謂一鋪難求。

因為能夠吸引周邊5公里范圍內的消費者前來購物，建國門綜合市場的競爭優(yōu)勢十分顯著。就其區(qū)位因素來看，建國門綜合市場位于市中心區(qū)域，且靠近城墻，周邊公共交通方便。

其次，建國門綜合市場改造并未局限于菜市場，而是聯(lián)合多家企業(yè)對周邊環(huán)境進行整體改造。進而打造出了以菜市場為核心，集休閑、娛樂、餐飲消費為一體的“市井文化街區(qū)”，坐落在城墻腳下，賦予了老城區(qū)年輕的活力。

除業(yè)態(tài)的拓展與更新外，文化打造也是建國門綜合市場改造的關鍵所在。在建國門綜合市場內隨處可見的彩繪涂鴉、網紅打卡點以及定期舉辦的各類藝術展等，其目的都是為了打造獨特的文化屬性。

2021年，老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)先后接待了全國多家媒體單位采訪團，央視CCTV-2財經頻道、陜西日報、西安電視臺等多家官方媒體先后通過網絡、電視、視頻等方式對老菜場進行了專題采訪報道，并衍生出社會群體的討論。

老菜場無疑是國內城市更新改造的優(yōu)秀范例，也成為了西安老城區(qū)夜生活的新載體。而從2021年起，城市更新納入國家試點期，也進入了一個新節(jié)點，老菜場的成功，也是西安探索和創(chuàng)新城市發(fā)展的一個樣本，粉巷財經期待更多西安城市更新項目，能煥發(fā)新活力。