每經(jīng)記者｜張壽林    每經(jīng)編輯｜廖丹    

4月16日，在清華大學(xué)主辦，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院、清華大學(xué)國家治理與全球治理研究院承辦的2022清華五道口全球金融論壇上，全國政協(xié)委員,中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼發(fā)表演講，指出REITs性質(zhì)上屬于證券，但與股票、債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等有很大區(qū)別。

肖鋼提出，需要根據(jù)《證券法》研究將REITs作為一種獨(dú)立的證券產(chǎn)品種類，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質(zhì)定位，構(gòu)建一整套適應(yīng)REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護(hù)等制度規(guī)范。

全國政協(xié)委員,中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼 圖片來源：主辦方供圖

REITs試點(diǎn)項(xiàng)目示范效應(yīng)良好

我國“十四五”規(guī)劃明確提出“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。

肖鋼指出，這標(biāo)志著公募REITs已上升到國家戰(zhàn)略層面，這對于構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局，提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和質(zhì)效，拓寬投資產(chǎn)品與渠道，助力基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域從重資產(chǎn)向重運(yùn)營轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)市場化定價(jià)機(jī)制，有效盤活資產(chǎn)，增強(qiáng)運(yùn)營活力與效益，都具有重要意義。

自基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市交易以來，市場運(yùn)行整體平穩(wěn)，取得了顯著成效，受到市場廣泛認(rèn)可，試點(diǎn)項(xiàng)目的示范效應(yīng)良好。

肖鋼說，應(yīng)當(dāng)看到，由于我國公募REITs處于擴(kuò)大試點(diǎn)階段，需要深入總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步研究完善相關(guān)法規(guī)，優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)投資者教育，推動(dòng)公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

完善相關(guān)法律

基于以上，肖鋼建議研究修訂相關(guān)法律或制訂單獨(dú)的法規(guī)。

不同于企業(yè)傳統(tǒng)融資，REITs融資將資產(chǎn)出表進(jìn)行真實(shí)銷售和破產(chǎn)隔離，是一種結(jié)構(gòu)化融資模式和直接融資工具。

肖鋼指出，REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)IPO，企業(yè)獲得一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺，前端可以吸引多元投資用于建設(shè)，后端通過公募REITs退出，收回資金再進(jìn)行投資，持續(xù)擴(kuò)募，吐故納新，形成管理資產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢，提升基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營效率和技術(shù)水平。

REITs性質(zhì)上屬于證券，但與股票、債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等有很大區(qū)別，因此，需要根據(jù)《證券法》研究將REITs作為一種獨(dú)立的證券產(chǎn)品種類，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質(zhì)定位，構(gòu)建一整套適應(yīng)REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護(hù)等制度規(guī)范。

目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規(guī)的可行方案，有利于及早啟動(dòng)試點(diǎn)，破冰前行，帶動(dòng)市場發(fā)展。

但帶來的問題是，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層級過多，法律關(guān)系較為復(fù)雜，運(yùn)行成本與監(jiān)管成本增加，市場主體的職責(zé)界定和協(xié)調(diào)難度增大。

要針對試點(diǎn)中的問題，完善相關(guān)法律，作出新的制度安排，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，簡化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)，健全監(jiān)管辦法，進(jìn)一步厘清市場參與各方的職責(zé)邊界，降低產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)與運(yùn)行成本，推動(dòng)REITs市場持續(xù)健康發(fā)展壯大。

優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制

此外，肖鋼建議，鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點(diǎn)，擴(kuò)大REITs規(guī)模，進(jìn)一步摸清項(xiàng)目底數(shù)，建立分類項(xiàng)目庫，做到應(yīng)入盡入。

要進(jìn)一步加強(qiáng)部門與地方協(xié)調(diào)，提升國有資產(chǎn)交易效率，落實(shí)項(xiàng)目申報(bào)條件，壓縮項(xiàng)目申報(bào)周期，加快項(xiàng)目審核進(jìn)度，開展分類輔導(dǎo)服務(wù)，做好示范引領(lǐng)，形成規(guī)?；拇媪抠Y產(chǎn)盤活與新增投資的良性循環(huán)。

要促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營能力與資本運(yùn)作能力的有機(jī)結(jié)合與共同提升。REITs的價(jià)值創(chuàng)造主要來源于資產(chǎn)組合運(yùn)營管理和資本結(jié)構(gòu)管理，具有天然的產(chǎn)融結(jié)合屬性，這對我國來說，還是一個(gè)新的領(lǐng)域，如何把兩者結(jié)合好，既要夯實(shí)基金管理人的職責(zé)，又要充分發(fā)揮原始權(quán)益人的戰(zhàn)略管理與專業(yè)運(yùn)營能力，提升治理水平和項(xiàng)目收益，是今后REITs市場需要著力解決的問題。

建立高效透明的擴(kuò)募機(jī)制，有利于盤活存量資產(chǎn)再投資，做大做強(qiáng)產(chǎn)融結(jié)合平臺，降低邊際運(yùn)營管理成本，提升產(chǎn)品投資價(jià)值。

要進(jìn)一步推進(jìn)形成市場化的評估定價(jià)體系。我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期以來主要是依賴債務(wù)融資進(jìn)行的，公募REITs推出后，客觀上需要尋找權(quán)益定價(jià)的“錨”。

一般來說，影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評估定價(jià)的主要因素包括資產(chǎn)性質(zhì)、所在區(qū)位、土地性質(zhì)和運(yùn)營能力等，評估定價(jià)方法包括收益法、凈資產(chǎn)價(jià)值法、運(yùn)營現(xiàn)金流貼現(xiàn)法、相對估值法等多種衡量方法，需要由原始權(quán)益人和投資者經(jīng)過長時(shí)間反復(fù)博弈來確定，逐步形成符合我國實(shí)際的市場化評估定價(jià)機(jī)制，讓原始權(quán)益人愿意發(fā)行，投資者愿意投資。

加強(qiáng)投資者教育

肖鋼還建議，公募REITs不同于股票和債券，也不同于購買普通的公募基金。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)是運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價(jià)值波動(dòng)一般相對較小，每年強(qiáng)制分紅比例很高，因而相對股票投資比較穩(wěn)定，不要寄希望項(xiàng)目運(yùn)營收入持續(xù)大幅度增長，可見，投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益屬于中等水平。

由于普通公募基金主要投向二級市場股票、債券等，以股息、利息和投資組合帶來的資本利得為主要收益來源，而公募REITs收益來源主要是底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值，且是封閉型基金，不能隨時(shí)申購和贖回。

因此，要進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，切實(shí)加強(qiáng)投資者教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展要進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，切實(shí)加強(qiáng)投資者教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。