每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

前腳剛獲得證監(jiān)會(huì)的小路條，后腳就在港交所遞交了招股書，萬物云的上市進(jìn)展可謂迅速。

作為遲遲未上市的頭部物業(yè)公司，萬物云這份長(zhǎng)達(dá)600多頁的招股書，首次對(duì)外界披露了諸多詳細(xì)情況，包括運(yùn)營(yíng)成本、續(xù)約解約、募資用途等等，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了一些關(guān)鍵要點(diǎn)。

關(guān)于營(yíng)收、利潤(rùn)等大體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，萬科方面年年都有披露。從基礎(chǔ)指標(biāo)看，2021年，萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入237.04億元，同比增長(zhǎng)30.6%；毛利約40.2億元，凈利潤(rùn)約為17.14億元。

截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米，涉及2823個(gè)住宅物業(yè)。

社區(qū)、商企毛利率走低

2019年-2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%，呈逐年走低趨勢(shì)。具體來看，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)三年毛利率分別為16.1%、18.7%、15.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)分別為20.5%、17.2%、15.9%。

招股書表示，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)毛利率于2021年降至15.8%主要因社保優(yōu)惠政策在2021年被取消，另一方面為進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量還在持續(xù)投入。社保優(yōu)惠政策被取消是近年來物業(yè)公司毛利率下降的共同主因之一。

此外，作為萬物云通過科技賦能提高整體經(jīng)營(yíng)效率及成本結(jié)構(gòu)的方法的一部分，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊的收入貢獻(xiàn)增加，這帶來了相對(duì)較高的毛利率，三年毛利率分別為21.2%、24.6%、29.9%。

不過AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊收入占比還較低，三年所得收入分別為8.06億元、10.34億元、18.50億元，分別占其同年總收入的5.8%、5.7%及7.8%。

住宅收購大增

2021年，萬物云在住宅物業(yè)的在管建筑面積為6.6億平方米，合約建筑面積約8.8億平方米。

值得注意的是，近三年萬物云在2020年對(duì)住宅物業(yè)的收購量最低，2021年收購量同比增長(zhǎng)98%，這應(yīng)該是與萬物云去年收購陽光智博、伯爾尼物業(yè)等物業(yè)公司有關(guān)。

與此同時(shí)，萬物云也在2021年終止了約758萬平方米在管面積的續(xù)約，為近三年最多。“由于若干物業(yè)服務(wù)協(xié)議整體盈利能力及/或其他商業(yè)原因。”

物業(yè)費(fèi)收繳率94.7%

2019年、2020年及2021年，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率分別為94.4%、93.7%及94.7%，在管住宅項(xiàng)目留存率分別為96.4%、96.8%、98.6%。

同時(shí)，萬物云按包干制收取服務(wù)費(fèi)的466、478及876處在管住宅物業(yè)，分別產(chǎn)生虧損總額2.23億元、1.98億元、4.31億元，這些虧損住宅物業(yè)產(chǎn)生的總收入分別占同年總收入的8.3%、6.0%及8.6%。

該等虧損主要是由于在管理該等物業(yè)初期就員工安置及部署；購買、安裝或升級(jí)硬件及軟件產(chǎn)品招致較高的初始及一次性成本；以及在若干多期項(xiàng)目中，初期斥資建立服務(wù)能力，以為尚未交付的項(xiàng)目后期做好準(zhǔn)備。

募資用途重點(diǎn)在擴(kuò)張

對(duì)于IPO募資用途，萬物云在招股書中表示，首先將用于為在選定街道打造獨(dú)特的高濃度街區(qū)服務(wù)策略提供資金、將“萬物云街道”模式在全國范圍內(nèi)擴(kuò)張，旨在擴(kuò)大業(yè)務(wù)底盤、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)及創(chuàng)造新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

其次，將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，旨在使其具備建立產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的能力；收購或投資增值服務(wù)提供商和上下游供應(yīng)鏈上的服務(wù)商以納入萬物云生態(tài)系統(tǒng)。還有一部分資金將用于吸納及培養(yǎng)人才，以及用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

總體來看，萬物云在這份招股書中著重強(qiáng)調(diào)了自身“空間服務(wù)”、“城市服務(wù)”的定位，以及對(duì)互聯(lián)網(wǎng)能力的效果展現(xiàn)和未來期望。招股書只是序幕，待上市后資本市場(chǎng)對(duì)萬物云的評(píng)價(jià)和估值或許才是值得期待的。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500598945