每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月23日-24日，杭州和南京相繼掛牌今年首批集中供地。

值得注意的是，本次杭州和南京在推出眾多優(yōu)質(zhì)土地的同時(shí)，還對(duì)土拍規(guī)進(jìn)行了調(diào)整。如杭州取消了一次性拿地和競(jìng)品質(zhì)等限制，南京下調(diào)了競(jìng)買保證金比例、取消租賃住房配建等，這些調(diào)整均增加了拿地企業(yè)的利潤(rùn)空間。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，各城市今年首批集中供地有個(gè)相同點(diǎn)，就是控制拿地成本，給房企留出足夠的利潤(rùn)空間，從而提升開(kāi)發(fā)商的信心，這有助于提升這類城市在全國(guó)熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)中的價(jià)值引力。

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土拍規(guī)則放寬，緩解房企資金壓力

3月23日，杭州今年首批集中供地出爐，包括60宗地塊，出讓總建筑面積580.74萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)797.87億元，計(jì)劃于4月25日出讓。

值得一提的是，杭州對(duì)本次土拍規(guī)則進(jìn)行了較大調(diào)整，即采用“一次性報(bào)價(jià)+次高者得”。這也是繼限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、現(xiàn)房銷售、競(jìng)自持、定品質(zhì)、線下公正搖號(hào)后，杭州土地出讓規(guī)則出現(xiàn)的新玩法。

首先是取消之前價(jià)格封頂后的搖號(hào)做法，而是通過(guò)一次性報(bào)價(jià)的方式操作。當(dāng)競(jìng)拍地塊達(dá)到10%溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，即有效報(bào)價(jià)中金額第二高報(bào)價(jià)為競(jìng)得價(jià)。

此外，杭州還將預(yù)公告制度改為直接正式公告，同時(shí)取消了勾地制度（即房企土拍前簽訂協(xié)議并繳納保證金，土拍時(shí)若無(wú)其他房企出價(jià)則由簽約房企托底）。

3月24日，南京公布了今年首批集中供地，總計(jì)20宗地塊，總用地總面積68.58公頃，起拍總價(jià)267.23億元，將于4月15日網(wǎng)上公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。

在土拍規(guī)則上，南京同樣做了重大調(diào)整：一是集中取消了租賃住房的配建要求，二是保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%，三是優(yōu)化調(diào)整了房地價(jià)差確保預(yù)期利潤(rùn)，四是取消了競(jìng)得地塊數(shù)量的限制。

“兩座城市對(duì)于土拍規(guī)則的調(diào)整均是基于減少企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，緩解企業(yè)自身資金壓力，同時(shí)增加企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期。”張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一次性報(bào)價(jià)、品質(zhì)規(guī)則調(diào)整、取消勾地和配建等舉措，對(duì)參與競(jìng)拍房企的資金、品質(zhì)、成本等方面提出了新的挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，在南京和杭州之前，已經(jīng)有多個(gè)城市調(diào)整了今年首批集中土拍規(guī)則，給企業(yè)放寬拿地條件成為主基調(diào)。

如上海將之前的“隨機(jī)值”政策調(diào)整為所有競(jìng)拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，使公平性得到了更好保證；東莞則取消建成后的限售價(jià)格，同時(shí)大幅下調(diào)競(jìng)買保證金，并部分取消配建要求。

優(yōu)質(zhì)地塊頻出，吸引房企參與度

從杭州和南京本次推出的土地情況來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊疊加多項(xiàng)政策優(yōu)化，切實(shí)提升了首批次集中出讓地塊的價(jià)值感。

以杭州為例，本次出讓地塊大多位于四季青常青夕照區(qū)塊、錢二江灣新城錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、良渚新城、北部新城、東湖新城等熱門板塊。南京推出的20幅地塊均位江北新區(qū)、浦口以及江寧等市場(chǎng)活躍度較高的板塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前北京、合肥、廈門等城市已完成首批集中供地，上海、重慶、成都、青島、合肥、東莞等10余個(gè)城市已經(jīng)公布了今年首批集中供地情況。

與杭州和南京一樣，今年不少城市都在首批集中供地中推出眾多優(yōu)質(zhì)地塊。如重慶出讓地塊主要涉及中心城區(qū)范圍，并優(yōu)先安排供應(yīng)成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，地塊面積適宜，且位于軌道站點(diǎn)、商圈附近和產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。

上海此次出讓的地塊多位松江、青浦、嘉定等傳統(tǒng)交易熱門地；廈門出讓地塊中有5幅為島內(nèi)商住地塊；蘇州則推出湖東、奧體等核心區(qū)域的多宗優(yōu)質(zhì)宅地。

值得一提的是，自去年下半年以來(lái)，受融資環(huán)境收緊及各地調(diào)控升級(jí)影響，房企拿地變得更趨謹(jǐn)慎。從去年第二三批次集中供地情況看，房企拿地除了研判地塊本身的預(yù)期利潤(rùn)外，還會(huì)重點(diǎn)考慮地塊未來(lái)上市后的銷售及回款速度，因此房企拿地時(shí)更多關(guān)注的是熱點(diǎn)城市的熱門板塊土地。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局六部委針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，明確表態(tài)會(huì)加大保障力度以維持市場(chǎng)穩(wěn)定，最大限度降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)處于下行趨勢(shì)的房地產(chǎn)行業(yè)而言無(wú)疑是重大利好。

“今年首批集中供地，不少城市調(diào)整了土拍規(guī)則，目的是控制拿地成本，讓房企在拿地同時(shí)，未來(lái)獲利空間也有所保證，這些調(diào)整有助于提升這類城市在全國(guó)熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)中的價(jià)值引力。”張波預(yù)計(jì)，推出優(yōu)質(zhì)地塊并放寬土拍規(guī)則，會(huì)使得這類城市的土地市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)暖，同時(shí)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易熱情的提升。

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