每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

日前，廈門市住房保障和房屋管理局印發(fā)通知，規(guī)定島內(nèi)新房項(xiàng)目意向登記購房人數(shù)不少于可售房源數(shù)1.2倍，島外項(xiàng)目不再強(qiáng)調(diào)搖號(hào)。

3月1日，鄭州出臺(tái)19條新政，放寬限購、取消認(rèn)房又認(rèn)貸、推行棚改貨幣化安置；3月4日，唐山將公積金貸款額度提至80萬元，二套房首付比降至30%等；3月6日，蘇州允許受影響企業(yè)提前申請(qǐng)預(yù)售證……一系列政策松綁，無疑給樓市注入了一針強(qiáng)心劑。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2月下旬，已有超過40個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)兩會(huì)后各地將繼續(xù)加大因城施策力度。

松綁跡象明顯

作為新年以來首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，鄭州19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對(duì)提振購房需求大有裨益。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，二線城市的調(diào)控松綁多是以去庫存為主要導(dǎo)向的。與之相呼應(yīng)的，是這類城市住宅庫存高企、去化乏力的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

克而瑞廈門數(shù)據(jù)顯示，2021年12月至2022年2月，3個(gè)月期間廈門一手住宅成交量三連跌。這也使得廈門的房企供貨熱情跌入谷底，開盤數(shù)量寥寥，供銷疲弱，整體去化也降至低位，廈門樓市均價(jià)隨主力成交項(xiàng)目變動(dòng)結(jié)構(gòu)性下行。

整個(gè)2月，廈門全市整體商品房銷售金額43.93億元，銷售面積15.70萬平方米，同比下跌50.7%。住宅供應(yīng)4.20萬平方米，成交10.81萬平方米，環(huán)比下跌37.2%，同比下跌51.9%。

此次搖號(hào)規(guī)則調(diào)整后，廈門凡是2021年12月1日后出讓的項(xiàng)目，思明、湖里區(qū)域內(nèi)意向登記購房人數(shù)不少于可售房源數(shù)1.2倍的商品住房項(xiàng)目，均不再實(shí)行搖號(hào)政策。

林波表示，過去廈門一些高地價(jià)且認(rèn)購熱度高的項(xiàng)目都要搖號(hào)，此類政策也說明廈門樓市在降溫，同時(shí)在購房方面松綁，給予市場(chǎng)更大的寬松空間。

而鄭州在出臺(tái)新政前，整個(gè)市場(chǎng)新房狹義庫存規(guī)模就已接近1500萬平方米，消化周期超過20個(gè)月。2021年2月，由于成交持續(xù)低位徘徊，鄭州新房庫存消化周期更是躍升至31個(gè)月。

另外，鄭州住宅項(xiàng)目爛尾問題也比較嚴(yán)重。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項(xiàng)目有274個(gè)，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門翠園等長(zhǎng)期爛尾項(xiàng)目多次引發(fā)投訴。

樓市調(diào)控越發(fā)靈活

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，從近期政策來看，今年整體政策放松幅度相比往年會(huì)大很多，比如降首付。尤其是一些市場(chǎng)下行壓力和項(xiàng)目交付壓力大、庫存風(fēng)險(xiǎn)較高的城市，出臺(tái)較大力度的寬松性政策也屬情理之中。有些城市相對(duì)立體化，比如鄭州，出臺(tái)的政策會(huì)結(jié)合整體市場(chǎng)狀況做綜合調(diào)整，這在以往是比較少見的。

張波指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，高層對(duì)地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴(kuò)大，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器。核心一二線城市政策也有適度糾偏空間，譬如保障合理信貸投放、壓縮各項(xiàng)審批流程時(shí)限、下調(diào)房貸利率等，以期緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

不過，張波認(rèn)為，這一系列調(diào)整本身并不能完全視為政策放松，而是因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控的體現(xiàn)。

“當(dāng)下政策松綁為的是保障自住型購房群體，尤其是首套剛需的優(yōu)先購房權(quán)。”

比如，樓市熱度提升會(huì)加大搖號(hào)覆蓋城市和范圍，縮小搖號(hào)范圍則是因熱度降低。換言之，熱度降低是縮小搖號(hào)范圍的前提，但縮小搖號(hào)范圍并不必然導(dǎo)致樓市熱度上升。

張波預(yù)計(jì)，鄭州、廈門的放松，說明二線城市近期市場(chǎng)熱度不高，各地基于因城施策的模式進(jìn)行調(diào)控，預(yù)計(jì)后續(xù)加入放松隊(duì)列的二線城市數(shù)量會(huì)增加。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，放松將使得購房者認(rèn)購的門檻降低、機(jī)會(huì)增加，客觀上釋放了積極信號(hào)，有助于助力3月份房屋交易市場(chǎng)的行情活躍?？傮w來看，在房住不炒的背景下，全國各地為促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展會(huì)不斷出臺(tái)各類調(diào)整措施。

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