每日經(jīng)濟新聞 2022-03-03 17:48:51
◎進入2022年以來,作為樓市主角的房企就紛紛行動起來。尤其是春節(jié)以來,部分房企已通過調整組織架構和高管崗位、加大融資力度等方式提前布局,以期在今年的“金三銀四”有所收獲。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
春節(jié)以來,全國多地紛紛出臺“穩(wěn)樓市”政策,從“購房補貼”“調整首付比例”“降低利率”等多方面激發(fā)購房需求。
與此同時,在“因城施策”的政策指引下,近期多地商業(yè)銀行適時調整細則,房地產(chǎn)信貸環(huán)境迎邊際寬松。貝殼研究院認為,在政策、金融、營銷舉措多方面的促進下,多數(shù)城市將在3、4月出現(xiàn)新房銷售回溫的勢頭。
事實上,進入2022年以來,作為樓市主角的房企就紛紛行動起來。尤其是春節(jié)以來,部分房企已通過調整組織架構和高管崗位、加大融資力度等方式提前布局,以期在今年的“金三銀四”有所收獲。
隨著房地產(chǎn)“黑鐵時代”的到來,行業(yè)進入縮表出清階段,越來越多的房企開始優(yōu)化組織結構,進行精細化管理。開年以來,先后有中梁、世茂、融創(chuàng)、建發(fā)、祥生等房企宣布進行組織架構調整,在內部管理上精簡層級。
“近期房企的組織架構調整可被細分為兩個方向。”中指研究院分析認為,一是以輕總部、調區(qū)域為特征的組織結構優(yōu)化,打造高效組織;二是以業(yè)務優(yōu)化為核心的組織架構調整,支持重點業(yè)務發(fā)展,提升管理效能。
以建業(yè)集團為例,春節(jié)剛過便宣布將“集團—業(yè)務集團—大區(qū)—城市公司—項目公司”五級管理模式調整為“集團—城市公司/專業(yè)公司—項目公司”三級管理,并將建業(yè)集團總部和建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)、建業(yè)新生活、筑友智造科技4個上市公司的總部,合并為一個新的集團總部;同時,將公司業(yè)務線重新梳理,將合并后的集團總部設置9個業(yè)務中心,4個上市公司可通過共享中心的形式降低成本。
這也意味著,建業(yè)集團將撤銷所有大區(qū)層級,設立新的城市公司和專業(yè)公司,由集團直接管理,而調整后的城市公司則直接對項目公司實施管理。通過調整,建業(yè)集團希望實現(xiàn)總部人員精簡、區(qū)域做實做強的目標。
在建業(yè)集團董事長胡葆森看來,5個總部加起來有1000多人,但可能有超三分之一的人在干同樣的工作。此前實行五級管理架構,機構臃腫、效率低下的現(xiàn)象也越來越嚴重,隨著房地產(chǎn)盈利空間不斷降低,上述架構與人員設置必須順勢而變。“建業(yè)集團也已走到‘刀刃向內’、向管理要紅利的關口。”
融創(chuàng)中國也在今年開年對組織架構進行了調整,由七大區(qū)域調為九大區(qū)域。對于2021年業(yè)績表現(xiàn)亮眼的西安、太原等西北城市專門設立西北區(qū)域,由西安公司原總經(jīng)理朱祖星擔任區(qū)域總裁;并將過去積淀了大量文旅資產(chǎn)、土儲最多的西南區(qū)域拆分為成渝和云貴兩個區(qū)域,將西南區(qū)域的原總裁商羽調回集團負責投資業(yè)務,由上海區(qū)域集團副總裁兼上海城市總經(jīng)理鄭甫接管成渝區(qū)域。
對此,融創(chuàng)中國方面表示,公司為順應行業(yè)和外部市場環(huán)境變化,更好支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規(guī)模、提高綜合經(jīng)營競爭能力”的發(fā)展目標,安排此次架構調整。調整后的組織架構,更有利于減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率,提高綜合經(jīng)營管理能力。
此外,世茂集團將集團職能部門和區(qū)域職能部門由11個調整為7個;祥生控股則將原有的7大中心、3大執(zhí)行部門及多個二級部門調整為董辦、營銷、金融等9大部門。
“業(yè)內對于行業(yè)下行已有共識,地產(chǎn)行業(yè)增長放緩后逐漸趨于穩(wěn)定。伴隨著這一輪組織架構調整,整個行業(yè)的人員和格局也將得到洗牌。這個過程是不可逆轉的。”某頭部房企西南區(qū)域投拓總向《每日經(jīng)濟新聞》表示,今年依然會有很多公司要減少拿地投資,隨著其所在城市或區(qū)域已有項目開發(fā)、銷售完畢,項目團隊自然也就散了。
與此同時,部分房企也加大貨值儲備,開始積極拿地。
2月16-17日,北京率先打響了2022年集中供地“第一槍”,本輪供地18宗地塊,成交17宗,其中底價成交8宗,以最高報價成交3宗,現(xiàn)場競價成交6宗。相較于去年第三次集中供地高達17%的拍率達,此次北京集中供地僅有1宗地塊流拍。
此外,截至目前,包活福州、合肥、長沙、廈門、上海在內的等多個城市發(fā)布了2022年首批集中供地方案。
對于年后土地市場的逐步回暖,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗表示,年初獲得的地塊有望成為本年內的銷售儲備貨值,因此本次土地出讓結果好于市場預期。
作為北京今年首批集中供地的最大贏家,綠城中國共參與了7宗地塊競爭,最終獲得3宗住宅用地,總成交金額98.4億元。從克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,今年1-2月綠城中國累計新增土地貨值391.5億元,位居行業(yè)首位。
2022年1-2月房企新增土地貨值TOP10 數(shù)據(jù)來源:克而瑞
華潤置地則以232.2億元的新增土地貨值排在第二位。進入2022年,華潤置地先是在寧波集中供地中拿下3宗地塊,后在北京集中供地中以“57.12億元+6%政府持有產(chǎn)權比例”競得豐臺紀家廟地塊,并以22.82億元摘得北京石景山首鋼園地塊。
再看深耕杭州的濱江集團,日前其披露的投資者關系活動記錄表顯示,2022年以來公司通過招拍掛方式新增5個項目。其中,寧波1個,杭州4個,土地面積合計17.85萬平方米。濱江集團也以150.2億元新增土地貨值排在4位。
不過需要注意的是,目前央企國企在土地市場上仍占據(jù)主流。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2月50家代表房企拿地總額同比下降67%。但從重點城市拿地金額TOP10房企來看,央企國企仍是主力,在數(shù)量上占據(jù)絕對優(yōu)勢。
華潤、保利、建發(fā)產(chǎn)等央企國企拿地積極,與其資金狀況相對較好有直接關系。而相比之下,民營企業(yè)依舊困于資金壓力,今年以來只有較少企業(yè)參與拿地。
對于2022年全年的土地市場,克而瑞分析認為,今年投資仍將呈現(xiàn)出“強者恒強”的格局,企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化,財務穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場生力軍,發(fā)展優(yōu)勢將進一步擴大。
事實上,近段時間以來,中高信用房企合理正常的融資需求也正在逐步得到了滿足與回應,
3月1日,碧桂園發(fā)布公告稱,其全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)發(fā)行本金金額為50億元的中期票據(jù)已獲準注冊。這是碧桂園首次于中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊中期票據(jù)。
而在此前,美的置業(yè)一筆15億元的2022年度第一期中期票據(jù)也于2月25日簿記成功,發(fā)行利率為4.50%,期限4年。
另外值得注意的是,隨著銀行和金融機構采取多重方式支持房地產(chǎn)企業(yè)合理并購融資需求,房企參與收并購的積極性也在逐步提升。
中指院報告顯示,近期包括興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、上海銀行等紛紛宣布為房企收并購提供融資額度,合計金額超過600億元。與此同時,招商蛇口、華潤置地、建發(fā)地產(chǎn)等房企先后發(fā)行并購主題債券。截至2月末,房企發(fā)行并購債融資38.2億元,銀行提供并購貸款融資額度480億元、發(fā)行并購債50億元,計劃發(fā)行100億元。
如2月17日興業(yè)銀行公告稱,根據(jù)市場需求和業(yè)務發(fā)展需要,計劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券。2月24日,上海銀行公告稱計劃于近期啟動金融債券發(fā)行事宜,并發(fā)行30億元房地產(chǎn)項目并購主題債券,募集資金專項用于支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目。
在銀行持續(xù)發(fā)力的背景下,多家房企也先后試水并購債,發(fā)行并購相關票據(jù),如招商蛇口、建發(fā)集團、華潤置地、華潤萬象生活、大悅城、五礦地產(chǎn)等均發(fā)布了相應的并購貸融資計劃。其中,央企國企占據(jù)絕對優(yōu)勢。
具體來看,1月12日,招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)(并購)30億元完成注冊,首期發(fā)行25.8億元,其中12.9億元用于償還一筆因收購舊改項目產(chǎn)生的貸款,剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目,這也是2022年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內并購類票據(jù)。
廈門地方國企建發(fā)也在2月17日發(fā)布公告稱,擬發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)(并購),基礎發(fā)行金額為8億元,上限15.3億元,建發(fā)擬安排4.6億元用于并購2個標的項目公司股權,10.7億元用于項目建設。
此外,還有部分房企則選擇了直接和銀行合作,啟動房地產(chǎn)項目并購融資支持計劃。招商銀行于1月分別授予華潤置地 200 億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度,專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務;2月招商銀行又授予了大悅城控股 100億元并購融資額度用于并購業(yè)務;同樣在2月,瑞安房地產(chǎn)也與上海浦東發(fā)展銀行簽署了房地產(chǎn)并購融資及ESG可持續(xù)發(fā)展融資100億元合作備忘錄。
一位不愿具名的業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言,優(yōu)質房企特別是有著國資背景的房企對于收并購有天然的優(yōu)勢,“未來或將有更多優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行并購票據(jù),用于房地產(chǎn)項目的兼并收購,而優(yōu)質房企的收并購也有對行業(yè)整體的平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極影響。”
申港證券在研報中也指出,在政策的鼓勵下,隨著房地產(chǎn)并購融資加速落地,在有望幫助房企加速風險出清的同時,銀行資產(chǎn)質量將得到提升。
(每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng),喜歡請關注微信號meikedichan)
封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-
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