每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 何小桃 易啟江    

深圳發(fā)布二手房成交指導(dǎo)價(jià)一周年了。

2021年2月8日，深圳樓市頒布了一項(xiàng)重磅調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

 

深圳施行二手房指導(dǎo)價(jià)后，不僅中介平臺(tái)陸續(xù)調(diào)整房?jī)r(jià)信息，銀行也開(kāi)始根據(jù)二手房指導(dǎo)價(jià)情況放貸。

 

值得一提的是，深圳作為最早出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，以及最早將指導(dǎo)價(jià)與貸款額度直接掛鉤的城市，對(duì)其他城市起到了借鑒作用，此后包括北京、上海、廣州、東莞、成都、西安、寧波、無(wú)錫等在內(nèi)的至少15個(gè)城市先后出臺(tái)了類似政策。

 

回顧新政頒布這一年，可發(fā)現(xiàn)深圳的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出了成交量下滑、學(xué)區(qū)房驟冷、回歸指導(dǎo)價(jià)三個(gè)較為顯著的特征。

 

 

二手房成交套數(shù)近15年新低

從整體情況看，過(guò)去一年深圳二手房成交量出現(xiàn)了顯著性下滑。根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來(lái)新高。而與之形成鮮明對(duì)比的則是同期二手房住宅成交僅40699套，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下了近15年來(lái)的新低。

 

如果具體到每月的成交數(shù)據(jù)，則更容易看清楚新政前后二手房成交量的變化情況。

 

具體來(lái)看，二手房指導(dǎo)價(jià)政策推出首月，深圳二手住宅成交出現(xiàn)大幅下降，當(dāng)月成交下降至4166套，較前月7008套，環(huán)比下降40%。

 

雖說(shuō)2021年3月出現(xiàn)了反彈，但此后深圳二手房住宅成交量走出了7連跌，到11月才出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，但成交量也僅維持2000套上下。

 

正所謂量?jī)r(jià)先行，當(dāng)深圳的二手房成交量出現(xiàn)顯著下滑后，二手房?jī)r(jià)格也不同程度下調(diào)。

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年12月國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌8個(gè)月。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，在二手指導(dǎo)價(jià)政策頒布后的數(shù)月時(shí)間里，買房者與賣房者的情緒也發(fā)生了顯著變化，新政直接影響了雙方的心理預(yù)期，著急賣房的業(yè)主不得不開(kāi)始降價(jià)，而買房者的觀望情緒也更為濃厚，期待房?jī)r(jià)能繼續(xù)下降。

 

 

學(xué)區(qū)房遭遇重創(chuàng)

作為二手房市場(chǎng)的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)，深圳不少熱門片區(qū)的學(xué)區(qū)房也開(kāi)始降價(jià)銷售。

 

福田區(qū)百花片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅鳴告訴記者：“深圳自施行二手房指導(dǎo)價(jià)后，學(xué)區(qū)房降溫比較顯著，疊加去年7月擬出臺(tái)的大學(xué)區(qū)招生模式，更是讓深圳的學(xué)區(qū)房熱度急速下滑。百花片區(qū)作為深圳頂尖學(xué)區(qū)房較集中的片區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍性下調(diào)，降幅普遍在百萬(wàn)元以上，降得多的甚至降500萬(wàn)元的都有。”

 

羅鳴所言并不夸張，百花片區(qū)作為深圳學(xué)區(qū)房頂流，聚集了實(shí)驗(yàn)小學(xué)、百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等諸多名校，片區(qū)內(nèi)的國(guó)城花園還在去年年初出現(xiàn)過(guò)32萬(wàn)元/平方米的天價(jià)成交。

 

該片區(qū)中介吳天曾告訴記者，“新政發(fā)布后，不少業(yè)主都開(kāi)始降價(jià)賣房，但購(gòu)房者更傾向于以觀望為主。在政策不明朗之前，無(wú)論怎么降，大部分買家都保持觀望狀態(tài)。”

深圳某在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

 

自深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施后，過(guò)往被市場(chǎng)追捧的學(xué)區(qū)房，均出現(xiàn)了不同程度降價(jià)。

 

去年8月，一套香蜜湖港中旅花園的房源以低于市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)元拍賣，最終流拍；百花片區(qū)南天二花園，89平方米三房，市場(chǎng)參考價(jià)為1870萬(wàn)元，但實(shí)際成交價(jià)1530萬(wàn)元；位于八卦嶺的鵬益花園，甚至賣出過(guò)6.9萬(wàn)元/平方米單價(jià)，比指導(dǎo)價(jià)還要低1.61萬(wàn)元/平方米。

 

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，過(guò)去一年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)和大學(xué)區(qū)政策的出臺(tái)，相當(dāng)于是在給深圳高價(jià)位的學(xué)區(qū)房擠泡沫，這也是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要手段之一。

“以前二手房房?jī)r(jià)上漲時(shí)，學(xué)區(qū)房漲幅往往最厲害，這是由心理預(yù)期導(dǎo)致的。而過(guò)去一年的政策實(shí)際上是打掉了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，防止市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的炒作。”

 

 

回歸指導(dǎo)價(jià)

深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策給市場(chǎng)帶來(lái)了兩個(gè)最直接的結(jié)果，一是想買二手房的購(gòu)房者將面臨首付增加的情況，二是市場(chǎng)上的二手房源開(kāi)始逐步回歸指導(dǎo)價(jià)。

 

“指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二手房首付其實(shí)變相提高了。比如一套700萬(wàn)元的房子，政策前三成貸款可以貸210萬(wàn)元，但政策后指導(dǎo)價(jià)可能變成了500萬(wàn)元，銀行按照指導(dǎo)價(jià)放款，只給放150萬(wàn)元了，這差出來(lái)的60萬(wàn)元就需要購(gòu)房者自己補(bǔ)上去，購(gòu)房者的首付基本變相提高到了總價(jià)的五到六成。”深圳房產(chǎn)中介許雷說(shuō)。

 

2018年在恒立心海灣花園買房的王亞楠，親眼見(jiàn)證了房?jī)r(jià)的上漲與回歸。王亞楠透露，“2020年恒立心海灣花園88平方米的四房總價(jià)掛牌價(jià)一般在990萬(wàn)元左右，折合單價(jià)11.25萬(wàn)元/平方米，但2021年2月深圳二手房指導(dǎo)價(jià)新政之后，掛牌價(jià)就開(kāi)始顯著下降，現(xiàn)階段掛牌價(jià)為9.64萬(wàn)元/平方米。”

 

深圳二手房指導(dǎo)價(jià)的出現(xiàn)，對(duì)于樓市整體穩(wěn)定起到了積極作用，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，市場(chǎng)也再難出現(xiàn)同小區(qū)業(yè)主“坐地起價(jià)”哄抬房?jī)r(jià)的情況。

 

記者注意到，在如今的第三方中介平臺(tái)，深圳各樓盤業(yè)主的掛牌價(jià)格基本已與指導(dǎo)價(jià)保持一致，很難在市場(chǎng)上找到比參考價(jià)高很多的房源。

 

貝殼研究院稱，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，一方面合理引導(dǎo)了價(jià)格預(yù)期，抑制了房源標(biāo)價(jià)過(guò)高，進(jìn)而影響二手房?jī)r(jià)格；另一方面銀行依據(jù)指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款，也防止了貸款隨著房?jī)r(jià)上漲而上漲，控制了購(gòu)房貸款杠桿率。

 

對(duì)于未來(lái)深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策是否有調(diào)整的可能，李宇嘉認(rèn)為，發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)或許只是政策的第一步，未來(lái)極有可能不斷完善和補(bǔ)充。比如定期、按月或者季度更新價(jià)格，在調(diào)控上實(shí)現(xiàn)因片施策。

 

記者注意到，1月14日深圳發(fā)布的住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃表示，“強(qiáng)化一二手住房聯(lián)動(dòng)調(diào)控，加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格管理，完善二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。”

 

這或許也是2022年深圳樓市調(diào)控政策的主體方向之一。

 

（應(yīng)受訪者要求，文中羅鳴、吳天、王亞楠均為化名）

 

記者| 陳榮浩

編輯| 陳夢(mèng)妤 何小桃 易啟江

校對(duì)|段煉

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩