每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

2021年，廣州無(wú)論是新房成交套數(shù)還是成交額，均拿下大灣區(qū)城市第一。

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克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州商品房供應(yīng)面積1470.9萬(wàn)平方米，同比減少6.63%；成交面積1537.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.12%；成交金額達(dá)4668億元，同比上漲23.1%，創(chuàng)下歷史新高。值得注意的是，2021年，廣州以109418套新房成交量扛起大灣區(qū)樓市成交量第一的大旗。

從項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，2021年廣州銷(xiāo)售金額TOP50商品房項(xiàng)目共計(jì)攬金1953.04億元，榜單中共計(jì)9個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破50億元，較2020年增加3個(gè)；而排名前4位的項(xiàng)目銷(xiāo)售金額均超過(guò)80億元。

2021年廣州商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售額TOP10

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞廣佛

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2021年廣州銷(xiāo)售金額TOP10商品房項(xiàng)目中，黃埔區(qū)占了4個(gè)，番禺區(qū)2個(gè)。

進(jìn)入2022年，廣州TOP10樓盤(pán)項(xiàng)目將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？哪些樓盤(pán)未來(lái)將跑贏所在區(qū)域或全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)將從11個(gè)維度對(duì)部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行全面解析。

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據(jù)克而瑞廣佛統(tǒng)計(jì)，位于番禺區(qū)亞運(yùn)板塊的超級(jí)大盤(pán)廣州亞運(yùn)城以92.23億元、32.32萬(wàn)平方米的成績(jī)，包攬了2021年度廣州商品房項(xiàng)目金額和面積雙榜冠軍。

值得一提的是，自2017年以來(lái)，亞運(yùn)城便連續(xù)五年排在廣州商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售金額榜首位。該項(xiàng)目由廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，這是一家由碧桂園、世茂、中海、雅居樂(lè)等企業(yè)持有股份的合資公司。

據(jù)第三方平臺(tái)，目前廣州運(yùn)城項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為28000元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序通過(guò)11個(gè)維度的大數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)后，得出其目前的估值參考價(jià)為21955元/平方米。

作為距離市中心較近的成熟板塊，廣州亞運(yùn)城的地鐵配置指數(shù)高達(dá)9.7分（滿分為10分），優(yōu)于番禺區(qū)97%的住宅項(xiàng)目；通勤車(chē)速為6.8分，公交配置4.1分，相對(duì)屬于駕車(chē)出行舒適度中的區(qū)域。

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每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測(cè)算則給出了更為詳盡的數(shù)據(jù)，廣州亞運(yùn)城周邊1公里（直線距離）有4所幼兒園、1所小學(xué)，但周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)僅有1個(gè)，也無(wú)大型購(gòu)物中心，消費(fèi)檔次得分為4.5分。

基于以上數(shù)據(jù)的綜合分析，未來(lái)五年，廣州亞運(yùn)城房?jī)r(jià)有望達(dá)到28205元/平方米，房?jī)r(jià)會(huì)跑平番禺區(qū)平均漲幅，高于番禺區(qū)32%的小區(qū)。

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排在銷(xiāo)售榜第二名的是黃埔區(qū)的合生中央城，目前在第三方平臺(tái)的銷(xiāo)售單價(jià)為37000元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合該項(xiàng)目周邊人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等11項(xiàng)指標(biāo)測(cè)評(píng)顯示，該項(xiàng)目的估價(jià)參考價(jià)為32421元/平方米。

合生中央城周邊配套指數(shù)中，分?jǐn)?shù)較高的是消費(fèi)檔次和小學(xué)配置。其消費(fèi)檔次分?jǐn)?shù)在7.9分，消費(fèi)指數(shù)為1.8，高于黃埔區(qū)97%的住宅小區(qū)。周邊不到400米就有一所小學(xué)，小學(xué)配置得分為8.3，優(yōu)于黃埔區(qū)83%的住宅項(xiàng)目。

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測(cè)算，未來(lái)五年，合生中央城價(jià)格有望達(dá)到40002元/平方米，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)跑平黃埔區(qū)平均漲幅，高于黃埔區(qū)26%的小區(qū)。

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排在銷(xiāo)售榜第7位的品秀星瀚項(xiàng)目位于番禺區(qū)，去年的銷(xiāo)售額達(dá)52.61億元。目前在第三方平臺(tái)的銷(xiāo)售價(jià)格為37000元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合評(píng)估顯示， 品秀星瀚目前的估值參考價(jià)為37110元/平方米。

在周邊交通配套方面，品秀星瀚距地鐵陳頭崗站僅600多米，地鐵配置和通勤車(chē)速得分別達(dá)到9.3分和9.2分，優(yōu)于番禺93%的小區(qū)。不過(guò)在教育和商業(yè)配套方面得分較低。

每經(jīng)AI品房小程序預(yù)測(cè)，未來(lái)五年，品秀星瀚的價(jià)格有望達(dá)到48853元/平方米，將跑贏番禺區(qū)平均房?jī)r(jià)漲幅，高于番禺區(qū)12%的小區(qū)。同時(shí)，將跑贏全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅，高于全國(guó)99%的小區(qū)。

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而位于黃埔區(qū)的星匯城項(xiàng)目，2021年以50.86億元的銷(xiāo)售額位于榜單第8位，目前第三方平臺(tái)的銷(xiāo)售價(jià)格為27259元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合評(píng)估顯示，品秀星瀚目前的估值參考價(jià)為26945元/平方米。

從周邊配套來(lái)看，星匯城項(xiàng)目距地鐵鎮(zhèn)龍站不到100米，優(yōu)于黃埔區(qū)95%的住宅小區(qū)。其他如醫(yī)療、教育、商務(wù)等配套的得分則偏低。

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據(jù)每經(jīng)AI品房小程序預(yù)測(cè)，未來(lái)五年星匯城的價(jià)格有望達(dá)到34944元/平方米，會(huì)跑輸黃埔區(qū)的房?jī)r(jià)平均漲幅，但預(yù)計(jì)將跑贏全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅。

通過(guò)對(duì)番禺區(qū)、黃埔區(qū)部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目的多維度分析對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，這些樓盤(pán)未來(lái)在商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套方面未來(lái)都將有較大的提升空間，與此相對(duì)應(yīng)的是，未來(lái)在房?jī)r(jià)增值潛力方面也有著更大空間。

記者|黃婉銀 編輯|魏文藝 何小桃 王嘉琦 杜波

校對(duì)|孫志成

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