每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格和成交量是“毛”，那么土地和投資就是“皮”。皮之不存毛將焉附？2022年中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域和投資熱點(diǎn)何在？這是每日經(jīng)濟(jì)新聞就房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)進(jìn)行分析的重點(diǎn)。

從今年2月份起，22個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)始落實(shí)“兩集中”供地新規(guī)，全年發(fā)布住宅用地公告不超過(guò)三次。盡管供地節(jié)奏發(fā)生了變化，但部分熱點(diǎn)城市在產(chǎn)業(yè)、人口等方面的巨大優(yōu)勢(shì)仍令其表現(xiàn)出強(qiáng)大的投資吸引力。同時(shí)，在“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)下，保持了政策定力，令城市投資前景更為穩(wěn)定可期。 

從2021年集中供地成交總金額來(lái)看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、武漢、成都、重慶和無(wú)錫均超過(guò)1100億元，成為當(dāng)之無(wú)愧的“十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

集中供地由熱轉(zhuǎn)冷

熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)“強(qiáng)韌” 

今年的三批次“集中”供地，伴隨著土拍規(guī)則的不斷調(diào)整、房企面臨的融資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生改變，土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了從火熱到降溫、再到低位運(yùn)行的過(guò)程。

在首批集中供地中，房企使出渾身解數(shù)“搶地”，22城合計(jì)出讓金額達(dá)10672億元，其中杭州和北京成交總額均突破千億元。從供地總量來(lái)看，重慶以113宗地、1309萬(wàn)平方米成為供應(yīng)量最大的城市，也奠定了重慶全年供地量第一的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

值得一提的是，房企在杭州的“搶地”達(dá)到白熱化，土拍首日主城區(qū)13宗宅地有12宗封頂+自持，其中一幅宅地自持比例高達(dá)38%，創(chuàng)杭州土拍之最。

但對(duì)于房企而言，在最熱的城市，越早拿地就意味著越早轉(zhuǎn)換成銷售業(yè)績(jī)，并在全年銷售排名中搶占先機(jī)。于是，央企、頭部房企扛起拿地大旗，甚至眾多中小型本土房企也加入了“搶地”大軍。

2021年22城集中供地成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù) CREIS

隨后，各地土拍規(guī)則開(kāi)始升級(jí)，第二批集中供地規(guī)則驟然嚴(yán)厲。除了嚴(yán)控供應(yīng)規(guī)模，各城市還通過(guò)提高保證金、提高地塊配建比例、現(xiàn)房銷售、競(jìng)品質(zhì)、禁馬甲、嚴(yán)查拍地資金等“技術(shù)性”手段嚴(yán)控炒作，這也使得各地土地溢價(jià)率應(yīng)聲下探、流拍率走高。從第二批集中土拍成交金額看，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯變化，廣州取代杭州成為第一，上海、北京分列第二三名。

第三批集中供地，不少城市的土拍規(guī)則普遍出現(xiàn)了適度松綁。如深圳在繼續(xù)沿用“三限雙競(jìng)搖號(hào)”的基礎(chǔ)上，悄然取消了“競(jìng)?cè)昶谧猿肿赓U住房”，調(diào)整為“可售公共住房”；杭州恢復(fù)了勾地制度，溢價(jià)率上限由15%下調(diào)至10%；南京取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，并且對(duì)房企資質(zhì)由二批土拍的二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上；蘇州調(diào)低房企保證金，并增加土地供應(yīng)數(shù)量，出讓面積增幅達(dá)45%。

但“底價(jià)成交”仍成為第三批集中供地的主流。如杭州成交的35宗地塊整體溢價(jià)率僅7%，上海整體溢價(jià)率約2.9%。此外，深圳11宗地塊中7宗以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率為4.6%；天津11宗地塊全部以底價(jià)成交。

2021年22城集中供地流拍及溢價(jià)率統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù) CREIS

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深化調(diào)整的情況下，企業(yè)資金更加聚焦優(yōu)勢(shì)地區(qū)，以保障后期項(xiàng)目去化回款速度。城市基本面較好，特別是人口增量較大、土地存量或短期庫(kù)存相對(duì)不足、土拍規(guī)則相對(duì)友好、推出地塊更加優(yōu)質(zhì)的城市，土地市場(chǎng)仍存在一定活躍度。”

土地出讓金額均超千億元

十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市優(yōu)勢(shì)彰顯

土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，也折射了房企對(duì)城市未來(lái)的預(yù)期。

從2021年“十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”榜單來(lái)看，排在前四位的上海、杭州、北京和南京的土地出讓金均突破2000億元，廣州、蘇州、武漢、成都、重慶和無(wú)錫均超過(guò)1100億元。

與2020年相比，除廣州、蘇州和重慶的土地出讓金同比分別減少3.31%、0.2%和5.76%外，其他7個(gè)城市的土地出讓金均同比增長(zhǎng)。尤其是排在前三位的上海、杭州和北京，土地出讓金額分別同比增長(zhǎng)了20.06%、19.44%和22.02%。

今年以來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級(jí)、信貸持續(xù)收緊、地價(jià)成本偏高之下，為何這10個(gè)城市依然成為房企爭(zhēng)相投資的熱點(diǎn)？

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù) CREIS

“22個(gè)集中供地城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，跟各地供地節(jié)奏和供地結(jié)構(gòu)的變化、土拍規(guī)則的調(diào)整、城市基本面的差異、房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)等均密切相關(guān)。”

黃瑜指出，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力的因素中，人口是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的關(guān)鍵因素。人口的聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力的最直接體現(xiàn)，城市價(jià)值與潛力越大，越能吸引大量人口流入，從而進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展，同時(shí)釋放出旺盛的住房需求。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理

（截至2020年11月1日零時(shí)）

同時(shí)，一個(gè)城市能否提供更多的就業(yè)崗位、收入能否提升、城市環(huán)境是否宜居、交通是否 便捷等，均是影響人口遷移的重要因素。 因此，城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、收入、資源、交通等因素，都將通過(guò)影響人口流向進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量產(chǎn)生影響。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，至2020年11月1日零時(shí)的10年間，“十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”的新增人口均超百萬(wàn)。其中，廣州和成都分別新增人口598萬(wàn)和582萬(wàn)，杭州和重慶新增人口均超過(guò)300萬(wàn)，武漢、蘇州和北京新增人口均超過(guò)200萬(wàn)。而這些熱點(diǎn)城市多年來(lái)也保持著土地市場(chǎng)的高度活躍。

從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，繼2006年上海成為我國(guó)首個(gè)GDP跨入萬(wàn)億元的城市后，GDP萬(wàn)億俱樂(lè)部不斷擴(kuò)容，2020年萬(wàn)億級(jí)城市已增至23個(gè)，經(jīng)濟(jì)總量合計(jì)占全國(guó)的38%左右。其中長(zhǎng)三角城市占8個(gè)，珠三角占4個(gè)，兩大都市圈占據(jù)了中國(guó)GDP萬(wàn)億+城市的一半。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理

長(zhǎng)三角和珠三角城市群發(fā)展較快，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出、帶動(dòng)效應(yīng)明顯，城市群內(nèi)部城市投資吸引力較強(qiáng)；中西部地區(qū)中，成都、武漢、重慶，以及未能入榜 “十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”的西安、鄭州、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市，近幾年積極推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，交通樞紐規(guī)劃及建設(shè)也快速推進(jìn)，加之人才引進(jìn)力度不斷加大，對(duì)周邊人口吸附力逐漸增強(qiáng)，中長(zhǎng)期投資潛力較大。

黃瑜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“地方政府治理能力的高低在一定程度上影響著當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、法制化進(jìn)程和民眾幸福感，對(duì)持續(xù)吸引人口流入，推動(dòng)城市和區(qū)域不斷發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，也是影響城市長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩亍?rdquo;

值得一提的是 ，深圳城市基本面較強(qiáng)，今年上半年GDP僅次于上海和北京，近十年人口增量以714萬(wàn)居全國(guó)首位，住房需求旺盛，但受制于城市空間及土地供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入存量市場(chǎng)。 2021年，深圳住宅用地供應(yīng)端有所改善，推出面積同比大幅增長(zhǎng)近五成，但是整體成交面積仍偏低，土地出讓金不足千億元，這也 是深圳未能進(jìn)入“十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”榜的主要原因。

市場(chǎng)潛能持續(xù)被激發(fā)

熱點(diǎn)城市成房企布局重點(diǎn)

市場(chǎng)增值潛能亦是評(píng)判城市投資吸引力的重要維度之一，比如供求關(guān)系、住房需求滿足度、房?jī)r(jià)水平、市場(chǎng)熱度等。

如排在“十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”榜單前四位的上海、杭州、北京和南京，經(jīng)濟(jì)總量大、居民購(gòu)買力強(qiáng)勁、人口規(guī)模突出且增量較大，這些因素均為其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)大支撐。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上述四個(gè)城市的商品房銷售面積常年超1200萬(wàn)平方米，近幾年銷售額均在3000億元以上，處在全國(guó)前列。

2021年22城集中供地計(jì)劃完成率

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù) CREIS

在22個(gè)集中供地城市中，北京、上海、深圳、杭州等7個(gè)城市（全市口徑）住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)，這部分城市短期庫(kù)存出清周期均在15個(gè)月以內(nèi)，多數(shù)城市不足7個(gè)月。

在黃瑜看來(lái)，供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)變化最關(guān)鍵的要素之一。需求滿足度影響的是市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)空間，間接影響城市房?jī)r(jià)行情。房?jī)r(jià)最終由城市購(gòu)買力決定，因而價(jià)格支撐力是影響未來(lái)房?jī)r(jià)水平的基礎(chǔ)因子。市場(chǎng)熱度反映的是購(gòu)房者以及房企對(duì)城市未來(lái)的預(yù)期，這也是推動(dòng)房?jī)r(jià)變化的重要因素。

另一個(gè)讓這些城市保持投資吸引力的，是房?jī)r(jià)的韌性。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，近三年“十大房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市”中的9個(gè)城市（蘇州未納入70城房?jī)r(jià)指數(shù)）房?jī)r(jià)指數(shù)每月同比漲幅均為正。今年以來(lái)，這些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)平穩(wěn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，意味著穩(wěn)定的市場(chǎng)和可控的利潤(rùn)空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

（注：蘇州未納入70城房?jī)r(jià)指數(shù)）

因此，這些熱點(diǎn)城市也成為房企的“兵家必爭(zhēng)之地”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月28日，上海今年三次集中供地共出讓宅地30宗，其中招商摘得5宗地塊，碧桂園、保利與金地各摘得3宗，本土房企大華拿下6宗。

而杭州的爭(zhēng)奪則更為激烈，融信拿下7宗地塊成為最大贏家，濱江和綠城各得6宗地塊；融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)、招商等頭部房企，以及建發(fā)、中駿、祥生等中型房企也均有斬獲。

同時(shí)，頭部房企的布局也從側(cè)面反映了城市的投資熱度。在今年22城集中供地中，保利共拿下53宗地塊，在除了無(wú)錫和成都外的20個(gè)城市均有落子，其中長(zhǎng)三角、珠三角和北方重點(diǎn)省會(huì)城市成為其布局重點(diǎn)；萬(wàn)科則在長(zhǎng)三角拿下10宗地塊，并在北方城市布局頗多。

重倉(cāng)杭州的綠城對(duì)長(zhǎng)三角情有獨(dú)鐘，除了杭州外，綠城搶下了寧波6宗地塊、蘇州2宗地塊，幾乎占據(jù)自身布局的半壁江山；融創(chuàng)拿地火力更為集中，在重慶拿地15宗地塊，青島10宗、天津7宗，無(wú)錫和杭州各4宗。

“未來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)仍將是房企投資聚焦的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。”

黃瑜表示，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處在調(diào)整通道，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)亦處于調(diào)整周期，短期調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)，但基于較好的城市或區(qū)域基本面，隨著全國(guó)市場(chǎng)情緒的逐漸企穩(wěn)，長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或好于其他城市。

同時(shí)，長(zhǎng)三角區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃將持續(xù)落地見(jiàn)效，交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善、產(chǎn)業(yè)鏈條不斷升級(jí)完備，均將進(jìn)一步強(qiáng)化各城市之間的協(xié)同效應(yīng)。與此同時(shí)，各城市引入人才力度的持續(xù)加大，亦將提高區(qū)域整體的創(chuàng)新能力，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力和韌性，從而進(jìn)一步提高區(qū)域的人口吸納能力，促進(jìn)人口繼續(xù)增加。

此外，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大，近兩年三省一市商品房銷售面積占全國(guó)的比重均超20%，市場(chǎng)規(guī)模突出亦為房企提供了較好的發(fā)展基礎(chǔ)。

對(duì)于即將到來(lái)的2022年，黃瑜預(yù)測(cè)，“土地市場(chǎng)表現(xiàn)或難有新突破，整體繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。結(jié)合近幾年的政策導(dǎo)向，存量不足的熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度，而存量較大的城市或基本面偏弱的城市預(yù)計(jì)繼續(xù)縮減土地供應(yīng)量，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，促使市場(chǎng)供求關(guān)系更加合理。”

另一方面，集中供地的城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則，短期或在降低競(jìng)拍門檻、提高利潤(rùn)空間等方面發(fā)力，提高企業(yè)拿地意愿。從投資熱度上看，不同城市、不同板塊的土地市場(chǎng)熱度分化或更加明顯，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)勢(shì)地塊仍將獲得房企青睞。

記者：包晶晶

編輯：魏文藝

視覺(jué)：劉陽(yáng)   

排版：魏文藝 王蜀杰