每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

當(dāng)大家還在關(guān)心深圳樓市成交量是否已經(jīng)觸底回升時，另一邊不怎么起眼的法拍房市場的房源掛拍量卻節(jié)節(jié)攀升。

從掛拍數(shù)量來看，截至今日（12月10日），在某拍賣平臺掛拍的深圳法拍房數(shù)量達(dá)到9904套。

據(jù)廣州小鷹科技和深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《2020年深圳市住宅法拍房研究報告》，去年全年深圳的掛拍法拍房為2839套。也就是說，在過去一年不到的時間，深圳掛拍的法拍房數(shù)量激增了248%，這還不包括其他拍賣平臺的掛拍房源。

法拍房并未有明顯折價

法拍房的來源通常包括“金融機(jī)構(gòu)借款糾紛”“民間借貸糾紛”“合同糾紛”等途徑。

簡言之，這些被法院所強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)，一般債務(wù)人（原業(yè)主）過往都存在著無法履行按揭合同或無法清償債務(wù)等行為，才導(dǎo)致房源被法院拍賣。

也正是因?yàn)榉ㄅ姆縼碓吹奶厥庑裕栽诤芏嗳说钠毡檎J(rèn)知中，“購買法拍房會存在一定風(fēng)險”，這也導(dǎo)致絕大多數(shù)城市的法拍房價格會比市場價便宜不少。

但深圳似乎是個例外。深圳的法拍市場，雖說房源掛牌數(shù)量上出現(xiàn)了顯著增加，但并未出現(xiàn)明顯的折價情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在某拍賣平臺搜索了深圳多套即將拍賣的法拍房，發(fā)現(xiàn)整體上并沒有明顯的折價，甚至還有部分法拍房源價格要比市場價高出不少。

比如即將于12月11日開拍的位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的潤恒尚園項(xiàng)目房源，面積95.2平方米，總價為600.8萬元，折合單價約6.31萬元/平方米。而在第三方中介平臺以及官方的二手房指導(dǎo)價查詢平臺，該項(xiàng)目同等房源的參考價為6.47萬元/平方米。

來源：某拍賣平臺

再如今日流拍的福田區(qū)梅林坳嘉鑫陽光雅居項(xiàng)目房源，面積40.1平方米，總價約356萬元，折合單價8.88萬元/平方米，該價格甚至比第三方中介平臺和官網(wǎng)的二手房參考價（7.92萬元/平方米）還要高出不少。

來源：某拍賣平臺

同樣于今日流拍的壹成中心花園項(xiàng)目房源，面積88平方米，總價612萬元，折合單價約為6.9萬元/平方米。而在第三方中介平臺以及官方的二手房指導(dǎo)價查詢平臺，該項(xiàng)目同等房源的參考價為6.8萬元/平方米。

來源：某拍賣平臺

深圳房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的從業(yè)者張雷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“法院拍賣的房子，都會找相應(yīng)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。但一般來說，在對房子進(jìn)行資產(chǎn)評估的過程中，若是沒有特殊說明（如兇宅或者發(fā)生過重大案件），評估機(jī)構(gòu)都會根據(jù)市場實(shí)際情況去評判，并非會因?yàn)槭欠ㄅ姆啃再|(zhì)而給予更低的評估值。”

張雷還透露，“雖說法院可以以不低于評估價70%的價格進(jìn)行一拍，但拍賣的定價權(quán)還是在法院。像深圳這種流動性較強(qiáng)的城市，法院不愿意以太低的價格拍賣也屬正常。”

“二拍房”更受市場關(guān)注

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今日某拍賣平臺深圳區(qū)域進(jìn)行拍賣的房子共計10套，除了寶安區(qū)錦竹苑的一套房源中途中止拍賣外，其他9套房源均正常拍賣。

從拍賣結(jié)果來看，9套房源僅有兩套有人報名。而其他拍賣房源都是“雷聲大雨點(diǎn)小”，圍觀跟設(shè)置提醒的人數(shù)眾多，但均無人報名。

從報名情況來看，位于羅湖的“同樂大廈同慶閣”房源和位于布吉的“四季花城”房源分別有4人和2人報名。

同樂大廈同慶閣項(xiàng)目房源 來源：某拍賣網(wǎng)

值得一提的是，這兩套有人報名的法拍房，均為法院的第二次拍賣房源。其中，同慶閣項(xiàng)目拍賣的房源總價為332萬元，面積為90.79平方米，折合單價3.69萬元/平方米。而在第三方中介平臺以及官方的二手房指導(dǎo)價查詢平臺，該項(xiàng)目同等房源的參考價為4.16萬元/平方米。

四季花城的拍賣房源也是類似情況。此次二拍的房源總價為534萬元，面積為107.7平方米，折合單價4.96萬元/平方米，該價格同樣要比官方的參考價（5.32萬元/平方米）便宜不少。

布吉的“四季花城”項(xiàng)目房源 來源：某拍賣網(wǎng)

從某拍賣平臺深圳房源的拍賣情況來看，雖然掛拍房源在顯著增加，但多數(shù)房源在一拍時難逃“流拍”的命運(yùn)，市場更中意二拍的法拍房。

參與過法拍房交易的購房者鄒健向記者表示，“如果你有看中法拍房的話，最好是等一拍流拍后再去關(guān)注，二拍價格會更低，大概會比首拍低個20%的樣子。”

或許也正是因?yàn)檫@種價差的存在，也使得二拍的法拍房更容易引發(fā)公眾關(guān)注。那些參與過法拍房交易的購房者習(xí)慣性地把這稱之為“撿漏”。

雖說部分法拍房確實(shí)存在遠(yuǎn)低于市場價的情況，但對劉瑞杰來說，依然十分擔(dān)心法拍房后續(xù)的法律糾紛，所以遲遲沒有下手。“買了法拍房，如果原來住戶沒有搬離的話，還要購房者自行解決，這就很麻煩了。而且還不清楚原業(yè)主是否還會有與房子相關(guān)的債務(wù)、租賃合同等，說不定還得有官司要打。”

記者注意到，目前雖說拍賣網(wǎng)平臺上會列明法拍房產(chǎn)的諸多參考信息，如房屋類型、拍品現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、產(chǎn)權(quán)證信息等，但拍賣公告上通常會注明：競買人與使用人糾紛應(yīng)自行依法解決，一切風(fēng)險由競買人自行承擔(dān)。拍賣成交后，由買受人與相關(guān)使用人依法自行協(xié)商解決或者自行循法律途徑處理。

“部分法拍房價格相對略低，但也存在著如原房東賴著不走、長期租賃合同、稅費(fèi)過高等風(fēng)險。”上海市光明律師事務(wù)所付永生律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，根據(jù)民法“買賣不破租賃”的原則，新的房東獲得了產(chǎn)權(quán)，如果原租客租約沒有到期，租金按期支付給新房東，新房東也難以提前收房。新房東要么等待租約到期，要么補(bǔ)償租客一筆錢后才能收房。

“如果原房東賴著不走，新房東需要起訴到法院，由法院強(qiáng)制執(zhí)行。而如果法院執(zhí)行力度不大，新房東也是難以收房。有的法拍房，原房東負(fù)債累累，相關(guān)的稅費(fèi)根本繳不起，那么原房東的稅費(fèi)也要由新房東來承擔(dān)。為了避坑，要做好調(diào)查工作，充分花時間調(diào)查清楚房屋情況和研究法院公告內(nèi)容。”付永生律師補(bǔ)充道。

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師則建議，“購房者購買法拍房，首先在參與競拍前需要了解自己的購房資質(zhì)，不然沒法辦理房產(chǎn)證；其次還要與銀行聯(lián)系，提前了解清楚自己的貸款情況，確保后續(xù)資金能到位。此外還需要對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地屬性、是否住人等情況做盡職調(diào)查。這些都是十分有必要的。”

（應(yīng)受訪者要求，文中張雷、劉瑞杰為化名）

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500983874