每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在“兩集中”供地新政之下，今年房企在土地市場上的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。

在北上廣深以及杭州、廈門、武漢等熱點城市首批集中土拍中，各大房企搶地、叫價的場面十分熱鬧，觸頂搖號、高溢價、地王等層出不窮，遠超市場預期。但在此后的第二、三批集中土拍中，除了央企和國企外，民企絕大多數(shù)都已經(jīng)偃旗息鼓。

與往年較為不同的是，在首批集中供地中，無論是在拿地時還是拿地后，合作開發(fā)成為主流現(xiàn)象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方國企/央企”的合作類型尤為突出。

然而伴隨土地價格上漲與市場行情下行，拿地銷售比的不斷提升對房企毛利率的影響進一步加深，這也引發(fā)了今年房企拿地的諸多插曲。如宋都股份與寶龍地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)的退地風波，花樣年在拿地后因流動性問題還不上項目借款，龍光深圳項目出現(xiàn)低于備案價的折扣宣傳……顯然，在供地新規(guī)和行業(yè)政策不斷完善下，房企的土地開發(fā)邏輯已然生變。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-501535931

集中供地變奏：合作、退地、欠債

在首批集中供地中，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在6個城市的首批集中供地中，融創(chuàng)的拿地總金額達到367億元，僅次于碧桂園、萬科。而在重倉的北京、重慶等地，融創(chuàng)幾乎都是采用聯(lián)合體的方式拿地。

在今年5月份的股東大會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，融創(chuàng)在公開市場的拿地很多都有大量長期的合作伙伴。首批集中供地中，融創(chuàng)在杭州拿下的4宗地塊，3宗報價都未達到競自持階段，涉及自持的部分基本都是合作方拿走，這樣帳就有得算。

來自華南的房企卓越集團，在北京首批集中供地中拿下4宗地塊。其中位于昌平的兩個項目與中交地產(chǎn)合作，位于石景山的熙悅晴翠項目與首開、建工聯(lián)合操盤，位于朝陽金盞的項目與旭輝、首開聯(lián)合開發(fā)。

值得注意的是，融創(chuàng)在北京首批集中供地中拿下的朝陽金盞小店村3005-08地塊項目，在后期開發(fā)過程中引入的合作伙伴不僅有陜西建工，還出現(xiàn)了卓越集團的身影。

卓越方面在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，今年在北京的5個新地塊均為合作開發(fā)項目，且已陸續(xù)入市銷售。其中位于北京昌平的北清云際項目為卓越操盤營銷項目，于10月3日開盤，當天達成的意向銷售金額累計22.19億元，成為當月北京銷冠。同位于昌平的奧森春曉項目11月也取得北京市銷售金額前五的成績。

“一般房企在不太熟悉的城市進行開拓發(fā)展時，都會首選與本地強勢民營房企或國企聯(lián)合開發(fā)以降低合作風險。”某TOP50房企中層劉江告訴記者，還有的房企會硬性規(guī)定，第一次進入一個城市進行拿地或收購開發(fā)，必須是跟本地企業(yè)合作。

不過，合作開發(fā)模式也并非都是皆大歡喜。2015年，華潤+華僑城+招商聯(lián)合體以總價83.4億元拿下了北京一宗地塊，但不久后華潤、招商就退出該個聯(lián)合體。

而今年也出現(xiàn)了類似的事件，并且是以公開的形式發(fā)布。8月10日，宋都股份發(fā)布公告稱，杭州首批集中供地首日，宋都全資子公司以“17.83億元上限價+21%自持比例”競得杭政儲出【2021】8號地塊土地使用權。

宋都股份拿地后隨即與祥生控股（集團）有限公司浙北區(qū)域公司達成合作意向，但5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。而后祥生回應表示，“本公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。”

無獨有偶，宋都股份搶下的另一宗天目醫(yī)藥港地塊，其稱與浙江寶龍簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，約定“股權比例為宋都50%、寶龍50%”。但浙江寶龍隨后卻表示放棄合作。寶龍方面則稱，沒有和宋都簽過合作協(xié)議，只簽訂過合作備忘錄。

隨后，宋都方面決定放棄競得的8號地塊土地使用權，同時已繳納的5000萬元預約申請保證金不被予以返還。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水分析認為，房企融資環(huán)境困難，銷售劇烈下降，為保障現(xiàn)金流安全，部分企業(yè)會退地及發(fā)生糾紛，這是當前房地產(chǎn)市場劇烈波動、企業(yè)資金壓力較大狀況下出現(xiàn)的情況。隨著融資環(huán)境改善，銷售觸底回暖，房企經(jīng)營回歸常態(tài)，退地及糾紛情況將會明顯減少。

杭州集中供地后發(fā)生的事情還不止于此。同樣是在首批集中供地中，花樣年以封頂溢價29.78%+2%自持拿下杭州濱江區(qū)浦樂單元地塊，樓面價27074元/平方米，創(chuàng)下浦樂單元樓面價最高，總價約32.68億元。上市公司百大集團（600865.SH）曾向花樣年拿下的這一項目間接發(fā)放借款1億元，但目前只收回不到300萬元。

行業(yè)規(guī)則生變：利潤空間底部何在？

梳理2020年年報和2021年中報可以發(fā)現(xiàn)，包括龍頭房企萬科在內(nèi)的大多數(shù)房企都出現(xiàn)利潤較大幅度的同比下滑。這在很大程度上是因為，此前的高價地項目進入了結算周期。

今年1-9月，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。萬科在三季報中指出，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，由于土地集中出讓試點的推出導致拿地競爭加劇，實際上抬高了房企的拿地成本，地價占房價比例提高成為房企毛利率下滑的主因之一，這一情況在房企后續(xù)的財務報表中還會延續(xù)。

某TOP20投拓部黃云表示，在集中供地新政推行后，他們在對單宗土地研判的維度上會更加廣闊，其中競爭對手的出價能力會成為重要的參考指標之一。“如果一個城市競爭太過激烈，地價超過預期測算時會果斷放棄”。

由于地售比大幅提升，在首批集中供地中，熱門城市的熱門地塊利潤率都降到了低位，有地塊房企甚至不賺錢。花樣年董事局主席潘軍在近期反思過往時表示，“（花樣年）對政策的解讀深度不夠，國家已經(jīng)在調(diào)控了，在反復地強調(diào)，但是我們沒有部門來做風險提示，我們上半年還在高歌猛進，所以我們會出現(xiàn)杭州浦樂項目這樣的問題，不賺錢，我們還在拍地。”

在5月份的2020年度業(yè)績說明會上，針對投資者關于“濱江在杭州首批集中土拍中所拿地塊的凈利潤”的提問，濱江集團董事長戚金興的回答是“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。而這一利潤的前提還是，“在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強， 融資成本低，品牌影響大。”

“近幾年房地產(chǎn)行業(yè)利率一直下滑，但仍然高于社會平均利率水平。隨著市場競爭及房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩，房企的利潤水平還會進一步下降，下降到10%以下，直到接近社會平均利潤水平，才會相對穩(wěn)定。”劉水補充表示。

今年4月，龍光集團在深圳首輪集中供地上以限價10.9億元競得光明區(qū)鳳凰街道（A646-0083）地塊，商品房銷售均價不得高于4.89萬元/平方米。

在11月份，該地塊項目獲批預售入市銷售，均價約在4.77萬-5.54萬元/平方米，且均為精裝交付。在深圳“打新熱”消退的市場背景下，該項目隨后又推出“92折”“政府公示備案價94折”等宣傳。

克而瑞研究中心指出，一二線熱點城市的限價政策直接抑制市場價格上揚，且短期內(nèi)政策難有放松。對于重點布局一二線城市或是前兩年在熱點城市高價拿地的部分房企而言，地塊的貨地比會明顯低于企業(yè)自身預期，項目盈利空間受限。

（應受訪者要求，文中劉江、黃云為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

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