每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房?jī)r(jià)高昂的深圳，能夠買下一套屬于自己的房子，原本是一件非常值得慶賀的事情。但即便手握寫有自己名字的房產(chǎn)證，周洋卻一點(diǎn)都高興不起來(lái)。

“第一次去敲門，他（住戶）就不讓進(jìn)，警察也叫來(lái)了。第二次趁他不在家，我們就把門給砸了。第三次再去，發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)用磚頭把大門給砌起來(lái)了。”

今年6月，周洋在網(wǎng)上成功競(jìng)得位于深圳市龍崗區(qū)中心城區(qū)的一套法拍房。來(lái)深圳工作22年，這是周洋在深圳買下的第一套房。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，周洋決定報(bào)名參與法拍房競(jìng)買，非常符合深圳人敢闖敢干的精神，闖和干中還帶有些許莽撞。中心

也正是因?yàn)楫?dāng)初略有些莽撞的決定，近半年，周洋一直在經(jīng)歷著收不到房子的困擾。

“一狠心就拍了”

如果用1-10分來(lái)衡量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熟悉和了解程度，周洋給了自己6分。

房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)相對(duì)并不十分豐富的周洋，當(dāng)初在聽(tīng)到朋友推薦價(jià)格相對(duì)便宜的法拍房源時(shí)，并沒(méi)有考慮太多。“因?yàn)楫?dāng)時(shí)有個(gè)朋友在做這個(gè)（法拍房），他說(shuō)這個(gè)房子可以，拍了以后可以協(xié)議隔墻，業(yè)主可以配合，我也沒(méi)有想太多。”

“前一天晚上知道，第二天就報(bào)了名想試一試，然后一狠心就拍了。”

殊不知，法拍房在所有可交易的房產(chǎn)中，算是最為復(fù)雜的類型之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，法拍房與其他商品房前置流程趨同，參拍人需要提前確認(rèn)自身是否具有購(gòu)房資格，然后聯(lián)系銀行審批貸款資料，以確保競(jìng)得后能及時(shí)放款和能夠順利過(guò)戶。有的城市還要求參拍人在競(jìng)買法拍房時(shí)就需有購(gòu)房資格，否則即便是競(jìng)買成功，也不予辦理過(guò)戶。

而關(guān)于被執(zhí)行房產(chǎn)，要關(guān)注的點(diǎn)則更多。如需要提前查明房產(chǎn)是個(gè)人產(chǎn)權(quán)還是公司產(chǎn)權(quán)，是住宅還是非住宅。同時(shí)，需要提前了解目標(biāo)房產(chǎn)的稅費(fèi)問(wèn)題，尤其是公司產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的土地增值稅很高。此外，還需要了解清楚房產(chǎn)是否有租約、是否被占有等。任何一個(gè)環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)紕漏，都可能會(huì)使原本想“撿便宜”的競(jìng)買人操作成本大增。

深圳某住宅小區(qū) 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

實(shí)際上，周洋和朋友關(guān)注到的那套房子，并非首次進(jìn)入到法拍房市場(chǎng)。第一次拍賣時(shí)，房子的起拍價(jià)為279萬(wàn)元，但由于無(wú)人報(bào)名最終流拍。

大約一個(gè)月后，該房源被再次拍賣，起拍價(jià)降為223萬(wàn)元。彼時(shí)那套房子的市場(chǎng)價(jià)約為320萬(wàn)元。近百萬(wàn)元的價(jià)差也引起了市場(chǎng)關(guān)注，第二次拍賣共有6人報(bào)名。

但報(bào)名者似乎并不接受二拍的最低價(jià)，第一位競(jìng)買人直接將價(jià)格出到了264萬(wàn)元，周洋等多名競(jìng)買人緊跟其后，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半小時(shí)、50余輪的競(jìng)價(jià)后，周洋以最高應(yīng)價(jià)勝出。

戲劇性的是，周洋這次拍到這套房子的價(jià)格為286萬(wàn)元，比第一次無(wú)人報(bào)名時(shí)的起拍價(jià)還要高出十幾萬(wàn)元。

對(duì)于自己的首套房為何要選擇法拍房，周洋十分坦率地說(shuō)，“手上資金不足，想便宜一點(diǎn)。”

“派出所都去了好幾次”

雖然最終的成交價(jià)格比二拍起始價(jià)多出63萬(wàn)元，但在深圳奮斗了20多年，想到自己名下終于有一套房子，可以安居，周洋覺(jué)得一切尚可接受。

競(jìng)買公告中提到，周洋拍下的房子與隔壁另一套房是打通在使用。之前是一梯6戶，兩套房子打通后變成了一梯5戶。但這并非市場(chǎng)上常見(jiàn)的原生雙拼房。

目前，作為買受人，周洋已辦理了“雙拼房”中屬于自己一半的過(guò)戶登記手續(xù)，取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房子有關(guān)的水電氣及物業(yè)均已過(guò)戶到了周洋名下。

然而辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)的所有權(quán)后，想去砌墻恢復(fù)房屋原始結(jié)構(gòu)的周洋才發(fā)現(xiàn)，事情并非當(dāng)初講的“砌堵墻”那么簡(jiǎn)單。

周洋之前就知道有住戶住在兩套打通的房子里面，于是就找到該住戶的電話，與其協(xié)商砌墻事宜，該住戶當(dāng)時(shí)就說(shuō)要30萬(wàn)元他就搬出去。

“他（住戶）說(shuō)這個(gè)房子是他出了錢，但又拿不出證據(jù)。他還說(shuō)原來(lái)房子是寫在他什么親戚名下，但是法官跟我說(shuō)這個(gè)房子跟他（住戶）沒(méi)關(guān)系。”

突然冒出來(lái)個(gè)跟這套房子不相關(guān)的人，還賴在房子里不走，這讓周洋很是無(wú)奈。“住戶覺(jué)得房子是打通的，所以我就不能封墻，因?yàn)樗≡诶锩?rdquo;。

在與住戶溝通的過(guò)程中，周洋始終沒(méi)有看到過(guò)對(duì)方的借據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄、租賃合同等相關(guān)證據(jù)。周洋也一直認(rèn)為，如果房子跟該住戶有關(guān)系，早在房子公示的時(shí)候，他就應(yīng)該拿出證據(jù)來(lái)。

最初去的時(shí)候，周洋沒(méi)想到自己連門都沒(méi)進(jìn)去。而在收房過(guò)程中，周洋說(shuō)“派出所都去了好幾次”。

之后周洋找來(lái)了幫其收房的團(tuán)隊(duì)和開(kāi)鎖公司，打算強(qiáng)行開(kāi)鎖，無(wú)果。再后來(lái)，周洋趁住戶不在家，直接找人砸掉了房門。

周洋說(shuō)自己砸的是自己家的門，他也是被逼無(wú)奈。在強(qiáng)行砸掉門后，住戶用青磚把門給砌了一半，“那天砌門的時(shí)候，剛好我們?nèi)チ耍谑蔷蛨?bào)了警。警察到了現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)調(diào)說(shuō)這個(gè)門是不能堵的。”

報(bào)警協(xié)調(diào)完后，周洋離開(kāi)時(shí)還特意叮囑小區(qū)的物業(yè)人員，讓其幫忙關(guān)注房子情況，住戶如果砌墻的話就及時(shí)告知他。

讓周洋沒(méi)想到的是，第二天晚上，剩下的一半磚墻不僅很快砌完了，還被封上了厚厚的水泥。

“你為什么不強(qiáng)勢(shì)一點(diǎn)？”

多次報(bào)警調(diào)解后，事情并未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，周洋只好再次求助法院。

而在與法官的溝通過(guò)程中，周洋卻被一連串的提問(wèn)弄得有點(diǎn)懵。“法官說(shuō)，你自己的房子你憑什么不進(jìn)去？你憑什么讓人占在里面？你為什么自己你不強(qiáng)勢(shì)一點(diǎn)？你為什么要被讓人欺負(fù)？”

“很無(wú)奈！”

不過(guò)在周洋反復(fù)溝通和協(xié)調(diào)之下，法院已經(jīng)答應(yīng)幫他出一份讓該住戶限期遷出的通知書。

這就是法拍房的誘惑，競(jìng)拍人想要撿折價(jià)后的利潤(rùn)，就要承受產(chǎn)權(quán)、債權(quán)復(fù)雜帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，法拍房終究是小眾的產(chǎn)品，需要有專業(yè)化方案和調(diào)研來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，簡(jiǎn)單風(fēng)險(xiǎn)或可規(guī)避，難以規(guī)避的是他人提前埋伏下的風(fēng)險(xiǎn)。

深圳住宅小區(qū) 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前在采訪中獲悉，在法拍市場(chǎng)上有些專門的團(tuán)隊(duì)，他們利用從偏遠(yuǎn)地區(qū)買來(lái)的身份證等信息提前購(gòu)得房產(chǎn)，然后安排一個(gè)債權(quán)人或者所謂租客，與其簽訂借款協(xié)議、20年租約等文件，形成債權(quán)關(guān)系。

有時(shí)為了把戲做全套，他們會(huì)給到所謂的業(yè)主幾萬(wàn)元，讓其到其他地方躲避起來(lái)。之后這些團(tuán)隊(duì)通過(guò)系列操作，將房子流入到法拍市場(chǎng)，然后坐等收利。

這一說(shuō)法在另一熟悉法拍房的經(jīng)紀(jì)人處得到了證實(shí)。“會(huì)有，但是這種一般不是原業(yè)主寫的，是債權(quán)方。也有不少這種機(jī)構(gòu)來(lái)弄這些東西，因?yàn)橹虚g會(huì)有利潤(rùn)。有些人會(huì)這樣子弄，你想拍這套房子，我搞個(gè)20年租約，到時(shí)候你就算拍下來(lái)了，也要跟我賠款解約。”

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒表示，若被執(zhí)行房產(chǎn)有租賃合約，且租賃在前，抵押、查封后是真實(shí)的，根據(jù)我國(guó)有關(guān)租賃的法律，買受人無(wú)法對(duì)抗租客的租賃權(quán)，也就無(wú)法直接驅(qū)趕租賃人，而需要協(xié)商解約。

“法拍房競(jìng)買前，要了解被執(zhí)行人和其他人是否有未了結(jié)債務(wù)或產(chǎn)權(quán)糾紛，或拍賣程序本身是否有瑕疵。要分析有無(wú)可能在拍賣過(guò)程中，競(jìng)買人給了拍賣款，在法院出具執(zhí)行裁定書以前，有人提出執(zhí)行異議之訴，導(dǎo)致競(jìng)買人錢給了法院，但是法院遲遲不出執(zhí)行裁定書。”周爭(zhēng)鋒續(xù)稱。

如今，距離拍下房子已經(jīng)過(guò)去了5個(gè)月，周洋也消耗了大量時(shí)間和精力，但還是沒(méi)能住進(jìn)自己的房子。

這套法拍房帶給周洋的困擾還不止于此。近一年，由于深圳樓市下行，5個(gè)月前周洋以最高應(yīng)價(jià)286萬(wàn)元競(jìng)得的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)上同戶型價(jià)格已經(jīng)降到了240萬(wàn)元左右。

“我已經(jīng)拍貴了幾十萬(wàn)了。” 如今的周洋也有些懊悔，

當(dāng)復(fù)盤整個(gè)法拍房經(jīng)歷時(shí)，周洋情緒低落地說(shuō)，“我也不知道，可能就是人倒霉。我也搞不懂是什么原因，現(xiàn)在說(shuō)也說(shuō)不清楚”。

（應(yīng)受訪者要求，文中人物為化名）

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝