每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這是地產(chǎn)行業(yè)“物業(yè)第一股”與“市值第一股”的一次交易，也是今年以來最令市場震驚的一筆交易。

9月28日晚間，碧桂園服務(wù)公告稱，其間接全資附屬碧桂園物業(yè)香港擬向彩生活服務(wù)收購鄰里樂控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鄰里樂”）100%股權(quán)。鄰里樂擁有彩生活的核心資產(chǎn)，包括萬象美物業(yè)、開元國際等等。

9月29日早間，花樣年、彩生活雙雙發(fā)布停牌公告。

“本次交易是彩生活主動(dòng)行為，其價(jià)值長期被低估，本次以超過市值的價(jià)格進(jìn)行交易，有助于降低彩生活負(fù)債水平，提高競爭能力。”一名接近彩生活的人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是表示。

以約11倍估值出售

本次交易總代價(jià)最高不高于33億元人民幣（下同），上述人士表示，出售所得資金將用于償還彩生活現(xiàn)有債務(wù)、降低負(fù)債率，補(bǔ)充運(yùn)營資金及為未來業(yè)務(wù)發(fā)展提供動(dòng)能。此外，本次交易也有助于進(jìn)一步增厚母公司花樣年所有者權(quán)益，降低資產(chǎn)負(fù)債率，由目前的“三道紅線”指標(biāo)一項(xiàng)指標(biāo)踩線，向全面達(dá)標(biāo)邁進(jìn)。

公告顯示，鄰里樂控股（剔除分拆業(yè)務(wù)及計(jì)入核心資產(chǎn)公司后）于2021年6月30日的未經(jīng)審核綜合凈資產(chǎn)價(jià)值約為13.74億元，2020年、2019年的除稅后溢利分別為3.09億元、3.06億元。

對(duì)照不超過33億元的總代價(jià)，這筆交易的估值約在11倍左右?？硕鹞锕苋A南區(qū)域經(jīng)理劉志強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際等等都是彩生活的核心資產(chǎn)公司。以11倍左右PE就拿下了彩生活的核心資產(chǎn)，這對(duì)碧桂園服務(wù)來說是一筆非常不錯(cuò)的交易，進(jìn)一步穩(wěn)固了“宇宙第一大物企”地位。

碧桂園服務(wù)也表示，收購事項(xiàng)將補(bǔ)充集團(tuán)業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進(jìn)集團(tuán)社區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其促進(jìn)集團(tuán)于商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展，增強(qiáng)集團(tuán)在市場上的影響及競爭力，有助于集團(tuán)的長期穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位。

“以商業(yè)物業(yè)起家的公司本身已經(jīng)有一定的沉淀和積累，而以住宅為主的公司要轉(zhuǎn)變到商業(yè)物業(yè)發(fā)展，最直接的方式是收購。如果通過自身探索，則需要更長時(shí)間及面臨更大挑戰(zhàn)。”第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長、物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人主管張子濤在接受記者采訪時(shí)指出，大型物業(yè)公司每年都有經(jīng)營指標(biāo)，同時(shí)也有資金預(yù)算進(jìn)行大規(guī)模收并購。而作為被收購方，則要了解收購方上市的目的是什么，是否與自身未來發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，在肯定的情況下，有些公司是愿意被收購的。

與之前收購富力物業(yè)一樣，碧桂園服務(wù)在這次交易中對(duì)付款也是分階段、有條件進(jìn)行的。本次交易將以現(xiàn)金分三期進(jìn)行支付，第一期23億元、第二期7億元、第三期3億元。鄰里樂應(yīng)保留截至2021年9月28日凈資產(chǎn)人民幣5億元（其中貨幣資金不低于人民幣2億元）。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江評(píng)價(jià)本次交易時(shí)稱，“第一強(qiáng)物業(yè)與我尊重的第一股物業(yè)合作，會(huì)產(chǎn)生非常好的化學(xué)反應(yīng)。感謝信任。”

彩生活商業(yè)分拆計(jì)劃泡湯？

本次交易公告后，萬物云CEO朱保全的一番評(píng)語頗有深意，“7年差不多算一個(gè)周期，第一輪故事失敗落幕，第二輪故事仍在半夢半醒之間。肌肉漸起，眼神憂郁，觸摸上帝的手還有幾個(gè)7年的距離。”

2021年剛好是彩生活上市的第七個(gè)年頭。2020年前后，彩生活業(yè)已放棄“O2O戰(zhàn)略”的故事、“互聯(lián)網(wǎng)+增值服務(wù)”的幻想，將重心和精力重新回歸線下業(yè)務(wù)。

“對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性和投入性，我們還是有些認(rèn)識(shí)不足……我們強(qiáng)調(diào)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略的時(shí)候，可能對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)的重視和強(qiáng)化管理有所不足。”彩生活管理層去年對(duì)過去幾年的發(fā)展策略做了反思和回顧，但市場仍然是殘酷的，彩生活的市值與股價(jià)仍然沒有迎來設(shè)想中的變化。

這場交易令市場意外的內(nèi)容是，彩生活本次出售的是曾花大力氣收購而來的萬象美、開元國際等商業(yè)物業(yè)、高端物業(yè)資產(chǎn)。而且，在今年7月26日，花樣年、彩生活還發(fā)布聯(lián)合公告稱，正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆，于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市?；幽昱c綠地控股也在這段時(shí)間開啟了頻繁合作，恰巧涉及商業(yè)領(lǐng)域。

要為彩生活本次出售找可能存在的客觀原因也不難。“現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的競爭很激烈，上市后面對(duì)的是資本市場的審視和檢驗(yàn)。在以往的收并購大潮中，很多時(shí)候一些收購標(biāo)的是以住宅為主的物企，后續(xù)盈利能力有待考驗(yàn)。尤其在住宅方面，如何持續(xù)挖掘增值服務(wù)的發(fā)展空間，仍面臨較多不確定因素。在這種情況下，這些物業(yè)公司如果經(jīng)營乏力，就會(huì)考慮出售。”張子濤說。

在收購萬象美之后，彩生活董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事潘軍曾在多個(gè)公開場合寄望這筆交易為彩生活帶來更為豐厚的回報(bào)。但現(xiàn)實(shí)是，由于并表萬象美使得毛利率較低的項(xiàng)目占比增長，彩生活2018年的物業(yè)管理服務(wù)板塊毛利率下降9.1個(gè)百分點(diǎn)至26.1%，整體毛利率也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下滑。

財(cái)務(wù)報(bào)表之外的線下融合也不盡如人意。在2020年年度業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，潘軍直言，彩生活在線下組織方面出現(xiàn)了區(qū)域不平衡、團(tuán)隊(duì)不平衡等現(xiàn)象，公司也想將開元國際、萬象美和彩生活社區(qū)進(jìn)行有效整合。

也是在這期間，曾負(fù)責(zé)管理開元國際、彩生活高端服務(wù)平臺(tái)的黃瑋上任彩生活CEO，但僅約一年后就辭任，改由潘軍親自兼任。

“本次交易有利于彩生活‘換賽道’，團(tuán)隊(duì)將集中資源支持增長潛力更好的、更有持續(xù)競爭力的業(yè)務(wù)，提升公司的增長動(dòng)能。”前述接近彩生活方面的人士說，彩生活的整體定位將由物業(yè)管理邁向民生服務(wù)。

碧桂園服務(wù)9月29日收盤價(jià)為58.050港元，總市值約1868億港元；彩生活9月28日收盤價(jià)為2.53港元，總市值約37.63億港元；花樣年為0.56港元，總市值約32.33億港元。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)