每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

9月13日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站公布了新一批集中供地詳細(xì)公，總計(jì)48幅地塊，其中涉商品住宅地塊27幅，分布在11個(gè)區(qū)，總起始價(jià)約574億元，另外本批次還涉及7幅租賃用地，14幅征收安置房。

值得注意的是，在發(fā)布公告的同時(shí)，還有一份《關(guān)于住宅用地集中出讓相關(guān)提問的解答和提示》，其中在土拍規(guī)則中增加了隨機(jī)值，尤為引人關(guān)注。

此次政策明確，第二批集中公告的住宅用地競(jìng)價(jià)規(guī)則中，將增加一個(gè)隨機(jī)值概念。

具體變化為：競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同（無論該報(bào)價(jià)最終是否有效），將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書面最高報(bào)價(jià)的任一萬位整數(shù)“隨機(jī)值”。書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買人的報(bào)價(jià)重復(fù)。平均價(jià)為一次書面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值（有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算），未報(bào)價(jià)、無效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。

換言之，在書面報(bào)價(jià)階段，如果出現(xiàn)競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同的，將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值，這個(gè)隨機(jī)值將納入到平均價(jià)的計(jì)算過程中。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，根據(jù)過去的規(guī)則，各競(jìng)買人通過書面報(bào)價(jià)，最接近平均值的獲得土地。但類似政策有一些瑕疵，比如部分房企揣摩了平均值大小，最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而現(xiàn)在增加了隨機(jī)值，類似“揣摩”的做法就沒意義，拿地有一定的隨機(jī)性，反過來增加了書面報(bào)價(jià)過程中拿地的公平性。

張波表示，加了隨機(jī)值，本身是增加了平均值的不確定性，也杜絕了串標(biāo)的可能。此前如果幾個(gè)開發(fā)商事先有溝通，可以人為左右平均值。二現(xiàn)在隨機(jī)值增加了土拍結(jié)果的不確定性，也使得土拍更加公平。在競(jìng)拍規(guī)則上，核心邏輯還是通過這種方式來穩(wěn)定地價(jià)，做到土地供給更加公平合理，而非價(jià)高者得，客觀上減少了圍標(biāo)地塊出現(xiàn)的可能性。

此前，上海在第一輪集中土拍中，每一幅地塊會(huì)提前公布三個(gè)價(jià)格——起始價(jià)、中止價(jià)、最高價(jià)。當(dāng)房企競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)范圍為中止價(jià)與最高價(jià)之間。最后，根據(jù)各家一次性報(bào)價(jià)取平均價(jià)，距離平均價(jià)最接近者勝出。如差價(jià)相同，價(jià)低者勝出。如價(jià)格相同，先出價(jià)者勝出。從最終結(jié)果看，多數(shù)地塊成交樓板價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的比值在40%-50%之間，這就給房企了利潤(rùn)一定保證。

張波分析認(rèn)為，本次第二批整個(gè)供地在供應(yīng)量上有所減少，但也形成了一定錯(cuò)位。第一批集中供地的時(shí)候，五大新城供應(yīng)量較大，此次在部分形成供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，增加了市中心地塊的供給，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)做了微調(diào)，這將有利于后續(xù)項(xiàng)目上市后推盤的穩(wěn)定。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海土拍新規(guī)，除了競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整以外，也形成了很多新約束，尤其是對(duì)于房企拿地資金方面的約束。類似規(guī)定，都促進(jìn)了土地交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。至少?gòu)漠?dāng)前的政策管控看，房企利用高杠桿方式去拿地的可能性是不大的，房企資金或拿地主體資格將面臨更為嚴(yán)格的審查，這自然促進(jìn)了房企在拿地方面的規(guī)范性，也進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)前上海土拍市場(chǎng)的穩(wěn)定，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)的政策導(dǎo)向。

封面圖片來源：視覺中國(guó)