每經(jīng)特約評(píng)論員 尹中立（榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）

房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于周期波動(dòng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)參與者必須遵循周期波動(dòng)的規(guī)律，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)周期的拐點(diǎn)至關(guān)重要。

此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期始于2015年初，至今已經(jīng)持續(xù)運(yùn)行了6年之久，此輪房地產(chǎn)上升周期持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。今年7月份之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的變化，筆者認(rèn)為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)信號(hào)。

四大拐點(diǎn)信號(hào)

今年1~7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的特征是：土地市場(chǎng)供需雙雙疲軟，融資環(huán)境持續(xù)偏緊；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額增速均已連續(xù)兩個(gè)月放緩；新建商品住宅、二手房?jī)r(jià)格漲幅全面回落。

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)小幅放緩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)兩個(gè)月小幅放緩。今年1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84895億元，同比增長(zhǎng)12.7%；兩年平均增長(zhǎng)8.0%，增速較上半年小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月小幅回落。其中，住宅投資63980億元，同比增長(zhǎng)14.9%；兩年平均增長(zhǎng)9.4%，增速連續(xù)三個(gè)月小幅回落。

先行指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將持續(xù)放緩。今年1~7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比持續(xù)下降；房屋施工面積增速持續(xù)放緩；房屋新開(kāi)工面積增速持續(xù)放緩，并出現(xiàn)年內(nèi)首次同比下降（-0.9%）。

二是土地市場(chǎng)供需整體雙雙走弱。今年1~7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8764萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，同比下降4.8%。

住宅用地市場(chǎng)供需雙雙持續(xù)下降，“兩集中”政策改變市場(chǎng)節(jié)奏。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模均有所下降。1~7月，全國(guó)300城住宅推出用地規(guī)劃建筑面積同比下降13.8%，成交規(guī)劃建面同比下降16.7%，降幅較上半年均有所擴(kuò)大。7月當(dāng)月沒(méi)有重點(diǎn)城市集中土拍，土地出讓金漲幅顯著回落，住宅用地價(jià)格回落，溢價(jià)率走穩(wěn)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國(guó)300城市土地出讓金總額為32123億元，同比增加1%；住宅用地成交樓面價(jià)顯著回落，溢價(jià)率走穩(wěn)。

三是融資環(huán)境持續(xù)整體偏緊。今年1~7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長(zhǎng)18.2%；兩年平均增長(zhǎng)9.2%。從兩年平均增速來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別增長(zhǎng)0.08%、7%、15.6%和11.7%。

國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)兩個(gè)月同比下降，銷售回款占比呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。在房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理要求下，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊。國(guó)內(nèi)貸款同比下降4.5%，已連續(xù)兩個(gè)月同比下降。在商品房銷售增速放緩，個(gè)人按揭貸款收緊的影響下，定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款占資金來(lái)源比重呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。

四是商品房銷售增速放緩，房?jī)r(jià)漲幅回落。今年1~7月，商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續(xù)第二個(gè)月同步放緩。今年1~7月份，商品房銷售面積101648萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；兩年平均增長(zhǎng)7%。商品房銷售額106430億元，同比增長(zhǎng)30.7%，兩年平均增長(zhǎng)13.1%。商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續(xù)第二個(gè)月放緩。

今年7月當(dāng)月，商品住宅銷售面積同比下降。1~7月份，商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)22.7%，兩年平均增長(zhǎng)7.9%；商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)33.1%，兩年平均增長(zhǎng)15.6%；兩年平均增速連續(xù)第二個(gè)月放緩。7月當(dāng)月，商品住宅銷售面積同比下降9.5%，較2019年同期下降0.5%；商品住宅銷售額同比下降7.2%，較2019年同期增長(zhǎng)9.3%。

新建商品住宅、二手房?jī)r(jià)格漲幅全面回落。7月份，70大中城市中有51城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。各線城市新建住宅和二手住宅價(jià)格漲幅均放緩。被約談城市，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的勢(shì)頭大都有所收斂。7月，前期房?jī)r(jià)上漲較快的上海、廣州、重慶、合肥等地，房?jī)r(jià)漲幅顯著收窄；深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌，且降幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。

共同富裕將影響房地產(chǎn)

上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明了市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)信號(hào)。結(jié)合最近出臺(tái)一系列政策信號(hào)，筆者認(rèn)為可以進(jìn)一步確認(rèn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)信號(hào)。

8月17日，習(xí)近平總書(shū)記主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十次會(huì)議，主要研究共同富裕問(wèn)題，同時(shí)研究了防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問(wèn)題。這兩項(xiàng)工作都與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)，理解這次會(huì)議精神對(duì)判斷房地產(chǎn)政策趨勢(shì)有重要意義。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，共同富裕是全體人民的富裕，是人民群眾物質(zhì)生活和精神生活都富裕，不是少數(shù)人的富裕，也不是整齊劃一的平均主義，要分階段促進(jìn)共同富裕。暢通向上流動(dòng)通道，給更多人創(chuàng)造致富機(jī)會(huì)，形成人人參與的發(fā)展環(huán)境。允許一部分人先富起來(lái)，先富帶后富、幫后富，重點(diǎn)鼓勵(lì)辛勤勞動(dòng)、合法經(jīng)營(yíng)、敢于創(chuàng)業(yè)的致富帶頭人。要堅(jiān)持循序漸進(jìn)，對(duì)共同富裕的長(zhǎng)期性、艱巨性、復(fù)雜性有充分估計(jì)，鼓勵(lì)各地因地制宜探索有效路徑，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步推開(kāi)。

會(huì)議還指出，在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕，正確處理效率和公平的關(guān)系，構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎(chǔ)性制度安排，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性。

在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是居民財(cái)富的主要載體，要實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)就必須涉及完善房地產(chǎn)稅收政策。中央財(cái)經(jīng)委會(huì)議只是對(duì)共同富裕作了方向性的描述，并沒(méi)有具體的操作措施，但可以參考浙江在創(chuàng)建共同富裕示范區(qū)的政策措施，通過(guò)其他途徑推測(cè)出可能出臺(tái)的政策措施。

核心內(nèi)容是完善面向高收入群體的收入分配政策。當(dāng)前，我國(guó)主要以間接稅為主，往往具有累退性。從功能上看，直接稅更有利于縮小收入差距。個(gè)人所得稅方面，要更加注重對(duì)低收入者的保護(hù)，完善專項(xiàng)附加扣除政策。有專家建議在減免其他稅種或降低稅率前提下，適時(shí)開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅（如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)贈(zèng)予稅等），調(diào)節(jié)高收入群體收入。

筆者認(rèn)為，中央強(qiáng)調(diào)共同富裕，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將有直接沖擊，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，政府將增加保障性住房的供給。從“十四五”規(guī)劃已經(jīng)清楚地看出，政府為了減輕年輕人的購(gòu)買(mǎi)壓力，會(huì)大幅度提高保障性住房的供應(yīng)力度，尤其是增加保障性租賃住房的供給。對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)也優(yōu)先確保保障性住房，將對(duì)商品住房的供給和需求都產(chǎn)生擠壓，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間。

第二，調(diào)節(jié)高收入群體的收入，將對(duì)高端住房需求產(chǎn)生影響。為了實(shí)現(xiàn)共同富裕政策目標(biāo)，必然要加大行業(yè)反壟斷力度。這將對(duì)高收入行業(yè)和群體產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而對(duì)一線城市的高房?jī)r(jià)影響較大。

第三，征收房地產(chǎn)稅將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。經(jīng)過(guò)20多年的積累，房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的獲利盤(pán)十分巨大，征收房地產(chǎn)稅可能導(dǎo)致這些獲利盤(pán)集中套現(xiàn)，短期會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊。

總之，無(wú)論是市場(chǎng)運(yùn)行的特征，還是政策面的變化，都預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)悄然來(lái)臨。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，唯有順應(yīng)市場(chǎng)潮流，努力降低財(cái)務(wù)杠桿、穩(wěn)健前行才能避免各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。