每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著廈門、長春和無錫率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽等8個城市也紛紛發(fā)布了第二批集中供地信息。

不過，近日卻有多個城市陸續(xù)宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前，已有深圳和青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時間。

“從各地中止或延期第二批集中供地來看，更大程度上或是對土拍政策進(jìn)行調(diào)整和完善，強調(diào)更細(xì)致深化房地聯(lián)動調(diào)控機(jī)制，即地價本身和房價之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤空間，保障項目品質(zhì)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，通過建立房地聯(lián)動機(jī)制，強化購地企業(yè)資格審查，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

競拍模式或?qū)⒏淖?/h2>

8月6日晚間，深圳交易集團(tuán)突發(fā)補充公告稱，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時間另行公告；8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

7月29日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，第二批住宅（含商?。┯玫丶谐鲎層?月推遲至8月；8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補充公告，明確將61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，并將之前的最高溢價率不超過50%，統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。

此外，北京原計劃于7月份、廣州原計劃于6-7月份、重慶原計劃于7月底、沈陽原計劃于8月份推出第二批集中供地均已推遲。

億翰智庫認(rèn)為，此前政府對房地產(chǎn)行業(yè)明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向，其中穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期都有明確的政策出臺，穩(wěn)地價的目標(biāo)在兩集中供地以來才有較為明確的推進(jìn)和完善，從最初的高溢價、大量的競配建等拿地特征向控溢價、競品質(zhì)、一次性報價和搖號等方向轉(zhuǎn)變。

中信證券最新研報稱，天津延長部分土地的出讓時間，深圳中止了部分集中出讓土地的掛牌，第二次集中供地具體規(guī)則面臨調(diào)整。

此外，近日有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。包括限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價。到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案決定土地歸屬。

“首批集中供地以來，多數(shù)核心城市土地成交溢價率高企，造成當(dāng)?shù)厥袌鲞^熱的現(xiàn)象，如果設(shè)定溢價率上限，或能直觀地 控制城市土地市場過熱的表象。”

億翰智庫總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，控制溢價率只是一種表面的手段，真正實現(xiàn)穩(wěn)地價還是要從土地推出價格來判定，因此這也是多個城市延期供地的原因之一。為了穩(wěn)定土地市場，未來也不排除從管控土地推出價格的角度出臺相應(yīng)措施，來實現(xiàn)穩(wěn)地價的目的。

在張波看來，著力推動建立房地聯(lián)動機(jī)制，實現(xiàn)限房價、控地價、提品質(zhì)，一方面在土地出讓環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制起拍價和溢價率上限，房企在拿地階段就可明確知未來的房價上限，提前考慮利潤空間，以便在拿地時更加理性。另一方面，也吸取過往只控房價忽視品質(zhì)的方式，強化對于住宅品質(zhì)的監(jiān)管，對于建筑品質(zhì)在出讓時給予明確要求，在保證房企合理利潤的同時，保障了住宅品質(zhì)。

中小房企迎來機(jī)會？

“從歷史經(jīng)驗來看，不管如何限制溢價率，只要仍然是通過完全自由競爭進(jìn)行土地出讓，那么輔以‘競配建’‘競自持’‘競品質(zhì)’等其他約束條件，都無法對房企的拿地利潤率產(chǎn)生較為明顯的改善。”

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則的核心是嚴(yán)格控制溢價，并且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯將被重大改善。

億翰智庫指出，建立有效的購地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或?qū)⑹艿较拗?，同?guī)模民營房企的拿地機(jī)會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。在此基礎(chǔ)上，中小房企獲得喘息空間，生存空間加大。

數(shù)據(jù)來源：億翰智庫

值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股兩市地產(chǎn)股迎來罕見集體大漲。截至收盤，中交地產(chǎn)、*ST基礎(chǔ)等4股漲停，金地集團(tuán)、金科股份、華僑城及萬科等均漲超6%。港股方面，中國恒大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%，融創(chuàng)中國上漲5.45%。

實際上，地產(chǎn)股的反彈已于本月初開始。銀河證券認(rèn)為，在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對于優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)房企是風(fēng)險也是機(jī)遇，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際。整個A股房地產(chǎn)板塊，目前有40只股票市盈率低于10倍，市凈率低于1.2倍的公司則有70來家。

“在上半年的首批集中土拍中，多個熱點城市的房企拿地利潤率頻創(chuàng)新低。疊加同期的信用風(fēng)險事件，行業(yè)估值持續(xù)壓縮。”

劉偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來壓低地產(chǎn)股估值的核心原因有兩個，首先是“三道紅線”之下資本市場看不到行業(yè)盈利能力的拐點，因此整個行業(yè)盈利能力依然處在下跌趨勢；其次，部分房企，如藍(lán)光、華夏幸福等今年以來出現(xiàn)明顯的經(jīng)營困難。“不過，隨著調(diào)控逐漸深入，預(yù)期信用風(fēng)險暴露已經(jīng)逐步接近尾聲，這也意味著壓低估值的因素已經(jīng)接近尾聲”。

截至上周末，今年A股房地產(chǎn)板塊累計跌幅達(dá)17.9%，跑輸滬深300指數(shù)12.3個百分點，在28個行業(yè)中排名第24位。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)