每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)新民晚報從有關(guān)部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行“三價就低”原則，并非是“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，而是“合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價”。

今日（8月9日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也從上海多家商業(yè)銀行確認(rèn)了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價就低”為原則進(jìn)行銀行貸款金額審核。

與此同時，記者實地走訪上海多家房產(chǎn)中介門店了解到，“三價就低”政策并沒有削弱剛需購房者的買房預(yù)期，但對于投資投機(jī)性買家而言，則需要準(zhǔn)備更多現(xiàn)金以彌補(bǔ)貸款額降低留下的資金空缺。

“此次政策是針對性的‘打補(bǔ)丁’。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（余款另行支付并不開具發(fā)票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關(guān)管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準(zhǔn)出手，預(yù)計效果會很明顯。

上海市中區(qū)的房產(chǎn)中介門店  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

補(bǔ)上“陰陽合同”漏洞

早在7月19日上海出臺二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以“做低合同價”，如通過“陰陽合同”等方式規(guī)避政策監(jiān)管。

但這樣的僥幸心理，在本次的“三價就低”新規(guī)下卻無法繼續(xù)通行了。

具體而言，合同網(wǎng)簽價是指房屋買賣雙方達(dá)成一致意見后，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行在線合同簽約，網(wǎng)簽價由雙方協(xié)商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規(guī)評估，通過相關(guān)管理機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此“三價”中的最低價作為依據(jù)，具體時間以銀行實際執(zhí)行時間為準(zhǔn)。

上海某銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經(jīng)以“三價就低”為原則進(jìn)行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據(jù)以核驗價，銀行再根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中“價格相對最低”的給予房貸額度審批。

“這個操作可以理解為‘三價取低’。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標(biāo)準(zhǔn)，銀行評估價是確定房貸的基準(zhǔn)，而合同價則是依據(jù)雙方的交易意愿達(dá)成。”張波表示，金融機(jī)構(gòu)一般是按評估價來放貸，如果采用“三價就低”的方式，則是更為謹(jǐn)慎的金融政策，由于交易中心的檢驗價體現(xiàn)的是政府側(cè)對房產(chǎn)價格的判斷，也更有利于政府對二手房落實價格的管控。

在張波看來，這一新規(guī)一旦全面落地，結(jié)合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。同時，該新規(guī)的全面實施將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機(jī)購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩(wěn)。

進(jìn)一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“三價就低”新規(guī)對購房者的（房價）預(yù)期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金，這方面的影響是明顯的。“尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價”。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)可以自己決定，但現(xiàn)在只能以合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。

“一般是涉稅評估價更趨于市場價，會比網(wǎng)簽價更低。”高禮以上海外郊環(huán)的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預(yù)算籌集首付。而此次“三價就低”新規(guī)出來之后，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網(wǎng)簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到后就能去執(zhí)行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而“三價就低”新規(guī)出來后，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

“對于沒有足夠現(xiàn)金的購房者，或?qū)⒚媾R很大的付款缺口。”張琦表示，相較于“三價就低”新規(guī)實施之前，購房者需要多準(zhǔn)備一些現(xiàn)金，以備不時之需。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎么寫就怎么寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而“三價就低”新規(guī)的主要目的是為了降杠桿，進(jìn)一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)